나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50645 [2] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1127-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50645 [2] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1127-1 전 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50645 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1127-1 | 감정가: 102,186,000원 | 최저가: 50,071,000원 | 용도: 전

1. **경매 개요**

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50645 (2)

소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1127-1

용도: 전 (밭)

토지면적: 4,866.00㎡ (약 1,471.97평)

감정가: 102,186,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소유자 및 채권자 정보

소유자 및 채무자: 장OO

채권자: 다OOOOOO

2. **물건 현황 분석**

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 '광덕산정류소' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 화천평화의 집, 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 산지형 휴양 및 농경지 혼재 지역의 특성을 가집니다.

본건은 부정형 완경사의 토지로서 현재 '전'으로 이용 중이며, 감정평가서 상 다른 기호(기호3)에 비추어 볼 때 '휴경지' 또는 '전'의 상태인 것으로 보입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 광덕산, 광덕계곡, 화천조경철천문대 등 관광 및 휴양 시설과 연계된 펜션, 민박촌(감정평가서 기재) 등 숙박 및 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 소규모 상권입니다.

생활 편의 시설은 사내면 소재지(사창리 등)를 이용해야 할 것으로 보이며, 본건 주변은 주거 편의성보다는 자연 친화적인 입지입니다.

혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 환경은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역 특성상 축사 등 소규모 시설의 존재 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건(토지)의 상세한 토지이용계획은 개별적으로 확인이 필요하지만, 인근 유사 필지의 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

주변은 '계획관리지역', '생산관리지역' 등으로 구성되어 있으며, '가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한 또는 일부 축종 사육 가능)' 및 '영농여건불리농지'가 포함되어 있습니다.

이는 향후 개발 행위 시 용적률 및 건폐율, 건축 용도 등에서 지역별 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. **권리 분석 및 특이사항**

3.1. 권리 관계 분석 (매각물건명세서 상)

경매 구분: 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권에 의한 경매 진행으로 추정됩니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 명도(인도) 저항은 비교적 낮을 수 있으나, 토지 사용 현황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

최선순위 지상권: 을구 순위번호 2번 최선순위 지상권설정등기(2013. 1. 24. 제481호)가 존재합니다.

다만, **신청 채권자의 말소 동의서가 제출**되어 있으므로, 매각 후 소멸될 가능성이 높습니다.

*입찰자는 매각 전 반드시 법원에 말소 동의서의 효력 및 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.*

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지 취득 자격 증명: 본 물건의 용도가 '전(밭)'이므로 **농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수**입니다.

농취증 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 관할 사내면사무소에 미리 신청하여 발급 가능 여부와 제출 기한을 확인해야 합니다.

지적도상 맹지: **본 물건은 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지입니다.**

맹지는 건축 행위가 불가능하거나 매우 어려우므로, 토지의 이용 가치가 현저히 낮아질 수 있는 치명적인 단점입니다.

맹지 해소를 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행 또는 건축을 위한 도로 사용 승낙을 받거나, 사도개설 등의 절차가 필요하며, 이 과정에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

제시외 물건: 감정평가서상 다른 기호 토지(기호 2, 5)에 관정설비 및 급배수설비 등 제시외 물건이 조사되었으며, 맹지인 본 물건(1127-1)은 해당 사항이 없을 가능성이 높지만, 현장 확인 시 재확인이 필요합니다.

(관정 등은 별도로 감정평가되어 있습니다.)

4. **종합 의견 및 투자 포인트**

4.1. 투자 포인트

낮은 감정가: 넓은 토지 면적(4,866.00㎡ / 약 1,471.97평)에 비해 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 맹지 리스크를 감안하더라도 충분한 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

권리관계 단순화 가능성: 최선순위 지상권이 채권자의 말소 동의로 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다.

대규모 농지 확보: 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 대규모 농지(전)를 저렴하게 확보할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 개발 가능성: 인근이 관광휴양지구 및 지구단위계획구역(다른 기호)으로 지정된 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 맹지 해소 후 용도변경이나 개발에 대한 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 **'맹지'라는 가장 큰 리스크**를 안고 있으므로, 입찰 전 반드시 인접 토지 현황 및 도로 개설 가능성을 면밀히 조사해야 합니다.

또한, 농지이므로 **농지취득자격증명 발급 가능성**을 철저히 확인해야 합니다.

적합한 투자자는 다음과 같습니다.

1. 인접 토지를 이미 소유하고 있어 맹지 문제를 자체적으로 해결할 수 있는 투자자.

2. 당장 건축을 계획하지 않고, 저렴한 가격으로 대규모 농지를 매입하여 장기적으로 보유하며 지가 상승을 기대하는 투자자 (순수 농업 목적).

3. 맹지 해소 가능성 및 비용을 정확히 산출하여 수익성 있는 개발 계획을 세울 수 있는 전문 투자자.

맹지라는 치명적 단점으로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 보수적인 관점에서 주변 시세 및 맹지 감가 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계