나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [6] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 3층307호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53728 [6] 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 3층307호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매4계 2024타경53728 | 소재지: 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 3층307호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) | 감정가: 647,000,000원 | 최저가: 317,030,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경53728 (6)

소재지: 경기도 평택시 세교동 586-3 세교디오네프라자주건축물제1동 3층 307호

용도: 근린생활시설 (현황: 빵빵골프연습장 일부)

감정가: 647,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOO / 주OOOOOOOO / 동OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 65.26㎡ (약 19.74평)

건물면적: 172.64㎡ (약 52.22평)

토지/건물 지분율: 전체 면적에 대한 구분소유권 지분으로 제시

1.3. 주의 사항 및 현황

본 건(307호)은 물건7 및 타인 소유인 인접 305호, 306호와 경계벽 없이 일체로 통합 상가(골프연습장)로 운영 중인 상태입니다.

채권자 및 감정인의 의견에 따르면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 판단되어 일단으로 매각이 진행되나, 경매 낙찰 후 이용 또는 처분 시 인접 호실 소유자들과의 협의가 필수적이며, 원상복구 또는 통합 운영에 대한 법적, 경제적 이해관계를 반드시 고려해야 하는 중대한 리스크를 내포합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 속한 '세교디오네프라자'는 경기도 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치하며, 대로변 중심지에 자리한 고층 프라자 상가입니다.

본 건물은 남동측 왕복 8차선 포장도로 및 북서측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다.

지제역 역세권 영향권에 위치하며, 법원(수원지방법원 평택지원)이 약 500m 거리에 있어 관공서 유입 인구도 기대할 수 있습니다.

2.2. 상권 분석

주위는 근린생활시설, 배후 아파트단지 및 다세대주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

인근에 대규모 힐스테이트 아파트 단지(약 3천 세대)를 포함한 다수의 아파트 단지가 배후에 위치하여 안정적인 주거 수요(배후 수요)를 확보하고 있습니다.

특히 2024년 10월, 12월에 삼부르네상스 오피스텔 및 푸르지오 아파트 880세대가 추가 준공 예정이어서 향후 상권의 투자가치가 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.

본 건물 자체적으로 병원, 학원, 사무실, 대형 프랜차이즈 카페 등이 입점하여 활발하게 영업 중인 복합 상가로, 복합 연령대의 유동인구 구성이 특징입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 주거 밀집 지역과 법원 등의 시설이 혼재된 상업 지역으로, 현재 검색된 정보 상 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

인근에 초등학교(100m), 중학교, 고등학교(500m) 등이 위치하여 교육 환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 토지 및 건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 구분건물 소유권에 기반한 307호의 토지 및 건물 지분 전부입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리 등)를 확인할 수 없으나, 부동산 임의경매는 통상 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매이므로 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸하는 '깨끗한 물건'일 가능성이 높습니다.

다만, 매각물건명세서를 통한 정확한 권리 분석(특히 임차인 현황 및 대항력 여부)이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 잠재적 리스크는 '일체형 상가 운영'에 따른 문제입니다.

본 건 307호는 타인 소유인 305호, 306호 및 물건7(308호 추정)과 경계벽 없이 '빵빵골프연습장'으로 통합 이용 중입니다.

낙찰자는 해당 골프연습장의 운영 여부, 임대차 관계, 그리고 통합 사용에 대한 인접 소유자들과의 관계를 승계하거나 정리해야 할 수 있습니다.

만약 독립적인 용도로 사용하기 위해서는 인접 호실 소유자들의 동의를 얻어 경계벽 설치 및 출입구 확보 등의 원상회복을 진행해야 하며, 이는 상당한 시간과 비용, 그리고 법적 분쟁의 가능성을 수반합니다.

따라서, 낙찰가 산정 시 이 점을 충분히 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

평택 세교지구의 핵심 상권에 위치하며, 대규모 배후 주거단지와 법원 등의 시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 가진 근린생활시설입니다.

현재 골프연습장으로 통합 운영 중인 대형 면적으로, 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 타인 소유 호실과 일체로 사용되는 현황상의 큰 문제점이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 인접 소유자들과의 관계를 면밀히 파악하고, 최악의 경우(원상회복 비용 및 명도 어려움)를 가정한 보수적인 가격 산정이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대형 아파트 배후수요와 대로변 접합 및 법원 인접이라는 삼박자를 갖춘 우수한 입지입니다.

준주거지역: 상업 시설 이용에 용이한 준주거지역에 위치하여 활용도가 높습니다.

대형 면적 활용: 현재 172.64㎡ (약 52.22평)의 3층 대형 면적으로, 병원, 대형 학원, 피트니스 등의 전문 업종 유치에 유리합니다.

미래 개발 호재: 인근 오피스텔 및 아파트 추가 준공으로 인한 상권의 잠재적 성장 가능성이 높습니다.

법원 정보

평택지원 경매4계