나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [5] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건1.2.3.4.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (5)

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3, 세교디오네프라자 주건축물 제1동 1층 115호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 419,000,000원

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

토지 지분: 12.47㎡ (약 3.77평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물 지분: 33㎡ (약 9.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

건물 규모: 지하 2층 / 지상 8층 건물 중 1층 115호

총 건물 연면적: 16,860.98㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 세교동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치

* 주변 환경: 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 상황은 보통 수준임

* 도로: 본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량을 통한 진출입이 용이함

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 동작신용협동조합 근저당 (2022-05-23 접수)

* 총 채권액: 3,747,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이지연 (이지연)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 물건 1.2.3.4.와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(카페) 운영 중이며, 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각함.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 주식회사대호 (2022-05-23)

* 근저당: 동작신용협동조합 (2,328,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 롯데건설주식회사 (1,419,000,000원, 말소)

* 임의경매: 동작신용협동조합 (2,097,435,200원, 말소)

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황:

* 본건(1~5호)은 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중.

* 6~7호는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용 중(빵빵골프연습장).

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식), 콘크리트 지붕, 지하 2층/지상 8층 건물.

* 주변 상권: 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대.

* 추가 분석 필요 사항: 현재 운영 중인 카페 브랜드 및 골프연습장의 실제 이용 현황, 인접 상가와의 관계, 잠재적 경쟁 상권 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

* 인근 주요 시설: 수원지방법원 평택지원 인근에 위치.

* 교통 및 편의시설: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 가능. 배후 주거단지 내 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 주변 아파트 단지, 다세대주택, 일반주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이지연 (보증금 1억 원, 차임 0원, 2020-09-09 전입).

* 주의: 보증금 1억 원에 대한 인수 여부 및 권리관계 확인이 필요하며, 차임이 0원인 사유에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 일체로 이용 중인 상가: 본건을 포함한 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 운영되고 있어, 경매 입찰 시 해당 호실들의 정확한 구분 및 소유 관계, 이용 현황을 면밀히 확인해야 함.

* 구분건물 요건: 채권자 및 감정인의 의견서에 따라 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보이나, 실제 구분건물로서의 요건 충족 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

* 높은 채권 총액: 총 채권액 37억 4천 7백만 원으로, 낙찰가율이 낮을 경우 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항 존재.

* 복수 물건 동시 매각: 본 물건은 다른 물건(1.2.3.4.)과 함께 매각되므로, 해당 물건들의 개별적 상황 및 권리 관계도 종합적으로 검토해야 함.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았습니다. 다만, 상권 및 개발 계획 등을 고려할 때 잠재적 영향은 배제할 수 없으므로 추후 상세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 평택시 세교동 소재 세교디오네프라자 내 근린상가로, 법원 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 입지 요건은 갖추고 있습니다. 단, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 운영되고 있어 권리 분석 및 실사 시 세심한 주의가 요구됩니다. 구분건물로서의 요건 충족 여부, 임차인의 정확한 권리 관계, 일체로 사용 중인 상가의 분할 및 재구성 가능성 등을 면밀히 검토해야 할 것으로 판단됩니다. 세교지구 지구단위계획 등 지역 개발 계획을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 법원 및 주거단지 인근 입지: 안정적인 수요 확보 가능성.

* 세교지구 지구단위계획: 지역 개발 사업과의 연계성 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 복합 상가 건물: 다양한 업종 입점 및 활용 가능성.

* 평택시의 지속적인 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 419,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이며, 대항력 있는 임차인 이지연 씨의 보증금 100,000,000원을 낙찰가가 산정될 때 반드시 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석, 임차인과의 협상 가능성, 구분건물 요건 충족 여부 및 관련 법규 검토 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.