나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35254 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 368-4 한일빌리지 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 "대소생활체육공원" 북측 인근에 위치하며 인근은공동주택, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제402호로서, (사용승인일 2014.05.21)
외벽 : 연와벽돌 치장쌓기 등입니다.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등입니다.
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

가스보일러에 의한 난방 및 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다 .

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-08-26)(복합형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충주지원 2024타경35254 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 충주지원 2024타경35254 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 대소면 태생리 368-4 한일빌리지 103동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 108,046,000원

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제402호

* 사용승인일: 2014년 5월 21일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부새마을금고

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 102.81㎡ (약 31.1평)

* 토지지분: 102.8125㎡

* 건물면적: 69.19㎡ (약 20.9평)

* 건물지분: 69.1936㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 "대소생활체육공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 한일건설주식회사 (2014-06-12)

* 근저당 (말소기준권리): 엠씨아이대부주식회사 (2019-06-04, 60,000,000원) - 말소됨.

* 압류: 동청주세무서장 (2023-01-18) - 말소됨.

* 압류: 청주세무서장 (2023-01-19) - 말소됨.

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-21) - 말소됨.

* 임의경매: 남부새마을금고 (2024-10-17) - 말소됨.

* 3번근저당부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-17, 60,000,000원) - 말소됨.

* 임차인 현황:

* 박준용

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 27일

* 확정일자: 2022년 12월 27일

* 배당신고일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 박준용은 대항력이 없어 보증금 전액(40,000,000원)을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 음성군 대소면 태생리는 공동주택과 중소규모 공장, 창고시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 이는 주거 기능 외에 인근 산업단지 종사자들의 배후 주거지로서의 역할을 할 수 있음을 시사합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의시설이 밀집된 지역은 아니므로, 상권의 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 건물 상태: 2014년 준공된 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 연와 벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통이 가능하며, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공시지가 및 지역 개발 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 가축 사육 관련 사업 추진 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 방향에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택과 공장, 창고시설이 혼재된 지역 특성상, 소음이나 먼지 등 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. (주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오 시설이나 민감 시설은 확인되지 않았습니다.)

* 건축물 노후도: 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 향후 건물의 유지 보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 음성군 대소면의 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 주변에 공장 등이 혼재해 있어 배후 주거지로서의 수요는 존재하나, 대규모 상권은 아니므로 투자 시 수익률 분석에 신중해야 합니다. 현재 감정가 108,046,000원을 기준으로 시장 가치를 평가해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 외에는 특별한 인수 부담이 없습니다.

* 2014년 준공된 신축급 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주변 산업단지 배후 주거지로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

2.0. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 108,046,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 5월, 6,000만원 거래)는 건물 신축 연도(2003년) 및 지번(315-1)이 본건(2014년, 368-4)과 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만, 본건이 감정가 대비 낮은 가격으로 거래될 가능성을 배제할 수 없습니다.

입찰가를 산정함에 있어, 감정가의 80% 수준을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 최종 결정하는 것을 권장합니다.

* 감정가 기준 80%: 약 86,436,800원

* 현 시세 및 임대 수요 등을 고려하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 보증금 등 낙찰 후 추가 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.