나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [6] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치하는 "세교디오네프라자주건축물제1동" 제1층 제111호 외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 1층 111호 외 6개호로서,

외 벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등,

내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,

창 호: 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1-5)는 벽체 구분없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용중이며, 기호(6-7)는 타인 소유의 인접 상가와 일단으로 이용중(빵빵골프연습장)에 있음.(세부내역은 후면 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 이를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(1-5)은 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중이며, 기호(6-7)은 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분없이 일단의 튼상가로 이용중에 있으므로 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 물건7. 및 타인 소유인 인접 305호, 306호와 함께 경계벽 없이 일체로 상가(골프연습장)운영중이며 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분건물요건을 갖춘것으로 보여 일단으로 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경53728 (6)

1.2. 소재지

경기도 평택시 세교동 586-3, 세교디오네프라자 주건축물 제1동 3층 307호

1.3. 건물명

세교디오네프라자

1.4. 용도

근린상가

1.5. 감정가

647,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 65.26㎡ (약 19.74평)

건물 면적: 172.64㎡ (약 52.22평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.9. 채권자

동OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "수원지방법원 평택지원" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남동측으로 왕복 8차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

동작신용협동조합 근저당 (접수일자: 2022-05-23, 권리금액: 2,328,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 3,747,000,000원 입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,500,000원

* 전입/사업일자: 2023-11-01

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건은 제1종 근린생활시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설 등의 용도로 활용 가능하며, 주변에 아파트 단지와 상가가 밀집되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

4.2. 현재 이용 현황

감정평가서 상 본건 307호는 타인 소유의 인접 상가와 경계벽 없이 일체로 빵빵골프연습장으로 운영 중인 것으로 파악됩니다. 채권자 및 감정인의 의견에 따르면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보아 일괄 매각합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설, 아파트 단지 등이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

가칭 세교2초등학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

5.3. 주차 시설

건축물 현황에 따르면 지하 주차장에 107대의 차량을 주차할 수 있는 공간(약 4,906.98㎡)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 운영 및 구분건물 요건

본건은 인접한 305호, 306호와 경계벽 없이 일체로 상가(골프연습장)로 운영 중이며, 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보아 일괄 매각됩니다. 향후 개별 호실 분할 및 운영 시 제약이 있을 수 있으며, 통합 운영으로 인한 관리 및 수익 배분 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 따르면 임대 관계는 파악되지 않았으므로, 낙찰 후 임대차 관계 확인 및 승계 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 높은 총 채권액

총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 내부 벽체 구분 관련

건물 이용 상태에 따르면, 본건은 인접 호수들과 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로, 경매 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 세교동에 위치한 상가 건물로, 현재 인접 호실과 통합하여 골프연습장으로 운영되고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 현재 통합 운영되고 있는 상가의 실제 상태 및 향후 개별 호실 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 높은 총 채권액은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 세교동의 노선 상가지대로, 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 인접 호실과 통합 운영 중인 상가의 현황을 활용하거나, 향후 구분하여 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 차량 접근성이 우수하며, 도로망이 잘 구축되어 있어 상가 운영에 유리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 647,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 통합 운영 관련 특이사항, 임대 관계 미상, 높은 총 채권액 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정을 권고합니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 추가적으로 조사하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.