나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2643 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2643 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 10 답 경매

• 사건번호: 2024타경2643
• 주소: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 10
• 감정가: 202,406,000원
• 최저가: 99,179,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

춘천지방법원 경매4계 2024타경2643 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 10 | 감정가: 202,406,000원 | 최저가: 99,179,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 춘천지방법원 2024타경2643 (1)이며, 매각대상은 토지입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 소재지는 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 10 외 일괄 매각 물건입니다. 지목은 답(沓)이나, 현황은 전(田) 및 일부 휴경지, 일부 구거(溝渠) 등으로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 정보 및 감정가

본건 토지의 총 면적은 4,039.00㎡ (약 1,221.78평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 건물은 매각대상에 포함되어 있지 않으며, 건물의 면적 및 지분율도 0입니다. 감정가는 202,406,000원으로 산정되었습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 소재 "홍천군동면개운보건진료소" 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 진입로 상태를 고려할 때 대중교통 이용을 포함한 제반 교통상황은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한사항

본건 토지(기호 1, 2, 3)는 공히 부정형 완경사지이며, 현황은 전(밭), 일부 휴경지, 일부 구거 등으로 이용되고 있습니다. 지목(답)과 현황(전, 구거 등)이 일치하지 않는 부분이 있으므로 유의해야 합니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(영귀미026)에 속하여 비교적 활용도가 높습니다. 이외 가축사육제한구역(1000m 이내/2000m 이내) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 기호 (1), (2)는 소하천구역(산수골천)에도 포함됩니다.

3. 권리 분석

본 경매는 채권자 홍OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 한OO으로 동일하며, 등기부상 특별한 권리 상의 문제나 복잡한 권리관계는 보고된 정보만으로는 확인되지 않습니다. 다만, **매각대상은 토지에 한정**되며, 지상에 존재하는 물건(컨테이너 농막, 수목)에 대한 매각 제외 사항 및 임차인 관련 특이사항이 있으므로 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 산간농경지대에 위치하며, 주변에 상업시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 생활 편의시설과의 접근성은 낮은 편입니다.

주요시설로는 "홍천군동면개운보건진료소"가 있으나 원거리에 위치합니다. 농촌 생활에 필요한 기반 시설을 갖추고 있으며, 공장설립승인지역 및 계획관리지역에 해당되어 향후 농업 외의 목적으로 활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

혐오시설 여부는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다. 다만, 본건의 위치가 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대인 점을 감안할 때, 대규모 도시형 혐오시설은 없을 것으로 판단되나, 인근에 축사나 소규모 폐기물 시설, 묘지 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적인 리스크는 다음과 같습니다.

1) 맹지 리스크: 본건 토지는 **지적도상 맹지**입니다. 차량 접근은 가능하다고 되어 있으나, 법적으로 인접 도로를 이용할 권한(통행지권 등)이 확보되어 있지 않다면 재산권 행사(건축 허가 등)에 중대한 제약이 될 수 있습니다. 이는 **가장 큰 리스크**입니다.

2) 농지취득자격증명(농취증): 본건은 농지(답, 전)이므로 **농지취득자격증명을 제출해야 합니다.** 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 농지전용협의가 있으므로 (증명원 발급을 위해 미리 신청 요) 영귀미면사무소에 문의하여 기간 내 발급이 가능한지 사전에 확인해야 합니다.

3) 매각 제외 물건 및 명도 리스크:

- 목록1 지상 컨테이너 농막 등 **철거 및 이동이 용이한 물건은 매각에서 제외**됩니다. 낙찰자가 이를 철거하거나 매입하는 등의 후속 조치가 필요합니다.

- 본건 토지 일부 지상 과실수 등 수목도 매각 제외이며, 특히 **2025. 9. 12.자 임차인의 임대차계약서가 제출**되어 있어, 수목의 소유권 및 임차인의 권리관계 확인 및 명도에 상당한 주의가 필요합니다.

4) 공부와의 차이 및 경계 불분명: 지목(답)과 현황(전, 구거)이 다릅니다. 특히 기호 (2) 경계 지상에 구거(수목 포함)가 소재하며, 이는 감정가에 반영되었으나, **정확한 경계 및 면적은 별도의 측량**을 요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 면적(4,039㎡, 약 1,221평)의 **계획관리지역 내 농지**로서, 절대농지보다 개발 가능성이 높은 토지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 **지적도상 맹지라는 치명적인 단점**과 **농지취득자격증명 의무** 및 **매각 제외된 지상물(수목, 컨테이너)의 명도 리스크**가 매우 큽니다.

토지 자체가 산간농경지대로서 제반 환경이 우수하다고 보기는 어려우며, 교통도 불편합니다. 따라서 맹지 해소 방안 및 농취증 발급 가능성, 지상물 명도에 대한 철저한 사전 조사와 계획이 수립되지 않는다면 투자 리스크가 높은 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적 및 계획관리지역: 4,000㎡가 넘는 면적을 계획관리지역 내에서 확보할 수 있습니다.

2) 용도 변경 잠재력: 지목은 답/전이나 계획관리지역이므로, 맹지 해소 후에는 농어업인 주택, 창고, 기타 근린생활시설 등으로의 용도 변경 및 개발 가능성이 존재합니다.

3) 장기 투자 목적: 즉시 개발보다는 맹지 해소 및 토지 합병 등을 통해 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 컨설팅 결론 및 조언

본건의 투자를 고려하는 경우, **가장 우선적으로 인접 토지 소유자에게 통행로 확보(도로개설 또는 통행지권 설정) 가능성을 타진해야 합니다.** 또한, 영귀미면사무소를 통해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 현장 답사를 통해 매각 제외된 수목의 상태 및 임차인의 권리, 컨테이너 농막의 처분 문제를 명확히 파악해야만 안전한 투자가 가능할 것입니다. 투자 성공 여부는 **맹지 탈출 여부**에 달려 있다고 판단됩니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계