나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53902 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대
는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통
시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "노유자시설 및 종교시설 건부
지"로 이용 중입니다.
기호(3),(4) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "도로"로 이용 중입니다.
기호(5) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "주거나지" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 노폭 약 6미터 내외 비포장도로(본건 기호(3),(4))와 접합니다.
기호(5) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외 비포장도로
(본건 기호(3),(4))와 각각 접합니다.
기호(3),(4) : 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)-(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하는 바, 소유관계 등을 재확인 하시기
바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 판넬, 타일, 페인팅 등 마감,
- 창 호 : PVC샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

기호(2-2) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감,
- 창 호 : PVC샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-1) : 노유자시설 및 종교시설로 이용 중입니다.
기호(2-2) : 공부상 용도 "종교시설"로 등재되어 있으나, 현황 교회 사택으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었으며, 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 이용상황은 확인이 불가하였는 바 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.(제시외 건물 포함)
-목록3.4. 지상의 컨테이너박스 2동(제시외건물㉤,㉦)은 매각 제외.
목록2. 1층부분은 등기사항전부증명서상 용도는'종교시설'로 표기되어 있으나 건축물대장상 용도는'노유자시설'로 등재되어 있는 바, 대장을 기준으로 평가함.
-목록4.의 등기사항전부증명서상 지목은'전'이나 토지대장상 지목은'도로'로 농지취득자격증명이 불요하며 '도로'기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53902 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1

용도: 종교시설 (등기사항전부증명서 상), 노유자시설 (건축물대장 상)

감정가: 1,349,721,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북인천새마을금고

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1404.00㎡ (약 424.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 528.80㎡ (약 160.00평)

건물 제시외 면적: 159.50㎡

총합 면적: 토지 1404㎡, 건물 528.8㎡

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 물건으로 제시외 건물(컨테이너박스 2동)은 매각 제외됩니다.

* 건물 1층 부분은 등기사항전부증명서상 용도가 '종교시설'이나 건축물대장상 용도는 '노유자시설'로 등재되어 있어, 건축물대장 기준으로 평가되었습니다.

* 토지(목록4)의 등기사항전부증명서상 지목은 '전'이나 토지대장상 지목은 '도로'로 되어 있어 농지취득자격증명이 불요하며 '도로' 기준으로 평가되었습니다.

* 제시외 건물(컨테이너박스 2동)은 매각에서 제외되며, 소유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 안성에서 출발하는 버스 노선(70번, 370번, 380번 등)이 인근을 경유합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호(1) 토지: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, '노유자시설 및 종교시설 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호(3),(4) 토지: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, '도로'로 이용 중입니다.

* 기호(5) 토지: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, '주거나지' 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로(기호(3),(4) 토지)와 접합니다.

* 기호(5) 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 비포장도로(기호(3),(4) 토지)와 접합니다.

* 기호(3),(4) 토지는 본건 토지 자체로서 도로 기능을 수행합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한구역) 및 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 9월 15일 접수된 북인천새마을금고 근저당권 (을20)입니다.

* 총 등기부채권액: 858,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (명세서상 지상권 개요 기재 없음)

3.2. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박찬수 (서안성푸드뱅크)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 공도읍 진사리 일대는 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다. "양진초등학교" 인근에 위치하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 편의시설

* 대형마트: 마트킹 안성점, 롯데마트 안성점, 이마트 안성점, 트레이더스 안성점 등이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의점: 다이소(안성공도점) 등이 있습니다.

* 쇼핑몰: 대규모 복합 쇼핑몰인 '스타필드 안성'이 인근에 개장하여 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 안성시에서 혐오시설 관련 논란이 있었던 사례가 있으므로, 향후 주변 개발 계획 등을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 단지 인근에 양진초등학교가 있어 통학이 편리합니다.

5.2. 의료 시설

* 안성성모가정의원, 마트의원, 코아이비인후과의원, 김내과의원 등 다양한 의료 시설이 근거리에 위치해 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 스타필드 안성 등 대형 복합 쇼핑몰 이용이 용이하며, 다양한 프랜차이즈 매장과 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 안성 공도 진사2 도시개발사업 등 주변 지역 개발이 진행 중으로, 향후 주거 및 상업 중심지로 발전할 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

* 건축물대장 상 '노유자시설'과 등기사항전부증명서 상 '종교시설'이라는 용도 불일치는 추후 건물 활용이나 인허가 과정에서 고려사항이 될 수 있습니다. 현재는 건축물대장 기준으로 평가되었으나, 실제 이용 현황 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 지목 불일치 (도로)

* 토지대장상 지목이 '도로'로 평가되었으나, 등기부등본상 지목이 '전'으로 되어 있습니다. 도로로서 이용되는 토지의 경우, 인접 토지 소유자들과의 관계, 통행권 문제, 도로 유지보수 등에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 제시외 물건 처리

* 매각 대상에서 제외된 컨테이너박스 2동에 대한 소유권 관계를 명확히 확인하고, 필요시 별도 협의 또는 철거 등 후속 조치가 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 비록 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 법적 사항을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재의 종교시설 및 부속 건물로, 양호한 주위 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 대규모 아파트 단지 인근에 위치하고 있어 지역 내 수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 건물 용도 불일치, 그리고 토지대장상 '도로'로 된 지목 등이 주요 고려 사항입니다. 다만, 이러한 사항들은 현재 평가에 반영되어 있으며, 법적 절차에 따라 낙찰 후 명확하게 정리될 수 있습니다.

주변에 스타필드 안성 등 대형 편의 시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높으며, 향후 지역 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합적인 용도 활용 가능성: 종교시설, 노유자시설, 또는 건축물대장상 용도를 기반으로 한 기타 근린시설 등으로의 활용이 가능합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 주거 밀집 지역의 잠재적 이용자를 바탕으로 한 안정적인 운영이 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 안성 공도 진사2 도시개발사업 등 주변 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 양호한 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 1,349,721,200원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 시세 조사, 현장 방문을 통한 추가적인 분석, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 건축 관련 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 용도 불일치, 도로 지목 토지, 제시외 건물 처리 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가의 도움을 받아 면밀한 재조사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.