나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34435 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 401-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.07

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

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토지의 상황

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건물의 구조 및 현상

-

기계/기구의 현상

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공작물의 현상

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기타참고사항

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록(수변전 및 동력전기설비) 제2022-88호, 제2022-89호, 2022-101호 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경34435 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 401-5

용도: 공장

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 우OO

1.2. 감정평가 정보

감정가: 3,272,173,200원

1.3. 매각 대상 명세

토지 면적: 9,900.00㎡ (약 2,994.75평)

건물 면적: 1,858.40㎡ (약 562.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록(수변전 및 동력전기설비) 제2022-88호, 제2022-89호, 2022-101호 매각에 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리에 위치하고 있습니다. 주덕읍은 충주시에 속해 있으며, 산업단지와 농촌 지역이 혼재된 특징을 보입니다. 약 18년 이상 조경 사업을 해온 ABC조경에 따르면, 주덕읍은 충주 도심에서 차로 약 20~25분 거리에 있으며, 주덕 산업단지와 인근 농가 지역의 다양한 시공 수요가 있는 곳입니다.

대중교통 측면에서는, 주덕읍은 과거 대중교통이 불편하다는 지적이 있었으나, 최근 마을버스 노선이 확충되고 수요응답형 버스인 '충주콜버스'가 운행되어 접근성이 개선되었습니다. 2024년 11월부터 충주시 모든 읍면 지역으로 콜버스 운행이 확대되었으며, 콜버스 이용 시간은 05:30 ~ 19:00입니다. 또한, 주덕 시외버스터미널이 있어 충주공용버스터미널과의 연계도 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 토지 이용 현황

주덕읍은 주덕산업단지를 중심으로 산업 시설과 농촌 지역이 공존하는 곳입니다. 충주지방산업단지, 비즈코어시티산업단지 등이 조성되어 있거나 조성 예정으로, 관련 산업 기업들이 입주해 있거나 유치 중에 있습니다. 이러한 산업단지 조성은 지역 경제 활성화와 고용 창출에 기여하고 있습니다. 본 물건의 정확한 인근 토지 이용 현황은 추가 조사가 필요하나, 공장 용도에 적합한 산업 지구 내 또는 인접 지역일 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주덕읍 인근 지역에서 과거 음식물쓰레기처리시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 또한, 충주시는 악취 민원을 이유로 폐기물 처리 시설 관련 부지를 매입한 사례가 있으며, 이러한 시설들이 혐오시설로 인식될 수 있음을 시사합니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 향후 개발 및 운영 시 주변 환경 및 주민 민원을 고려해야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 : 농업법인솔향

보증금 : 80,000,000원

차임 : 4,000,000원

전입일자(사업일자) : (정보 없음)

확정일자 : (정보 없음)

배당신고일자 : (정보 없음)

대항력 : 없음

비고 : 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있으나, 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

3.2. 등기부 권리 분석 (토지)

등기부채권 총액 (토지): 2,486,489,278원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김순천 (2015-06-11), 주식회사한국면가 (2020-10-23)

* 근저당권: 중소기업은행 (2021-04-08, 금2,112,000,000원), 중소기업은행 (2022-05-23, 금132,000,000원), 중소기업은행 (2022-06-30, 금144,000,000원)

* 가압류: 이창우 (2023-08-25, 금6,655,900원), 이영호(선정당사자)외 2명 (2024-07-17, 금8,550,544원), 주식회사진경이엔씨 (2024-08-01, 금13,600,000원), 근로복지공단 (2024-08-22, 금40,836,810원)

* 강제경매: 우정욱 (2024-08-29, 40,000,000원)

* 임의경매: 중소기업은행 (2024-11-07)

* 가압류: 중소기업은행 (2024-11-13, 금28,846,024원)

3.3. 등기부 권리 분석 (건물)

등기부채권 총액 (건물): 2,464,439,144원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 김순천 (2016-10-07)

* 소유권 이전: 주식회사한국면가 (2020-10-23)

* 근저당권: 중소기업은행 (2021-04-08, 금2,112,000,000원), 중소기업은행 (2022-05-23, 금132,000,000원), 중소기업은행 (2022-06-30, 금144,000,000원)

* 가압류: 이창우 (2023-08-25, 금6,655,900원), 근로복지공단 (2024-06-28, 금27,337,220원), 주식회사진경이엔씨 (2024-08-01, 금13,600,000원)

* 강제경매: 우정욱 (2024-08-29, 40,000,000원)

* 임의경매: 중소기업은행 (2024-11-07)

* 가압류: 중소기업은행 (2024-11-13, 금28,846,024원)

