나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34534 [1] 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2024.10.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 노은면 법동리 소재 ""법동마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등
교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 주거나지 및 일부 진출입로 등으로 이용중임.

본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 주거나지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(5,7): 2필 일단지의 대체로 부정형의 토지로, 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 도로 및 일부 잡종지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1): 본건 남동측으로 본건 및 도로토지 지상에 소재하는 노폭 3미터 내외의 도로와 접하나 고저차 등으로 진출입이 곤란한 것으로 목측되며, 실제 진출입은 본건 북서측 타인 소유 인접 토지(412-1) 지상의 진출입로를 이용하는 것으로 목측됨.

본건(3): 본건 북서측 인접 구거부지상 비포장 진출입로가 소재함.

본건(4): 본건 남동측으로 본건 및 도로토지 지상에 소재하는 노폭 4미터 내외의 도로와 접하나 고저차 등으로 진출입이 곤란한 것으로 목측됨.

본건(5,7): 본건 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

본건(6): 본건이 지목상 도로로 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

본건(1): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(4): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.



본건(5): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(6): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(7): 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물 개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

본건(1): 공부상 지목이 ""대"" 이나, 현황, 일부 ""도로 등"" 임.

본건(3): 공부상 지목이 ""대"" 이나, 현황, 일부 ""진출입로 등"" 임.

본건(4): 공부상 지목이 ""대"" 이나, 현황, 일부 ""도로 등"" 임.

본건(5): 공부상 지목이 ""대"" 이나, 현황, 일부 ""도로 등"" 임.

본건(6): 공부상 지목이 ""도로"" 이나, 현황, 일부 ""잡종지 등"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 도로 및 진출입로, 인접 도로(노폭 등)의 법적 및 사실적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적, 법적 제약등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,

-외벽: 치장벽돌 및 페인팅 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

본건(12): 경량철골구조 및 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층건물로서,

-외벽: 치장벽돌 및 페인팅 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

본건(13): 경량철골구조 및 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층건물로서,

-외벽: 치장벽돌 및 페인팅 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥 마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 단독주택(현황, 펜션) 등으로 이용중임.

본건(8): 현황, ""소재불명"" 임.

본건(9): 현황, ""소재불명"" 임.

본건(10): 현황, ""소재불명"" 임.
본건(11): 현황, ""소재불명"" 임.

본건(12): 단독주택(현황, 펜션) 등으로 이용중임.

본건(13): 단독주택(현황, 펜션) 등으로 이용중임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

본건(12): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

본건(13): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

본건(2): 공부상 단독주택 이나, 현황, 단독주택(펜션)임.

본건(8): 공부상 ""경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 단독주택"" 이나, 현황, ""소재불명"" 임.

본건(9): 공부상 ""경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 단독주택"" 이나, 현황, ""소재불명"" 임.

본건(10): 공부상 ""경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 단독주택"" 이나, 현황, ""소재불명"" 임.

본건(11): 공부상 ""경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 단독주택"" 이나, 현황, ""소재불명"" 임.

본건(12): 공부상 단독주택 이나, 현황, 단독주택(펜션)임.

본건(13): 공부상 단독주택 이나, 현황, 단독주택(펜션)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 (2),(12),(13)은 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 펜션등으로 이용되고 있는 것으로 목측되는바, 용도 변경에 따른 허가 등의 제반 행정조치가 있었는지 여부는 불명확하므로 경매 응찰시 유의하여 관련사항을 필히 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상㉠㉡㉢㉣㉤㉥㉦㉨㉩㉪㉫㉭), 관정(ⓒ), 제시외 수목 및 조경석 매각에 포함
- 제시외 건물 중 축사 등(㉧), 견사(㉬), 데크 및 비가림막 등(ⓐ), 정자(ⓑ), 파이프조 가설통로 매각에서 제외
- 석축, 옹벽 기타 이와 유사한 공작물 등은 토지 가액에 포함하여 감정평가함
- 목록1 등 진출입로는 타인소유 토지(법동리 412-1)를 임차하여 사용중인 것으로 탐문조사 함
- 목록1,4 남동측으로 도로와 접하나 고저차 등으로 진출입이 곤란한 것으로 목측됨
- 목록1,3,4,5 지목이 '대'이나 현황 일부 도로 및 진출입로 등 임. 목록4 현황 일부 '전'으로 이용중임
- 목록6 지목이 도로이나 현황 일부 잡종지 등 임
- 목록2,12,13은 공부상 단독주택이나 현황 펜션 등으로 이용되는 것으로 목측되는바, 용도 변경에 따른 허가 등 행정조치 여부는 행정관청에 확인 후 입찰 요망
- 도로 및 진출입로, 인접 도로(노폭 등)의 법적 및 사실적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여 확인 후 입찰 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 충주지원 2024타경34534 (1)

1.2. 소재지: 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1

1.3. 용도: 숙박시설

1.4. 감정가: 911,535,740원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 4406.00㎡ (약 1333.07평)

1.5. 2. 건물총면적: 365.03㎡ (약 110.42평)

1.5. 3. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 4. 건물 제시외면적 (포함 대상): 716.95㎡

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 채권자: 충주농업협동조합 (추정)

1.9. 특이사항: 법정지상권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 노은면 법동리 소재 "법동마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성은 양호하며, 인근 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 다만, 남동측으로 접한 도로(노폭 3~4미터 내외)는 고저차가 있어 진출입이 곤란한 것으로 파악됩니다.

