나이스옥션 법원경매 평택 2024타경57058 [2] 경기도 안성시 일죽면 능국리 221-20 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 주천리 ""일죽초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 농지, 농가주택 등이 혼재된 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 및 삼각형 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 요망(미제출시 보증금 미반환)
-농업진흥구역내 토지로 농지취득자격증명 발급 여부(면적, 주말체험영농목적등) 입찰 전 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경57058 (2)

소재지: 경기도 안성시 일죽면 능국리 221-20

용도: 답 (전, 답 등 농지)

감정가: 26,260,000원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오산농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안성시 일죽면 일죽초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농지와 농가주택이 혼재된 순수한 농경지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형 및 삼각형 형태의 평지로 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

지적도상 맹지에 해당하여 도로로 직접 연결되지 않는 점은 확인됩니다.

토지이용계획 상 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 자연재해위험개선지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 오산농업협동조합의 근저당을 말소기준으로 하여 경매가 진행되었습니다.

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (박상연, 2005.07.01)

- 근저당 (오산농업협동조합, 2007.12.11, 455,000,000원) - 말소기준권리

- 지상권설정 (오산농업협동조합, 2007.12.14, 공동담보목록) - 말소

- 임의경매개시결정 (오산농업협동조합, 2024.12.30, 265,188,458원) - 말소

- 가압류 (정남농업협동조합, 2025.01.24, 10,552,571원) - 말소

등기부채권 총액은 465,552,571원입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

※중요: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 등기부등본 상 지상권이 '말소'로 기재된 것과 상반되는 내용으로, 낙찰 시 해당 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 해당 권리에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 전반적으로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역입니다.

주변에 농가주택이 혼재되어 있으나, 유동인구나 상업 시설의 밀집도는 낮습니다.

가장 가까운 근린 시설로는 일죽초등학교가 언급되었으나, 직접적인 상권 형성에 기여하는 정도는 제한적입니다.

본 물건은 농지로서 상업적 상권보다는 농업 생산 활동에 초점을 맞춘 입지입니다.

1.4. 생활정보

농촌 지역 특성상 도시 지역과 비교했을 때 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 교육시설로는 일죽초등학교가 있습니다.

주변 지역은 농업 및 전원생활을 영위하는 주민들이 거주하는 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농업진흥구역 내 농지이므로, 입찰 전 반드시 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 받을 수 있다면 어떠한 조건(농업경영 목적, 주말체험영농 목적 등)인지 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 농업진흥구역 내에서의 주말·체험영농 목적 취득은 제한될 수 있습니다.

* 맹지: 본 물건은 지적도상 맹지에 해당하여 토지 활용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수 토지이용규제: 농림지역, 농업진흥구역 외에도 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 자연보전권역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리(지상권) 인수 가능성: 등기부상 말소된 것으로 기재된 지상권이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있는 심각한 권리 하자입니다. 이 부분은 반드시 법원에 확인하여 낙찰자가 인수하게 되는지 여부를 명확히 해야 하며, 인수 시에는 상당한 권리상 부담이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 일죽면 소재 농업진흥구역 내 답으로, 감정가는 26,260,000원입니다. 농지로서의 기본적인 가치는 있으나, 맹지이며 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 신규 건축이나 토지 이용에 제약이 큽니다.

가장 치명적인 문제는 권리분석 상의 상반된 내용으로, 말소된 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰 시 예상치 못한 권리 인수를 초래할 수 있는 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 농업진흥구역 내 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급 여부를 사전에 철저히 확인하지 않으면 입찰 자체가 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 총 채권액 대비 감정가가 낮아, 권리 문제를 명확히 해결하고 농지 취득 자격이 확보된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력은 있습니다.

* 농촌 지역 토지: 향후 농촌 개발 또는 귀농·귀촌 수요 증가 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 26,260,000원입니다.

그러나, 맹지, 다수의 토지이용 제한, 그리고 무엇보다 소멸되지 않는 지상권 인수 가능성이라는 중대한 권리 하자 및 농지취득자격증명 발급의 불확실성을 고려할 때, 예상 입찰가를 산정하기에는 리스크가 매우 큽니다.

철저한 권리 조사 및 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 없이는 입찰을 권유하기 어렵습니다. 만약 이러한 리스크를 충분히 확인하고 해결 가능하다는 전제 하에, 본 물건의 가치는 현저히 하락할 수 있으며, 이에 따라 입찰가는 감정가 이하로 신중하게 접근해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가 제시는 권리관계 및 농취증 발급 여부 확인 이후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.