3.4. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

토지 및 건물 등기부 모두에서 말소기준권리는 을7 (토지)/을5 (건물) 근저당권 (2021-04-08, 중소기업은행, 금2,112,000,000원) 입니다. 경매를 통해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 임차인 농업법인솔향은 대항력이 없으므로, 보증금 및 차임 관련 인수 부담은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 총 권리 분석 요약

총 등기부채권액은 토지 2,486,489,278원과 건물 2,464,439,144원을 합하여 총 4,950,928,422원입니다. 중소기업은행의 근저당권이 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 강제경매 및 임의경매 개시 결정으로 본 경매 절차가 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 산업 현황

충주시 주덕읍은 과거부터 산업 활동이 이루어져 왔으며, 최근에는 충주기업도시, 비즈코어시티산업단지 등이 조성되거나 추진되면서 첨단 산업 및 제조업 중심지로 육성되고 있습니다. 이러한 산업단지들은 신물질, 생명공학, 전자·정보·통신, 재료·소재, 기계 금속 등 다양한 분야의 기업을 유치하여 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 것으로 기대됩니다.

4.2. 인근 산업 시설 현황

본 물건이 소재한 대곡리 일원은 이러한 산업단지들과 연계된 지역으로, 유사한 용도의 공장 및 산업 시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다. 주덕산업단지와 더불어 인근에 조성되거나 계획 중인 산업단지들은 관련 인프라를 갖추고 있어, 본 물건과 같은 공장 시설의 운영 및 확장 또는 관련 사업체와의 시너지 창출에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

충주 주덕읍은 과거 대중교통이 다소 불편하다는 지적이 있었으나, 최근 '충주콜버스'의 운행 확대와 마을버스 노선 확충으로 대중교통 이용 편의성이 증대되었습니다. 주덕 시외버스터미널을 통해 충주공용버스터미널과 연계가 가능하며, 이는 충주 시내 및 광역 교통망 이용에 도움을 줍니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 충주기업도시와 같은 신도시 조성 사업과 더불어 주거, 상업, 문화, 교육 시설 등이 함께 개발되어 자족형 복합도시의 기능을 갖추어 가고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 상당한 규모의 채무: 등기부채권 총액이 약 49.5억 원에 달하는 등 채무 부담이 매우 높습니다.

* 복수의 채권 및 경매 신청: 여러 채권자들이 가압류, 강제경매, 임의경매를 신청한 이력이 있어, 채권 간의 복잡성이 존재할 수 있습니다. (다만, 현재 경매로 소멸될 것으로 예상됨)

* 중복 사건, 공동 담보: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나, 여러 담보물이 공동으로 묶여 있어 경매 절차 및 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물적 리스크 (기계/설비 관련)

* 기계기구 목록 포함: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 수변전 및 동력전기설비 등 기계기구 목록이 매각에 포함되어 있습니다 [주의사항]. 이는 자산 가치를 높일 수 있으나, 설비의 노후화, 작동 상태, 이전 설치 비용 등에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 지역 개발 이슈: 주덕읍은 산업단지 조성 등 활발한 개발이 진행 중이나, 일부 지역에서는 혐오시설 설치 반대와 같은 주민 민원 사례도 있어, 향후 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 갈등 요소를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 충주시 주덕읍에 위치한 대규모 공장 용지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 보유하고 있으며, 공장 운영에 필요한 기계 및 설비가 매각에 포함되는 장점이 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 상당한 규모의 등기부채권 총액과 중복 사건, 공동 담보 등의 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변으로는 산업단지가 조성되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 9,900㎡의 토지와 1,858.40㎡의 건물은 다양한 규모의 생산 활동 및 사업 확장에 유리합니다.

* 기계 및 설비 포함: 공장 가동에 필수적인 수변전 및 동력전기설비 등 기계기구가 매각에 포함되어 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 산업 인프라: 주덕읍은 산업단지가 발달한 지역으로, 관련 인프라 및 네트워크 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가 산정 전략

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가(3,272,173,200원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 시장 조사: 유사한 규모와 용도의 공장 매물의 최근 거래 사례 및 현재 시장 가치를 파악합니다.

* 설비 가치 평가: 매각에 포함되는 기계 및 설비의 실제 가치(상태, 연식, 성능 등)를 객관적으로 평가합니다.

* 명도 및 철거 비용: 예상되는 명도 절차 비용 및 건물, 설비의 철거 또는 이전 시 발생할 수 있는 비용을 산정합니다.

* 기타 부대 비용: 경매 수수료, 취득세, 등기 비용 등 제반 비용을 고려합니다.

* 공장 가동률 및 수익성 분석: 향후 해당 공장을 활용하여 얻을 수 있는 예상 수익을 분석하여 투자 대비 수익률을 산출합니다.

인수해야 할 보증금(0원)이 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 잠재적 수익성을 기반으로 책정될 것입니다. 다만, 높은 총 채권액과 복잡한 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.