* 실제 주 진출입로는 북서측 타인 소유 토지(법동리 412-1)를 임차하여 사용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 목록 1, 3, 4, 5는 공부상 지목이 '대'이나, 현황 일부가 도로 및 진출입로 등으로 이용되고 있습니다.

* 목록 4는 현황 일부 '전'으로 이용 중입니다.

* 목록 6은 지목이 '도로'이나, 현황 일부가 잡종지 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 건물 현황

* 건물(2): 철근콘크리트구조 2층, 단독주택 (현황 펜션), 면적 199.41㎡ (약 60.32평).

* 건물(12): 경량철골구조 2층, 단독주택 (현황 펜션), 면적 82.81㎡ (약 25.05평).

* 건물(13): 경량철골구조 2층, 단독주택 (현황 펜션), 면적 82.81㎡ (약 25.05평).

* 총 건물면적은 365.03㎡ (약 110.42평)으로, 공부상 단독주택이나 현황 펜션 등으로 이용되는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 2011년 6월 3일, 노은농업협동조합 근저당권 156,000,000원

3.2. 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정)

* 을3: 노은농업협동조합 근저당 (2011-06-03) 156,000,000원

* 을6: 세종철강주식회사 근저당 (2015-03-10) 500,000,000원

* 을7: 주식회사대윤스틸 근저당 (2023-02-21) 600,000,000원

* 갑2: 신용보증기금 가압류 (2023-11-03) 977,000,000원

* 갑3: 경기신용보증재단 가압류 (2024-02-05) 70,507,500원

* 갑4: 충주농업협동조합 임의경매 (2024-08-29) 326,447,650원

* 갑5: 충주시 압류 (2024-10-28)

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 2,303,507,500원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: '법정지상권' 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용 및 인수 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다. (제시된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 충주시 노은면의 농경지 및 주거지와 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업지구는 아니므로, 지역적인 특성에 따른 상권 분석이 필요합니다.

4.2. 용도별 분석

* 현재 용도는 숙박시설(펜션)로 추정되며, 지역 관광 수요나 주말 이용객 등을 대상으로 하는 소규모 상권에 기반할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 부족하며, 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 주변 환경

* 농경지 및 임야 등과 인접하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

* '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 정확한 권리 관계 및 인수 여부에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 도로 및 진출입로 문제

* 남동측 일부 도로는 고저차로 인해 진출입이 곤란합니다.

* 주 진출입로가 타인 소유 토지(법동리 412-1)를 임차하여 사용 중이므로, 임차 기간, 계약 조건, 갱신 가능성 등을 확인하여 향후 사용에 문제가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 현황과 공부상 불일치

* 토지 일부의 지목(대, 도로)과 현황(도로, 진출입로, 잡종지 등)이 일치하지 않습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 용도 및 허가 사항

* 공부상 단독주택이나 현황 펜션으로 이용 중인 건물(2, 12, 13)은 용도 변경에 따른 건축법 등 관련 법규 위반 여부 및 행정 조치 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.5. 건물 일부 소재 불명

* 건물 목록 8, 9, 10, 11은 공부상 등재되어 있으나 현황 '소재불명' 상태입니다. 이는 실제 매각 대상에서 제외되거나, 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

6.6. 토지 이용 규제

* 본 토지는 생산관리지역이며, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리 등 가축 사육 제한 구역에 해당합니다.

6.7. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

* 본 물건지 주변(충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1)에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 농경지 및 임야와 혼재된 지역으로, 혐오시설이 인접할 가능성은 낮으나, 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 살피는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주 지역에 위치한 숙박시설(펜션)로 추정되는 부동산 임의경매 건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 9억 115만 3천 5740원입니다.

말소기준권리 이후의 채무는 소멸될 것으로 예상되나, '법정지상권'이라는 매우 중요한 권리 분석 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 진출입로 문제, 토지 현황과 공부상 불일치, 건물 용도 변경 관련 확인 사항 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 잠재적 위험 요소들을 고려할 때, 투자자는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 현황을 정확히 파악하고, 법률 전문가와 상의하여 권리 관계를 명확히 규명한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지, 건물, 일부 포함된 제시외 물건까지 일괄 매각되어 효율적인 취득이 가능합니다.

* 지역 내 펜션 등 숙박시설 운영을 통한 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 철저한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 리스크를 관리하고, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 정보가 추가로 필요하며, 이에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

* 법정지상권의 존재 여부, 범위, 내용 및 인수 시 예상되는 가치 하락분.

* 타인 소유 토지 임차 진출입로의 임차 조건, 기간, 갱신 가능성 및 관련 비용.

* 물건의 현 실거래가, 지역 내 유사 물건의 최근 낙찰가 동향.

* 용도 변경 관련 행정 절차 비용 및 기간.

* 제외되는 제시외 건물(축사, 견사 등)의 가치 평가.

이러한 정보가 충분히 확보되지 않은 상황이므로, 현재 시점에서의 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 입찰자는 반드시 위에서 언급된 리스크 요인을 충분히 고려하고, 부동산 및 법률 전문가와 상담하여 자체적인 가치 평가를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.