나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [4] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건1.2.3.5.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 114호

건물구조: 철근콘크리트구조 (벽식) 콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 419,000,000원

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재. 본건은 물건 1, 2, 3, 5호와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)로 운영 중이며, 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일괄 매각함.

특수물건정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세교디오네프라자" 건물 제1동 1층 114호에 위치함. 세교디오네프라자는 2020년 4월 21일에 준공된 건물임.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임. 인근에 이마트, 뉴코아, 스타필드 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 비교적 최근에 개발된 깔끔한 신도시 느낌의 동네임.

2.3. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 평택역 및 지제역과도 비교적 가까운 거리에 위치함.

2.4. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (벽식) 콘크리트지붕으로 지하 2층/지상 8층 건물임. 본건은 1층 114호이며, 외벽은 외장석재 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 강화유리 마감으로 되어 있음.

2.5. 토지 이용 현황

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용 중임. 본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이함.

2.6. 도시계획 및 규제

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 3번 신탁등기 말소(주식회사 대호) 기록이 있으며, 을1 근저당(동작신용협동조합)이 말소기준권리임.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2022-05-23, 동작신용협동조합, 2,328,000,000원)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 을1, 을2, 갑5(임의경매) 등기부상 권리는 말소될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이 (이지연)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-09

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (본건 명세서 상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 현황

본건 114호는 물건 1, 2, 3, 5호와 함께 내부 벽체 구분 없이 일체로 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중인 일부임.

4.2. 배후 수요

주변에 배후 아파트 단지 및 다세대 주택, 상가 건물이 밀집해 있어 상가 이용객 확보에 유리함. 특히 인근에 삼부르네상스 오피스텔 및 푸르지오 아파트가 입주 예정으로 배후 수요가 더욱 증가할 것으로 예상됨.

4.3. 상권 특징

노선 상가지대로 유동 인구가 많으며, 카페, 음식점, 병원, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 이마트, 뉴코아, 스타필드 등 대형 쇼핑 시설이 위치하여 쇼핑 및 여가 생활이 편리함. 또한, 각종 음식점, 카페, 편의점, 약국 등이 밀집해 있음.

5.2. 교육시설

수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 씨는 2020년 9월 9일 전입(사업)하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 원을 인수해야 하는 상황이 아니므로 인수 부담은 없으나, 명도 절차 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 일체 운영 상가

본건은 다른 호실과 벽체 구분 없이 일체로 운영 중인 상가이므로, 매수 후 개별적인 사용 및 관리를 위해서는 내부 구조 변경 및 구분 건물 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 공동담보 및 채무 총액

본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 등기부채권 총액은 3,747,000,000원으로 매우 높은 수준임. 이는 해당 물건 및 연대 담보 물건들에 대한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있음.

6.4. 기타 (신탁 등기 관련)

등기부상 신탁 관련 등기가 말소되었으나, 과거 신탁 재산 귀속 이력이 있어 등기부 확인 시 유의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 평택시 세교동의 상업지구에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집하여 유동인구가 많고 입지 조건이 우수함. 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 내부 상태 및 주변 상권 활성화 정도가 양호함. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 다른 호실과 일체로 운영 중이라는 점, 높은 채무 총액 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

* 활성화된 상권: 다양한 근린생활시설 입점으로 인한 높은 유동인구.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 노후화가 적음.

* 향후 개발 가능성: 인근 오피스텔 및 아파트 입주 예정으로 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가 419,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함. 예상 입찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 경쟁 상황에 따라 결정될 수 있으나, 명확한 시세 정보 및 경쟁 분석 없이는 구체적인 금액 산정이 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.