나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [3] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층113호 근린상가 경매
매각기일: 2026-01-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [3] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층113호 근린상가 경매
- 사건번호: 2024타경53728
- 주소: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층113호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동)
- 용도: 근린상가
평택지원 경매4계 2024타경53728 | 소재지: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층113호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) | 감정가: 419,000,000원 | 최저가: 205,310,000원 | 용도: 근린상가
1. 사건 개요
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 평택지원 2024타경53728 (3)
소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층113호
용도: 근린생활시설 (상가)
감정가: 419,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자/채권자: 주OOOOOO / 주OOOOOOOO / 동OOOOOOO
1.2. 물건 상세 정보
토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)
토지 지분율: 1247
건물면적 (전용면적): 33.00㎡ (약 9.98평)
건물 지분율: 3300
제시외면적: 없음 (0.00㎡)
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층에 위치함. 외벽은 외장석재 및 강화유리, 창호는 알루미늄샷시 및 강화유리 마감임.
1.3. 특이사항 및 주의사항
본 물건(113호)은 물건 1, 2, 4, 5와 함께 경계벽 없이 'CAFFE PASCUCCI'라는 상가(카페)로 일체로 운영 중인 상태이며, 채권자와 감정인의 의견에 따르면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각이 진행됩니다.
이용상태상 기호(1-5)가 벽체 구분 없이 일단의 튼상가로 이용 중이므로, 입찰 시 현황 및 사용 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
2. 입지 조건 및 상권 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
교통은 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
도로는 남동측으로 왕복 8차선 포장도로 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 양호합니다.
2.2. 상권 분석 및 개발 호재
세교디오네프라자는 2020년 4월에 준공된 지상 8층의 프라자 상가로, 지제역 인근 최대 규모의 랜드마크 상가입니다.
1층에는 'CAFFE PASCUCCI', 약국, 편의점 등 주요 근린생활시설이 입점하여 활발하게 영업 중이며, 건물 내에는 병원(정형외과, 내과, 소아과, 치과), 체육시설(휘트니스센터, 골프아카데미), 학원 등 다양한 업종이 입점해 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.
배후 수요로는 기존 3천 세대의 힐스테이트 아파트 단지를 포함하여, 인접 부지에 삼부르네상스 오피스텔(2024년 10월 준공 예정)과 푸르지오 아파트 880세대(2024년 12월 준공 예정) 등 대규모 주거 단지가 예정되어 있어 향후 배후 수요가 크게 증가할 것으로 예상됩니다.
또한, 수원지방법원 평택지원 및 평택지청 등 행정기관이 500m 거리에 위치하며, 지제역 역세권(직선거리 약 1.5km)의 영향권에 있어 유동인구 확보에 유리합니다.
2.3. 생활 정보 및 주변 시설
교육 시설: 초등학교(100m 이내), 중학교, 고등학교(500m 이내)가 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역(상대보호구역) 내에 속합니다.
혐오 시설: 검색된 정보에 따르면 주변에 눈에 띄는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.
토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속하며, 개발 호재로 인해 투자가치가 높은 지역으로 평가됩니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 진행 상태
경매 구분은 '부동산임의경매'로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다.
매각 대상은 '토지/건물일괄매각'이므로, 토지와 건물을 모두 포함하여 매각합니다.
3.2. 임대차 관계
감정평가서에 따르면 임대 관계는 미상입니다.
다만, 현황 조사상 본 물건은 현재 대형 프랜차이즈 카페('CAFFE PASCUCCI')로 운영 중이므로, 낙찰 후 임대차 관계에 대한 철저한 분석과 명도 계획이 필요합니다.
특히, 본건은 5개 호실이 일체로 사용 중이므로, 임차인이 5개 호실 전체에 대한 임차권을 주장할 수 있으며, 전체 보증금 규모 등을 파악해야 합니다.
4. 잠재적 리스크 및 주의사항
4.1. 일괄 사용에 따른 리스크
본건은 물건 1, 2, 4, 5와 함께 경계벽 없이 일단의 튼상가(카페)로 이용 중인 상태입니다.
낙찰자가 본 물건만 단독으로 사용하기 위해서는 다른 호실의 소유자(또는 낙찰자)와의 협의를 통해 경계벽 설치 및 분할 사용에 대한 합의가 필요합니다.
합의가 이루어지지 않을 경우, 사용 수익에 제약이 발생하거나 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.
4.2. 권리 관계 확인
임대차 관계 미상으로 명도 시 인도 명령 대상 여부와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 법원 기록과 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 위험이 있습니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본 물건은 평택시의 지속적인 인구 증가와 도시 개발 사업으로 인한 잠재적 가치가 높은 세교지구 내 핵심 상권에 위치하고 있습니다.
특히, 대규모 아파트 단지와 행정기관을 배후에 둔 1층 상가로, 현존하는 우량 프랜차이즈(카페)가 입점하여 운영 중인 점은 높은 평가를 받을 수 있습니다.
다만, 5개 호실이 일단으로 운영 중이라는 점은 가장 큰 주의사항이며, 이는 향후 단독 사용 또는 재임대 시 큰 제약이 될 수 있습니다.
따라서 주변 상가의 실거래가 및 임대 시세 등을 면밀히 분석하고, 5개 호실 전체가 일괄 매각될 경우의 시너지를 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.
5.2. 투자 포인트
최고의 입지: 대규모 아파트 배후 수요와 법원 등 행정기관 종사자 수요를 동시에 흡수할 수 있는 핵심 상권에 위치하며, 대로변에 접하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.
확실한 배후 수요 증가: 2024년 하반기 삼부르네상스 오피스텔 및 푸르지오 아파트 준공 예정으로 향후 상권 활성화 및 유동 인구 증가가 확실시됩니다.
현재 우량 임차인의 존재: 이미 유명 프랜차이즈 카페가 영업 중이므로, 높은 임대 수익 및 업종 안정성을 기대할 수 있습니다. (단, 실제 임대차 관계 및 명도 위험 확인 필요)
저렴한 감정가: 입찰 시 권리 분석과 리스크를 반영하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 실현할 수 있는 매력적인 투자 물건입니다.
법원 정보
평택지원 경매4계