나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [2] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건1.3.4.5.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경53728 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층112호

* 건물명: 세교디오네프라자

* 용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

* 감정가: 419,000,000원

* 토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

* 토지지분: 12.47㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 건물지분: 33㎡ (약 9.98평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동작신용협동조합 (동OOOOOOO)

* 건물 전체 층수: 지하 2층 / 지상 8층

* 본건 위치: 건물 1층

2. 입지조건

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자 1층 112호

* 주위 환경: 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대. 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치.

* 교통 상황: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하여 진출입이 편리함.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 동작신용협동조합)

* 말소기준권리: 2022년 05월 23일 접수된 동작신용협동조합의 근저당권 (금 2,328,000,000원)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(롯데건설주식회사), 임의경매개시결정(동작신용협동조합) 등은 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

* 등기부 채권 총액: 3,747,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 09월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (임대관계 미상이라는 기타 참고사항도 있으나, 임차인 현황의 정보가 구체적이므로 이를 우선 고려합니다.)

* 주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 인수 가능성을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 및 용도: 세교디오네프라자 건물 내 제1종근린생활시설(상가)로, 본건(112호)은 여러 호수와 함께 경계벽 없이 일체로 운영 중임.

* 주변 상권: 근린생활시설, 배후 아파트 단지, 다세대 주택, 일반 주택이 혼재된 노선 상가지대임.

* 현재 이용 상태: 본건(112호) 및 물건 1, 3, 4, 5호는 내부 벽체 구분 없이 일체로 'CAFFE PASCUCCI' 카페로 운영 중인 것으로 파악됨.

* 상권 특징: 지역 주민 및 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 근린 상권의 특성을 가짐.

5. 생활정보

* 주변 시설: 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 편리한 편임.

* 주변 공공시설: 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치.

* 교육 환경: 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))으로 지정되어 있어, 인근에 초등학교 예정지가 있음을 알 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 2020년 09월 09일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원은 인수 대상이 될 수 있습니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 일체 운영 상가: 본건을 포함한 여러 호수가 벽 없이 일체로 카페로 운영 중입니다. 향후 개별 호수 분리, 임대차 계약 갱신, 관리 등에 있어 소유주 간 또는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 37억 4천 7백만원으로 감정가(4억 1천 9백만원)를 훨씬 초과합니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 보여줍니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 상황에 따라 다른 물건과의 연관성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 세교디오네프라자 1층 112호 상가 건물입니다. 현재 여러 호실이 통합되어 'CAFFE PASCUCCI' 카페로 운영되고 있으며, 이는 상권 내에서 일정 규모의 영업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 입지는 차량 및 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 잠재 고객 확보에 유리한 편입니다.

권리 분석상, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재이며, 보증금 1억원에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 여러 호실이 일체로 운영되고 있다는 점은 향후 관리에 있어 협의가 필요할 수 있는 요소입니다.

전반적으로, 해당 상가는 안정적인 상권 내에 위치하며, 현재 활발히 운영 중인 업종으로 인해 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 리스크와 일체 운영으로 인한 관리 이슈를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 세교동의 역세권 상가 (법원 인근, 도로변 위치)

* 현재 'CAFFE PASCUCCI'로 운영 중인 활성 상가

* 배후 주거 단지를 통한 꾸준한 고객 수요 기대

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수한 입지 조건

* 건물 내 상가 밀집 지역으로 시너지 효과 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 419,000,000원입니다.

주요 고려사항은 대항력 있는 임차인 이 씨에게 지급해야 할 보증금 100,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 따라서, 실제 낙찰 후 총 지출액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시, 본 건의 최대 지출 가능 금액(감정가)에서 인수할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 검토할 수 있습니다.

즉, 419,000,000원 (감정가) - 100,000,000원 (인수 보증금) = 319,000,000원 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 건의 실제 임대수익률, 향후 시장 전망, 유사 물건 시세, 경쟁 입찰자 현황 등 종합적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.