나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35728 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 743 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35728 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 743 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경35728 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 743 | 감정가: 429,330,700원 | 최저가: 274,772,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35728 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 743 외 3필지 (일괄매각, 토지 일부 지분)

용도: 전

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 429,330,700원

토지면적: 7,034.00㎡ (약 2,127.84평)

토지 지분율: 234443.21999999997 (전체 토지 중 매각 지분)

1.2. 채무 관계

소유자/채무자: 염OO

채권자: 백OO

2. 물건 분석 (입지, 권리, 이용 현황)

2.1. 입지 조건

본 물건은 충청북도 음성군 읍내리 소재 "한일중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 연립주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 서측 인근에는 음성용산산업단지 조성 공사 중인 구역이 위치하여 장기적인 지역 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

토지이용계획상 목록 1-4 모두 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 주거지 개발 가능성이 높은 토지입니다. 다만, 지적도상 맹지이나 농로에 접하며 인접지를 통하여 출입하고 있어 차량 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 이용 현황 (공부 vs 현황)

총 4개 목록의 토지가 일괄 매각되며, 현황이 공부와 상이한 부분이 있습니다.

기호(1): 지목 '전', 현황 '전'.

기호(2, 3): 지목 '과수원', 현황 '전'으로 이용 중.

기호(4): 지목 '전', 현황 무허가 단독주택 건물이 소재하는 '주택부지'로 이용 중 (공가상태).

2.3. 권리 분석 (특이 및 주의 사항)

매각대상은 토지일부지분매각입니다.

가장 중요한 권리 리스크는 공유자 우선매수신고, 법정지상권 성립 여부, 그리고 지분 매각입니다.

공유자 우선매수: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이에 따른 매수신고가 미납으로 실효되는 경우 이후 절차에서 우선매수권 행사가 불가합니다. (입찰 시 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수를 신청하면 매수인이 변경될 수 있음)

법정지상권 및 제시외 건물: 목록4 지상에 제시외 건물(흙벽돌 및 목조 세멘기와지붕 단층 주택. 공가상태)이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하며, 만약 법정지상권이 성립하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우, 토지 가액이 38,073,300원으로 크게 하락할 수 있습니다. 이 부분은 신중한 현장 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

농지취득자격증명: 목록 1-4 토지 모두 도시지역 내 1종 일반주거지역에 해당하므로 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보 (주변 환경)

주변 환경은 학교(한일중학교)와 주거시설(연립/단독주택) 및 농경지가 혼재되어 있어, 상업시설이 집중된 상권이라기보다는 주거 및 생산 시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 소형 차량 및 농기계의 진출입이 어려워 외곽 농경지대로서 제반 교통사정이 다소 불편합니다.

2.5. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

잠재적 리스크:

법정지상권 성립에 따른 토지 가치 하락 및 소유권 행사 제한 가능성.

공유자 우선매수권 행사로 인한 매각 불발 가능성.

지분 매각이므로 향후 공유물 분할을 위한 별도의 협상 또는 소송이 필요하여 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 현황과 지목이 상이하여 향후 토지 개발 시 법적 절차에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

혐오 시설:

주변에 음성용산산업단지 조성이 진행 중이며, 이는 개발 호재인 동시에 산업단지 특성상 소음/교통량 증가 등의 영향을 미칠 수 있습니다. (검색 결과, 명확한 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 산업단지 조성 중인 점 참고)

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 토지일부지분매각 물건으로, 감정가 4억 2천만 원대의 도시지역 내 제1종일반주거지역 토지(7,034.00㎡, 약 2,127.84평)에 대한 지분 투자 기회입니다. 음성용산산업단지 조성에 따른 장기적인 지역 가치 상승 요인이 있으나, 법정지상권 문제, 공유자 우선매수권 행사, 그리고 지분 매각의 특수성이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 법정지상권 성립 여부의 명확한 판단이 투자 결정의 핵심이 될 것입니다.

3.2. 투자 포인트

개발 호재: 서측 인근에 음성용산산업단지(2024년 말 준공 목표였으나 2025년 8월 준공 예정 등 진행 중)가 조성 중으로, 관련 배후 주거지 수요 증가 및 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

용도 지역: 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 토지 개발 및 용도 변경에 유리하며, 농지취득자격증명도 불필요합니다.

저렴한 접근: 지분 매각 특성상 유찰을 거쳐 비교적 낮은 가격에 토지 소유권을 확보할 가능성이 있습니다.

3.3. 유의 사항

입찰 전 목록4 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석해야 합니다. 법정지상권이 성립하면 토지 가액이 크게 하락할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰해야 하며, 낙찰 후에는 공유물 분할 협의 또는 소송에 대한 계획이 필요합니다.

현황 맹지이나 농로에 접하고 있어 접근성이 떨어지므로, 개발 시 진입로 확보 방안을 미리 검토해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계