나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34534 [1] 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34534 [1] 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경34534 | 소재지: 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 | 감정가: 911,535,740원 | 최저가: 583,383,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 충주지원 2024타경34534 (1)이며, 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 외 소재 단독주택 및 펜션 시설에 대한 부동산임의경매 사건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식으로 진행되며, 감정가는 총 911,535,740원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 어OO, 채권자는 충OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적은 총 4,406.00㎡ (약 1,332.93평)입니다.

건물 면적은 총 1,095.09㎡ (약 331.27평)이며, 여기에 제시외 건물 면적 842.45㎡ (약 254.85평)가 추가됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건의 현황 및 특이사항

본 물건은 공부상 단독주택이나 현황 펜션 등으로 이용되고 있는 건물(2, 12, 13 목록)을 포함하고 있습니다.

토지는 생산관리지역 내 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 속하며, 지목은 '대'이나 현황 일부가 도로 및 진출입로, 또는 '전', '잡종지' 등으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 확인됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 일반철골조 등이 혼재하며, 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

목록 8, 9, 10, 11번 건물은 공부상 존재하나 현황 '소재불명'이므로, 현장 재확인이 필수입니다.

2.2. 입지조건 및 환경 (감정평가 요약)

위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 노은면 법동리 소재 "법동마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 조용한 지역입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 목록 1, 4는 남동측 도로와 접하나 고저차 등으로 진출입이 곤란하며, 실제 진출입은 북서측 타인 소유 토지(법동리 412-1)의 진출입로를 임차하여 사용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

형태 및 이용상태: 대체로 부정형의 토지로, 건부지 및 일부 도로, 진출입로 등으로 이용 중입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 물건이 펜션으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거지역보다는 휴양/숙박시설의 성격이 강합니다. 주변 환경이 농경지 및 임야가 혼재하는 청정지역이므로, 조용하고 한적한 펜션 운영에 적합한 입지로 판단됩니다. 다만, 상업적인 인프라는 부족할 수 있습니다.

생활정보: 충주시 노은면 법동리는 조용하고 청정한 지역으로, 전원주택이나 펜션 운영에 적합한 환경입니다. 충주시내와는 거리가 있으므로 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 단위에서 해결해야 하며, 자세한 생활 편의시설은 직접 확인이 필요합니다.

혐오시설: 지도 및 검색을 통해 볼 때, 충주시 노은면 법동리는 대체로 한적한 전원 환경입니다. 주변에 대규모 공단이나 주요 혐오시설은 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 농업 관련 시설의 존재 여부는 현장 조사를 통해 최종 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

매각대상: 토지/건물 일괄매각입니다.

특이사항: '법정지상권'이 존재할 가능성이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자에게 건물을 계속 사용할 권리가 인정될 수 있다는 의미로, 소유권 행사에 심각한 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크입니다. 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 법리 검토가 필수입니다.

제시외 건물: 제시외 건물 중 상당수(㉠~㉩, ㉪, ㉫, ㉭, 관정(ⓒ), 수목 및 조경석)는 매각에 포함되나, 축사 등(㉧), 견사(㉬), 데크 및 비가림막 등(ⓐ), 정자(ⓑ), 파이프조 가설통로는 매각에서 제외됩니다. 매각 제외 물건의 처리(철거 또는 사용료 협의) 방안을 사전에 수립해야 합니다.

공부와의 현황 차이: 다수의 토지 및 건물이 공부상 용도/지목과 현황 이용 상태(주택->펜션, 대->도로/전)가 다르므로, 낙찰 후 용도 변경 및 양성화 가능성 등에 대한 행정관청 확인이 필수입니다. 특히 펜션으로 이용하는 건물의 용도 변경 허가 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

진출입로 문제: 목록 1 등이 타인 소유 토지(412-1)를 임차하여 진출입로로 사용 중인 점은 최대 리스크입니다. 임차 관계의 종료 시 새로운 소유자와 진출입로 사용에 대한 별도 협의(매입 또는 임차)가 필요하며, 협의가 불발될 경우 맹지(袋地)와 유사한 상황에 처할 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 법정지상권이 성립되면 건물을 철거할 수 없게 되어 토지 이용에 제약이 생깁니다.

소재불명 건물: 목록 8, 9, 10, 11번 건물의 소재불명으로 인해 실제 철거 대상인지, 멸실된 것인지 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지 면적이 넓고(약 1,332.93평), 건물 면적(약 331.27평)과 제시외 면적(약 254.85평)을 합하면 총 2,000평에 가까운 규모의 부지에 주택 및 펜션 시설이 갖춰져 있습니다. 청정지역 내 대규모 휴양 시설 투자 가치는 높으나, '법정지상권' 성립 가능성 및 '타인 토지 진출입로 임차'라는 핵심적인 권리상의 중대 리스크를 안고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

청정지역 대규모 펜션 부지: 넓은 토지와 건물 면적으로 펜션, 요양 시설, 연수원 등 다용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 저가 매수 기회: 중대한 권리상 하자로 인해 유찰될 가능성이 높아, 리스크를 감수하고 진입할 경우 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

부가 시설 매각 포함: 제시외 건물(일부)과 관정, 수목 및 조경석 등이 매각에 포함되어 부지 조성에 들어가는 비용을 절감할 수 있습니다.

4.3. 입찰 유의사항

권리분석 전문가의 법정지상권 여부 및 해결 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필수입니다.

진출입로로 사용 중인 타인 토지 소유자와의 협의 가능성, 예상 매입 또는 임차료 등에 대한 사전 확인 및 계획이 있어야 합니다.

건물의 현황(펜션 이용)과 공부(단독주택)의 차이에 따른 행정 조치(용도변경) 여부를 관할 관청에 확인 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계