나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [5] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층115호 근린상가 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [5] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층115호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매4계 2024타경53728 | 소재지: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층115호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) | 감정가: 419,000,000원 | 최저가: 205,310,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (5)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층115호

용도: 근린생활시설

감정가: 419,000,000원

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOO / 주OOOOOOOO / 동OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적(지분): 12.47㎡ (약 3.77평)

건물면적(전용/지분): 33.00㎡ (약 9.98평)

제시외면적: 없음

특이사항: 본건은 물건1(111호), 2(112호), 3(113호), 4(114호)와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)로 운영 중이며, 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각함. 이는 현장 조사 및 권리 관계 분석 시 가장 중요한 요소로 작용합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근의 "세교디오네프라자주건축물제1동" 1층에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 다세대/일반 주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

교통 사정은 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준 이상입니다. 특히 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 세교지구는 지구단위계획구역으로 지정된 체계적인 상업지구입니다. 주변에 배후 아파트단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 인구를 기반으로 한 항아리 상권의 특성을 일부 가지고 있습니다.

현재 기호(1-5)가 벽체 구분 없이 일단의 대형 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중이라는 점은, 본 상권이 대형 프랜차이즈가 입점할 만큼의 유동 인구와 구매력을 갖추고 있음을 방증합니다. 법원 인근이라는 특성상 관련 사무소 및 유입 인구의 수요도 기대할 수 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계

경매 구분은 부동산임의경매로, 채권자 동OOOOOOO의 담보권 실행에 따른 경매 사건입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 임차인의 존재 여부 및 보증금 등 권리 관계 파악을 위한 명도 준비가 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 물리적 통합 이용 상태입니다. 본건 115호는 다른 4개 호실(111~114호)과 경계벽 없이 'CAFFE PASCUCCI'라는 단일 영업장으로 통합되어 운영 중입니다.

비록 감정인의 의견서에 '구분건물 요건을 갖춘 것으로 보인다'는 의견이 있으나, 실제 이용은 통합 상가입니다. 따라서 낙찰자는 향후 이 통합된 공간의 사용 방안에 대해 다른 호실 소유자들과의 협의가 필수적이며, 분리 사용을 위해서는 상당한 내부 공사가 수반될 수 있습니다.

4. 추가 분석 및 투자 제언

4.1. 생활 정보 및 주변 환경

본건이 위치한 토지는 준주거지역 및 지구단위계획구역 내에 속하며, 중로에 접하고 있어 토지의 이용 가치가 높습니다. 또한, 상대보호구역(가칭세교2초교)에 포함되어 있어 유해 시설에 대한 제한이 있으므로, 안정적인 교육 환경을 갖추고 있음을 알 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지와 상업지가 혼재된 특성을 감안하여 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '물리적 통합 이용' 리스크입니다. 5개 호실 중 1개 호실만 낙찰받을 경우, 나머지 4개 호실 소유자들과의 관계 설정 및 영업장 분할 문제가 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정 외에 '공유물 분할 청구' 또는 '공동 사용 협의'라는 추가적인 법적, 경제적 노력을 요구할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상인 점도 점유 관계 파악에 리스크를 더합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 수원지방법원 평택지원 인근의 안정적인 상권에 위치하며, 대로변에 접하여 가시성이 최상입니다.

대형 프랜차이즈 입점: 현 CAFFE PASCUCCI와 같은 대형 프랜차이즈가 입점한 상태는 해당 상권의 잠재력과 활성도를 증명합니다.

통합 상가로서의 가치: 5개 호실이 통합되어 대형 매장으로 운영 중인 만큼, 낙찰 후 5개 호실 전체를 확보하거나, 현 소유자 또는 다른 호실 소유자들과의 협의를 통해 대형 매장 지분으로서의 가치를 인정받을 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 법원 인근의 탄탄한 상권을 배경으로 하며, 대형 프랜차이즈 카페로 이용 중인 우수한 투자 물건입니다. 건물의 구조, 외관, 설비 등 전반적인 상태도 양호합니다.

다만, 5개 호실이 통합 운영 중인 상태에서 1개 호실(5)만을 매입하는 것이므로, 입찰 전 다른 호실 소유자들의 매각 여부 및 향후 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 통합 운영에 따른 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 법적 지식과 자금력이 있는 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

평택지원 경매4계