나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35827 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 958 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35827 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 958 답 경매

• 사건번호: 2024타경35827
• 주소: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 958
• 감정가: 379,428,000원
• 최저가: 242,834,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

충주지원 경매3계 2024타경35827 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 958 | 감정가: 379,428,000원 | 최저가: 242,834,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경35827 (1)이며, 충청북도 음성군 음성읍 신천리 958에 위치한 답(현황 전) 물건입니다.

토지면적은 4,720.00제곱미터(약 1,427.80평)로, 감정가는 379,428,000원입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

1.2. 현황 특징

본 물건은 지목상 '답(논)'이나 현재는 '전(밭)'으로 이용 중인 상태이며, 완경사지대의 부정형 토지입니다.

전체 토지 중 목록 1, 2, 3은 지적도상 도로에 접하지 않은 '맹지' 상태로, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 예상됩니다.

주의사항으로 제시외 수목(소나무, 밤나무 등 약 200여 주)이 매각에 포함되므로, 별도의 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 매각 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 "중리마을" 서쪽 인근의 전형적인 농촌 마을과 농경지, 임야 등으로 형성된 지역에 위치합니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 국도(37호선)가 통과하여 광역 도로망과의 연계성은 양호한 편입니다.

다만, 대중교통(버스정류장까지의 거리, 배차간격 등) 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 공히 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(산업형)'으로 지정되어 있어, 향후 산업시설 및 농업 관련 시설 개발에 잠재력을 가질 수 있습니다.

또한 '가축사육제한구역(일부제한구역)'에 해당되므로 축산 관련 사업 진행 시 세부 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

목록 4, 5는 국도(037)의 '접도구역'에 포함되어 있어 건축행위 시 도로법에 따른 추가적인 제한을 받게 됩니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 정보)

주변 환경은 농촌 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

음성군 전역에 걸쳐 일부 폐기물 처리업체나 축사 등 기피시설로 인한 민원이 보도된 사례가 있으나, 본 물건지인 음성읍 신천리 인근에 직접적으로 확인된 대규모 혐오시설은 없습니다.

다만, 농경지 주변은 지역 특성상 소규모 축사 또는 농업 관련 시설의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(배OO)이며 채권자(용OOOOOOOO)의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다.

임차인 등 임대관계는 미상이나, 토지 매각인 점을 고려할 때 법적으로 인수해야 할 중대한 권리상 하자는 없을 것으로 보입니다.

**핵심 주의사항**은 앞서 언급된 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 낙찰자는 반드시 해당 토지를 취득할 수 있는 농업인의 자격 요건을 갖추어야 하며, 미비 시 보증금 몰수라는 치명적인 불이익이 발생합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (잠재성)

본 물건은 상업용지가 아닌 농경지(전)이므로 직접적인 상권분석은 무의미합니다.

그러나 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)이라는 용도지역을 고려할 때, 농업 관련 시설, 창고, 공장 등 관련 용도의 건축을 통한 장기적인 활용 가치를 모색할 수 있습니다.

일부 필지(목록 4, 5)는 국도와의 연계성이 좋아 물류 및 접근성이 필요한 용도에 유리할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "중리마을"이 소재하고 있으나, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족하며, 대중교통 이용이 불편하여 자차 의존도가 매우 높은 지역입니다.

생활 편의 시설 이용은 음성읍 소재지까지 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

**최대 리스크**는 농지취득자격증명(농취증) 미제출로 인한 보증금 몰수 가능성입니다. 입찰 전 관할 군청/읍면사무소에 농지취득 가능 여부를 필히 확인해야 합니다.

5.2. 토지 이용 리스크 (맹지 및 접도구역)

전체 토지 중 목록 1, 2, 3이 지적도상 맹지라는 점은 개발 행위에 있어 매우 큰 제약 사항입니다. 맹지를 활용하기 위해서는 별도의 도로 부지 확보(사도 개설 등)가 필요하여 추가적인 비용과 노력이 요구됩니다.

목록 4, 5는 접도구역으로 지정되어 개발에 제한이 따릅니다.

5.3. 정책적 리스크 (토지거래허가구역)

본 물건이 위치한 신천리 일원은 2024년 7월 21일 부로 '음성 그린에너지 스마트농업타운 조성사업'의 안정적 추진을 위해 '토지거래허가구역'으로 지정되었습니다.

따라서 2029년 7월 28일까지는 용도지역별 일정 면적을 초과하여 토지를 거래할 경우 관할 음성군수의 허가를 받아야 하며, 허가 후 일정 기간 동안 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지(4,720.00제곱미터, 약 1,427.80평)를 비교적 저렴한 농경지 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 계획관리지역에 속해 농업 외의 개발 잠재력을 갖추고 있으나, **농취증 필요, 일부 필지의 맹지 상태, 토지거래허가구역 지정**이라는 3가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 이 리스크들을 해소하거나 수용할 수 있는 실수요자 또는 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

* **성장관리계획구역 및 계획관리지역:** 관리지역 중에서도 개발 용도에 유리한 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 개발 가치가 높습니다.

* **음성 스마트농업타운 조성사업 수혜 기대:** 본 물건지(신천리)가 대규모 '음성 그린에너지 스마트농업타운' 조성사업 지역에 포함되어 있어, 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **대면적 확보:** 1,400평 이상의 대규모 면적을 일괄로 확보하여 향후 계획관리지역 내에서 허용되는 다양한 용도(창고, 공장 등)로 활용할 수 있는 기반이 됩니다.

**투자 전 최종 검토사항:** 농취증 발급 가능 여부 확인, 맹지 해소 방안 및 비용 산정, 토지거래허가구역 내의 매수자 이용 의무 및 건축 제한사항을 철저히 검토해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계