나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53902 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 종교시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53902 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 종교시설 경매

• 사건번호: 2024타경53902
• 주소: 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1
• 감정가: 1,349,721,200원
• 최저가: 661,363,380원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 종교시설

평택지원 경매4계 2024타경53902 | 소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 | 감정가: 1,349,721,200원 | 최저가: 661,363,380원 | 용도: 종교시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 평택지원 2024타경53902 (1)이며, 소재지는 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 일대입니다.

본 물건의 용도는 종교시설(일부 노유자시설)로 현재 이용 중이며, 감정가는 1,349,721,200원입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 북OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 총 토지면적은 1,404.00 제곱미터 (약 424.79 평)입니다.

건물면적은 528.80 제곱미터 (약 160.00 평)이며, 건물 제시외면적 159.50 제곱미터 (약 48.25 평)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 특이 및 주의사항

- 농지취득자격증명(농취증) : 목록4 토지(등기상 '전')가 대장상 '도로'로 등재되어 평가되었으므로 농취증이 불요합니다.

- 법정지상권 : 성립 여부를 면밀히 재확인해야 하는 중대한 권리적 특이사항이 있습니다.

- 용도 불일치 : 목록2 건물 1층은 등기상 '종교시설'이나 건축물대장상 '노유자시설'로 등재되어 대장(노유자시설)을 기준으로 평가되었습니다.

- 매각 제외 : 목록3, 4 지상의 컨테이너박스 2동(제시외건물 $\text{㉤}$, $\text{㉦}$)은 매각에서 제외되므로 유의해야 합니다.

- 이용 현황 : 기호(2-2) 건물은 현황 '교회 사택'으로 탐문조사되었으나 내부 확인이 불가하여 재확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리권역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역)입니다.

자연녹지지역 내에 위치하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 용도(종교시설/노유자시설)의 유지가 가능합니다.

2.2. 주변 환경

주변은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 편의시설이나 상권과의 연계성은 별도 조사가 필요합니다.

2.3. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

기호(1) 토지는 남측 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로(본건 기호(3),(4))와 접합니다.

3. 권리 분석

본 물건의 핵심 권리분석은 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 이는 매수인의 명도 책임 및 토지 이용 계획에 막대한 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 분석이 필수입니다.

또한, 목록3, 4 지상의 컨테이너박스 2동은 매각 제외이므로, 매각 대상 토지 이용 시 해당 컨테이너박스에 대한 처리 방안을 수립해야 합니다.

목록4 토지는 지목이 '도로'이므로 농지취득자격증명이 필요 없다는 점은 행정적 절차를 간소화하는 이점입니다.

건물 용도가 등기상 '종교시설', 대장상 '노유자시설'로 상이한 바, 인허가 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 현황 '사택'으로 이용 중인 부분 또한 낙찰 후 용도 변경 또는 원상복구 가능성을 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변에 아파트단지와 주택이 혼재되어 있으나, 본건이 자연녹지지역 내 종교/노유자시설이라는 특수성으로 인해 일반적인 근린상권으로의 활용은 제한적입니다.

기존의 종교시설 또는 노유자시설(복지시설)로서의 수요를 파악하여 해당 특수시설 상권의 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 양진초등학교가 인접해 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 환경은 갖추어져 있습니다.

혐오시설은 감정평가서 요약상 나타나지 않으며, 일반적인 주거지역 인근의 환경으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

- 법정지상권 리스크 : 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 처분에 제약이 발생하며, 협상 또는 소송을 통해 해결해야 하는 중대한 재산권 침해 리스크가 있습니다.

- 용도변경 리스크 : 건축물대장상 '노유자시설', 등기상 '종교시설', 현황 '사택' 등으로 용도가 혼재되어 있어, 향후 매수인의 사용 목적에 따른 용도변경 시 건축법 및 관련 법규에 따른 행정적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

- 매각 제외 물건 : 컨테이너박스 2동이 매각 제외이므로, 낙찰 후 소유자 또는 점유자를 상대로 철거 등을 요구해야 할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 임대관계 미상 : 임차인 현황이 미상이므로, 낙찰 후 임대차 관계 조사 및 명도 협상 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 자연녹지지역 내 대형 종교시설 또는 노유자시설 부지로, 대지 면적이 1,404.00 제곱미터 (약 424.79 평)로 규모가 상당합니다.

감정가(1,349,721,200원)는 토지와 건물을 일괄 평가한 금액으로, 건물의 규모(528.80 제곱미터, 약 160.00 평) 또한 큰 편입니다.

최대 리스크는 '법정지상권' 성립 여부와 불분명한 '임대관계' 및 '용도 불일치'이므로, 경매 컨설팅 전문가의 심층적인 권리분석을 선행한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

종교 또는 복지 관련 시설로의 활용을 염두에 둔 실수요자나, 리스크를 감수하고 법적 해결을 통해 토지의 가치를 극대화할 수 있는 투자자에게 적합해 보입니다.

7. 투자 포인트

- 희소성 있는 규모 : 자연녹지지역 내에서 종교시설 및 노유자시설로 활용 가능한 대규모 토지 및 건물은 희소성이 있습니다.

- 용도 전환 잠재력 : 현재 노유자시설 및 종교시설로 이용 중이며, 향후 지역 개발 여부에 따라 용도 변경을 통한 가치 상승 가능성이 존재합니다.

- 토지의 활용성 : 목록4 토지가 '도로'로 이용 중인 것은 단점일 수 있으나, 반대로 '도로' 기준으로 평가되어 농취증이 불요하고, 전체 토지 구성상 진입로 역할을 한다는 점은 활용 가치를 높입니다.

- 제시외 건물 포함 : 제시외 건물 159.50 제곱미터 (약 48.25 평)이 매각 대상에 포함되어 있어 실제 이용 면적이 넓습니다.

법원 정보

평택지원 경매4계