나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [3] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건1.2.4.5.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (3)

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 동작신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3, 세교디오네프라자 주건축물제1동 1층 113호 (신주소: 경기도 평택시 세교8길 30, 1층 113호)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평지붕)

준공년도: 2020년 4월 21일

총 층수: 지하 2층, 지상 8층

해당층: 1층 (113호)

용도: 제1종 근린생활시설 (현재 카페로 이용중이며, 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설/교육연구시설/업무시설 등 복합 용도 가능)

감정가: 419,000,000원

면적:

토지 면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

건물 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 동삭동에 위치하며, 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 배후 아파트 단지, 다세대 주택, 일반 주택 등이 혼재된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 왕복 8차선, 북서측으로는 왕복 2차선 도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

말소기준권리: 2022년 5월 23일 접수된 동작신용협동조합 근저당 (을1)

총 등기부채권액: 약 3,747,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건)

총 호실 수 (건물 전체): 83개 호실 (세교디오네프라자 주건축물제1동 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지연

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 9월 9일

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (경매 절차상 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

3.3. 권리분석 소견

임차인 이지연 씨는 2020년 9월 9일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 매수인이 직접 보증금을 인수하지는 않으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 후속 절차에서 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 상태

본건은 1층에 위치하며, 현재 인접한 4개 호실(1,2,4,5호)과 내부 벽체 구분 없이 'CAFFE PASCUCCI'로 일체 운영 중인 상가 공간의 일부입니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 구분건물 요건을 갖춘 것으로 판단되어 일괄 매각됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

건물 주변으로는 근린생활시설 및 배후 주거단지(아파트, 다세대 주택)가 밀집해 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다. 노선 상가지대로서 차량 통행량 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 세교동 일대는 이마트, 뉴코아, 스타필드 등 대형 상업시설과 근접하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 아파트 단지와 다세대 주택이 인접해 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 고덕신도시 개발과 관련된 환경종합처리시설(평택에코센터)이 언급되나, 본건과는 지리적 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이지연 씨는 2020년 9월 9일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 처리되지만, 명도 관련 법적 검토를 충분히 진행해야 합니다.

6.2. 일체 운영 공간의 특성

본건은 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 운영되는 대형 상가 공간의 일부입니다. 이는 매수인이 단독으로 해당 공간 전체를 관리하거나 운영하는 데 추가적인 확인과 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 약 37억 4천 7백만원에 달하여, 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.4. 공동 담보 물건

본건이 공동 담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 처리 결과가 본 경매 물건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 건물의 1층 상가로서, 안정적인 수요가 예상되는 배후 주거단지와 인접한 노선 상가지대에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 현재 프랜차이즈 카페로 운영되는 대형 상가 공간의 일부를 차지하고 있어 점포로서의 잠재력은 높다고 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 일체로 운영되는 공간의 특수성, 높은 채무 총액 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 파악하고 투자 전략을 수립한다면 긍정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)의 1층 상가로 입지적 강점을 보유하고 있습니다.

* 배후 주거 단지와 인접하여 상권의 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 현재 프랜차이즈 카페로 운영 중인 점포로, 업종 전환에 따른 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외됩니다. 본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 매수인이 별도의 임차인 보증금을 부담하지 않습니다. 따라서 입찰가는 감정가(419,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 일체 운영 공간 등), 예상되는 명도 비용, 향후 임대 수익률, 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통한 상세한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.