나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [7] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건6. 및 타인 소유인 인접 305호, 306호와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(골프연습장)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (7)

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 (구주소), 경기도 평택시 세교8길 30 (신주소)

건물명: 세교디오네프라자 주건축물제1동

구분건물: 3층 308호

용도: 근린상가 (주용도: 제1종근린생활시설, 기타: 제1,2종근린생활시설/교육연구시설/업무시설)

감정가: 522,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

토지면적: 52.68㎡ (약 15.93평) / 토지 지분: 52.68㎡ (약 15.93평)

건물면적: 139.36㎡ (약 42.15평) / 건물 지분: 139.36㎡ (약 42.15평)

건축년도: 2020년 4월 21일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (벽식), 지하 2층 / 지상 8층 건물 중 3층

총 연면적: 16,860.98㎡

대지면적: 3,193.54㎡

건폐율: 52.96%

용적률: 347.78%

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복 8차선 도로, 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 05월 23일 접수된 동작신용협동조합 근저당권 (을1)

* 본 경매로 인해 말소되는 권리: 등기부채권 총액 3,747,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요 있으나 상세 내용 없음)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,500,000원

* 전입/사업일자: 2023-11-01

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차 관계 미상인 부분에 대한 주의 필요.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

주변에 아파트단지, 주택가 등이 혼재하여 배후수요를 확보할 수 있는 상가지대로 평가됨.

1.4. 2.현재 이용 상태

본건은 경계벽 없이 인접한 타인 소유 호수(305호, 306호)와 함께 "빵빵골프연습장"으로 일체 이용 중임. (내부 구분 없음)

또한, 감정평가서 상 기호(1-5)는 "CAFFE PASCUCCI"로 이용 중이라고 명시되어 있으나, 본건(308호)은 골프연습장으로 일체 이용 중이므로, 실제 운영 주체 및 업종을 확인하는 것이 중요함.

1.4. 3.상권 특성

상가 밀집 지역에 위치하며, 인근 아파트단지 및 주택가의 유동인구를 기반으로 한 상권으로 예상됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

* 건물 내: 급수, 배수, 위생, 승강기, 난방, 주차 설비 구비.

* 주변: (도로 설명 참조)

1.5. 2.주변 기반시설

* 법원, 상업시설, 주거단지 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* (세부적인 편의시설은 추가 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.일체 이용 상가

본건은 인접한 305호, 306호와 경계벽 없이 일체로 골프연습장으로 운영 중임. 이는 개별적인 구분 소유권 행사나 분할 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 낙찰 후 기존 운영 상태 유지가 어려울 수 있는 잠재적 리스크 요인임. 구분건물로서 요건을 갖춘 것으로 보이나, 실제 이용 및 소유 관계는 복잡할 수 있음.

1.6. 2.임대 관계 미상

전체 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음. (단, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없음)

1.6. 3.공동담보

본건은 공동담보로 매각되어, 타 물건의 낙찰 여부나 채권 관계에 영향을 받을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 평택시 세교동에 위치한 근린상가 구분건물로, 아파트 단지 및 주택가 인근에 자리하여 잠재적 수요는 있으나, 인접 호실과 일체로 운영 중인 점, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 함. 권리관계는 비교적 명확하나, 실제 이용 현황과 법적 권리 간의 차이 발생 가능성에 유의해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 평택시 내 상가 투자 물건

* 주변 개발 및 아파트 단지 인접으로 인한 배후 수요 확보 가능성

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 522,000,000원

* 총 채무액: 3,747,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 권리관계, 유사 물건 시세, 현재 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 다만, 감정가 및 총 채무액 규모를 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 유사 물건의 낙찰가율, 주변 상권의 실제 수익성, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상되는 일반적인 입찰가의 범위는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 형성되나, 본건의 특수성을 감안하여 이보다 낮게 혹은 높게 책정될 수도 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 추가 정보 및 현장 조사가 필수적입니다. (본 자료에서는 구체적인 입찰가 제시를 유보합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.