나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [1] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건2.3.4.5.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 평택지원 2024타경53728 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3, 세교디오네프라자 주건축물 제1동 1층 111호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 356,000,000원

* 토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

* 토지 지분: 16.97㎡ (약 5.13평)

* 건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

* 건물 지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동작신용협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식) 콘크리트 지붕 지하 2층 / 지상 8층 건물 내 1층 111호

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지

* 집합건물 건축물대장 요약:

* 대지면적: 3193.54㎡ (약 966.13평)

* 연면적: 16860.98㎡ (약 5100.59평)

* 건축면적: 1691.2㎡ (약 511.61평)

* 건폐율: 52.96%

* 용적률: 347.78%

* 주용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설/교육연구시설/업무시설)

* 총 호실 수: 83호

* 사용승인일: 2020년 04월 21일

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2.

* 입지 개요: 경기도 평택시 세교동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대에 속해 있음.

* 교통 환경: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상황: 본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

* 토지이용계획:

* 지역: 준주거지역

* 지구: 지구단위계획구역 (세교지구)

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m)

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (가칭 세교2초교 인근)

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2.

* 권리 분석 개요:

* 본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 동작신용협동조합임.

* 말소기준권리: 2022년 05월 23일 접수된 동작신용협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 을2 근저당권, 갑5 임의경매 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (물건명세서상 지상권 개요는 없으며, 비고란에도 특이사항 없음).

* 등기부채권 총액: 약 3,747,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 09월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 보증금 1억 원에 대한 인수 가능성이 존재하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요함. (배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있음)

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2.

* 건물 내부 이용 상태:

* 본건(111호)을 포함한 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일체의 상가(카페, CAFFE PASCUCCI)로 운영 중임.

* 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일체로 이용 중(빵빵골프연습장)에 있음.

* 감정평가서 및 채권자 의견서에 따르면, 본 건은 구분건물 요건을 갖춘 것으로 판단되어 일단으로 매각됨.

* 주변 상권:

* 건물은 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택이 혼재하는 노선 상가지대에 위치함.

* 평택시는 지속적인 개발 및 인구 유입으로 상권 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가됨.

* 경쟁 환경:

* 주변 상가들의 업종 및 활성화 정도에 따라 경쟁 환경이 달라질 수 있음.

* 노선 상가 특성상 유동인구 및 접근성이 상권 활성화에 중요한 요인이 될 수 있음.

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2.

* 생활 편의시설:

* 건물은 세교디오네프라자로, 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 인근에 편의점, 식당 등 다양한 상업시설이 있을 것으로 보임.

* 교육 및 의료 시설:

* 상대보호구역으로 지정된 '가칭 세교2초교'가 인근에 위치할 가능성이 높아 교육 환경에 대한 접근성이 양호할 것으로 보임.

* 수원지방법원 평택지원 인근 지역으로, 병원 등 의료 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됨.

* 기타:

* 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있음.

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2.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이* 씨가 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1억 원에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 함. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있음으로 인해 잠재적 인수 위험 존재)

* 일체 운영 상가: 본건 포함 복수 호수가 벽체 없이 일체로 운영되고 있어, 구분건물로서의 독립적 관리 및 사용에 대한 제약이 있을 수 있으며, 추후 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여있는 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 채권 변제율 등이 달라질 수 있으며, 이는 본 건의 낙찰가 산정 및 향후 권리관계에 영향을 줄 수 있음.

* 상권 변동성: 지역 개발 계획, 인구 변화, 경쟁 업종 출점 등에 따라 상권 가치가 변동될 수 있음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 축사 등)의 직접적인 입지 가능성은 낮으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음. (수원지방법원 평택지원 남서측 인근, 준주거지역, 상가 및 주택 혼재 지역으로 혐오시설 입지 가능성 낮음)

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2.

* 본 물건은 경기도 평택시 세교동 소재 세교디오네프라자 상가로, 입지적으로는 준주거지역 내 상업용 건부지에 위치하여 접근성이 양호함.

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며, 내부 벽체 없이 일체로 카페를 운영 중인 점은 향후 통합 운영 또는 활용 방안에 따라 장점이 될 수 있음.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 1순위 근저당권자의 채권 최고액이 높은 편이나 담보 가치 대비 무리가 없는 수준으로 판단됨.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 여부이며, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하되, 법률 전문가와 상담을 통해 최종 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요함.

* 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 상권의 성장 가능성과 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 기대해볼 수 있음.

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2.

* 대항력 있는 임차인(보증금 1억 원) 존재로 인한 잠재적 인수 리스크가 있으나, 이는 협상 또는 법적 절차를 통해 해결 가능하며, 명확한 법적 검토가 선행된다면 리스크를 관리할 수 있음.

* 내부 벽체 없이 일체로 운영되는 상가의 특성을 활용하여, 임대료 상승 또는 통합적인 운영을 통한 부가가치 창출을 고려할 수 있음.

* 평택시의 지역 발전 잠재력 및 배후 주거 단지 확보로 인한 안정적인 임대 수요를 기반으로 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있음.

* 감정가(3억 5,600만 원) 대비, 현재 시장 상황 및 권리 관계를 고려하여 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있음.

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2.

* 감정가: 356,000,000원

* 인수 예상 보증금: 100,000,000원 (임차인 이* / 인수 여부는 법률 검토 필수)

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 물건명세서상 인수 보증금이 0원으로 표기된 점을 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

* 보수적인 입찰가 범위: 약 250,000,000원 ~ 285,000,000원

* 최종 입찰가는 본 물건의 현장 답사, 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 특히, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 법률적 판단 및 배당 절차를 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.