나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35414 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 652-10 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35414 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 652-10 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경35414 | 소재지: 충청북도 충주시 동량면 용교리 652-10 | 감정가: 10,758,000원 | 최저가: 6,885,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경35414 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 용교리 652-10

용도: 답 (토지일부지분)

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 6600)

감정가: 10,758,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 오OO

1.2. 물건의 특징

본 건은 충주시 동량면 용교리 소재 토지(답)의 일부 지분(지분율 6600)에 대한 강제경매 물건입니다.

토지 총면적은 165.00㎡ (약 49.91평)로 비교적 소규모이며, 현황은 답(논)으로 이용 중이나, **도시지역 내 제1종일반주거지역**에 위치하여 향후 주거용 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 없으며, 제시 외 물건 및 공부와의 차이, 임대차 관계 등은 확인되지 않습니다.

1.3. 최고의 입지

본 건은 "목행대교" 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

인접지대비 평지의 부정형 토지이며, 일부는 북측 노폭 약 3-4M 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

채권자: 삼OOOOOOOOOO

채무자: 확인되지 않음 (소유자가 채무자인 것으로 추정)

건물: 없음 (토지만의 매각)

제시 외 물건: 감정평가서상 없습니다.

특이사항: 본 건은 순수한 **지분매각** 물건으로, 토지 전체를 취득하는 것이 아니며, 지분 취득 후 공유물 분할 협의 또는 소송의 절차를 거쳐야 하는 복잡성이 있습니다.

2.2. 법률 및 절차상 특이사항

지분매각: 공유물 관리에 대한 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 향후 공유물 분할을 위한 법적 절차가 수반될 가능성이 높습니다.

공유자우선매수: 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사는 매각 결과를 예측하기 어렵게 만드는 주요 변수입니다.

농지취득자격증명(농취증): **도시지역 내 제1종일반주거지역**에 위치한 '답'이므로, 현황상 농지라도 「농지법」상 농지에 해당하지 않아 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다. (주의사항 항목에 명시)

지역 및 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, **비행안전제6구역(전술)**, **군용비행장소음대책구역 제3종구역**, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

3. 지역 및 상권 분석

3.1. 지역 특성 및 잠재력

본 건 소재 용교리는 충주시 동량면 내에서 비교적 넓은 평야 지대로, 남한강을 경계로 충주시 목행동과 접하는 지리적 이점을 갖습니다.

인근에는 주거시설(아파트)과 상업시설(근린생활시설)이 혼재되어 있어, 순수 농지 지역보다 개발 압력이 높은 지역으로 평가할 수 있습니다.

용도지역이 **제1종일반주거지역**이므로, 지분 문제 해결 시 주거시설 또는 근린생활시설 건축이 가능하여, 현재 '답'으로 이용 중인 상태보다 높은 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 큽니다.

3.2. 생활 정보 및 인프라

교통 인프라: 국도 19호선 및 충주-제천 간 철도가 지나는 등 광역 교통망 접근성은 양호합니다.

주변 시설: 동량초등학교, 대미초등학교, 중원중학교 등 교육 시설과 충주호 리조트 관광호텔 등의 숙박 및 휴양 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과 상, 인근에 대규모의 특정 혐오시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, **(한강)폐기물매립시설 설치제한지역** 및 **군용비행장 소음대책 제3종구역**에 포함되어 있어 해당 법령에 따른 건축 및 이용 제한과 소음 영향에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 투자 전략 및 리스크

4.1. 잠재적 리스크

지분 리스크: 다른 공유자들과의 관계 정립 및 공유물 분할을 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (가장 큰 리스크)

공유자우선매수 리스크: 매각 당일 공유자의 우선매수권 행사로 낙찰이 불발될 가능성이 상존합니다.

법적 제한 리스크: 군용비행장 소음대책구역(제3종구역) 지정에 따른 소음 문제 및 건물 건축 시 높이 등 제한을 받을 수 있으며, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역으로 인한 토지 이용의 제약이 있을 수 있습니다.

현황 차이 리스크: 공부상 '답'이나 현황이 달리 이용되고 있을 가능성은 낮지만, 정확한 경계와 현황 이용을 위한 현장 실사가 필수입니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 **1,000만 원대의 낮은 감정가**로 접근성이 높고, 현황은 답(농지)이지만 **용도지역이 제1종일반주거지역**이라는 큰 장점을 가진 물건입니다.

단기 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 **지분 해소(공유물 분할)를 통한 토지 가치 상승**을 목표로 해야 합니다.

토지면적이 165.00㎡ (약 49.91평)로 분할 후 주거용 건축을 위한 최소면적을 충족하는지 여부(지자체 조례 확인 필요)와 지분 매각 시 공유자의 동의 여부가 핵심입니다.

4.3. 투자 포인트

제1종일반주거지역: 농지임에도 불구하고 주거지역에 편입되어 있어 향후 지목 변경 및 주거용 건축 등 개발 행위의 가능성이 높아 토지 가치 상승 여력이 큽니다.

저렴한 접근 비용: 감정가가 1천만 원대로 소액 투자가 가능하여, 지분 해소 리스크를 감안하더라도 도전해 볼 만한 가치가 있습니다.

경매 절차 특성 활용: 공유자우선매수권이 1회로 제한되므로, 유찰 후 재진행 시 공유자의 우선매수권 변수가 줄어들 수 있어 전략적인 입찰 시기 선택이 중요합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계