나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [4] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층114호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [4] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층114호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경53728
• 주소: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층114호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동)
• 감정가: 419,000,000원
• 최저가: 205,310,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

평택지원 경매4계 2024타경53728 | 소재지: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층114호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) | 감정가: 419,000,000원 | 최저가: 205,310,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 평택지원 2024타경53728 (4)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층114호로, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 419,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자는 주OOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 동OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

본 건은 1층 상가로 토지면적과 건물면적의 지분율이 매우 높습니다.

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

건물면적 (전용면적): 33.00㎡ (약 9.98평)

※ 아파트가 아닌 근린생활시설이므로, 건물면적은 전용면적으로 간주합니다. 분양면적(공용면적 포함)은 제공된 정보에 없습니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 물건의 일체 운영 형태입니다.

본건(114호)은 물건1, 2, 3, 5(111호, 112호, 113호, 115호)와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페 파스쿠찌) 운영 중입니다. 채권자 및 감정인의 의견서에 따라 구분건물 요건을 갖춘 것으로 판단되어 일단으로 매각하나, 실제로 독립된 사용이 불가능한 '튼 상가' 상태이므로 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치하며, 법원 관련 유동인구가 확보되는 입지입니다.

주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 주거 배후 수요가 풍부하고, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 접근성이 양호합니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 위치하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 준주거지역은 주거 기능을 보완하면서 상업 기능을 함께 수행하는 지역으로, 안정적인 주거 수요와 상업 수요를 모두 흡수할 수 있습니다.

남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 가시성이 매우 좋고 유동인구의 접근이 용이합니다.

현재 기호(1-5)가 통합되어 'CAFFE PASCUCCI'와 같은 대형 프랜차이즈 카페로 이용 중인 것은 해당 입지의 상권 가치를 높게 평가하는 방증입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자 동OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각으로, 등기상 복잡성은 낮습니다.

제시외 면적이 0.00㎡로, 등기 외 추가 건축물에 대한 법정지상권 등의 권리 문제가 발생할 가능성이 적습니다.

임대관계 미상으로, 낙찰 후 임차인 현황조사 및 명도 과정에서 대항력 있는 임차인 유무를 확인하는 절차가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: 물건 통합 이용 및 명도 문제

본건(114호)은 인접한 여러 호수(111, 112, 113, 115호)와 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다.

단독으로 낙찰받을 경우, 타 호수 소유자(또는 점유자)와의 공동 사용 문제, 경계 복원 및 독립 사용을 위한 공사 협의(및 비용), 또는 전체 통합 사용을 위한 타 호수 매입 협상 등 복잡하고 난이도 높은 후속 조치가 필수적입니다.

이는 명도 저항 외에 '사용 권리'에 대한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 기타 정보

주변은 수원지방법원 평택지원과 대규모 아파트단지를 배후에 둔 전형적인 노선 상가 밀집 지역입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(초등학교) 등이 있으나, 상업 시설 이용에 미치는 영향은 미미한 수준입니다.

지도 및 현장 조사상, 상업지구 인근에 일반적으로 기피하는 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 평택지원 법원과 대규모 주거단지의 더블 수요를 기반으로 하는 우량 상권입니다.

가시성 및 접근성: 왕복 8차선 등 주요 도로에 접해 있어 노출도가 매우 높습니다.

높은 임대료 잠재력: 현재 대형 프랜차이즈 카페가 입점하여 안정적인 상권을 형성하고 있어, 향후 임대 수익 측면에서 높은 잠재력을 가집니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 법원 인근의 우수한 입지 조건과 주거 배후 수요를 갖춘 핵심 상업 시설이라는 점에서 높은 가치가 있습니다.

다만, 다섯 개 호실이 통합되어 하나의 카페로 사용되고 있다는 점이 가장 큰 난이도를 요구하는 부분입니다. 단순한 명도 문제를 넘어, 건물의 '물리적 통합' 문제를 해결하지 않고서는 실질적인 이용이 어렵습니다.

따라서, 투자자는 단독 낙찰 후 나머지 호실을 매입하여 전체를 통합 운영하거나, 타 호실 소유자와의 통합 사용 계약을 체결하는 등 구체적인 출구 전략을 사전에 철저히 수립하고 입찰에 참여해야 합니다.

매입 난이도가 높은 만큼, 낙찰가 자체는 주변 시세 대비 낮게 형성될 가능성이 있어, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

평택지원 경매4계