나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경51471 [2] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3 근린주택 경매

강원특별자치도 강릉시 사천면 공회당길 9 하평리경로당 (근린주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경51471(강릉지원 경매2계). 감정가 3,664,654,450원, 최저가 1,795,681,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 51471 [2]
소재지	강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3
도로명주소	강원특별자치도 강릉시 사천면 공회당길 9 하평리경로당
용도	근린주택
매각기일	2026.07.27
관할법원	강릉지원 경매2계 (033-640-1132)
이용제한	도시지역, 가축사육제한구역, (저촉)제2종일반주거지역, (저촉)자연녹지지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 제2종일반주거지역, (접함)자연녹지지역, 자연녹지지역

강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3 근린주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9,344㎡ (2,826.56평)
건물면적	260.15㎡ (78.70평)

금액

감정가	3,664,654,450원
최저가	1,795,681,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	179,568,100원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2024.12.23	3,656,324,450원	변경
신건	2025.10.20	3,656,324,450원	변경
신건	2025.12.22	3,664,654,450원	변경
신건	2026.04.27	3,664,654,450원	유찰
2차	2026.06.08	2,565,258,000원	유찰
3차	2026.07.27	1,795,681,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2024.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 기호 1-5 : 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 &quot;강릉자동차운전전문학원&quot; 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등으로 형성된 농촌 야산지대임. 기호 6-8 : 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 &quot;강릉호반베르디움오션아파트&quot; 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 임야 등으로 형성된 해안 주택 지대임.
교통상황: 기호 4,5를 제외한 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 기호 1-5는 대중교통사정 매우 불편 하고, 기호 6-8은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.
형태 및 이용상태: 기호 1 : 부정형 토지로서, 북하향 완경사지이며, 현황 &quot;자연림 및 일부 잡종지&quot; 상태임. 기호 2,3 : 부정형 토지로서, 남동하향 완경사지이며, 현황 &quot;자연림&quot; 상태임. 기호 4,5 : 부정형 토지로서 평지이며, 현황 &quot;잡종지&quot; 상태임. 기호 6 : 부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 &quot;잡종지&quot; 상태임. 기호 7,8 : 부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 &quot;caravan펜션(와우파크) 건부지&quot;로 이용 중임.
인접 도로상태: 기호 1 : 남측으로 폭 약 3-4M의 포장도로에 접하고, 기호 2,3 : 임야도상 맹지이나, 북서측으로 폭 약 3-4M의 포장도로에 접하며, 기호 6,8 : 남서측으로 현황 폭 4-5M의 포장도로를 통해 접근 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1-5 : 공히 계획관리지역. 기호 6 : 제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함). 기호 7 : 자연녹지지역. 기호 8 : 자연녹지지역, 제2종 일반주거지역.
제시목록 외의 물건: 감정평가의견 中 &quot;4. 기타 참고사항&quot; 참조.
공부와의 차이: 감정평가의견 中 &quot;4. 기타 참고사항&quot; 참조.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 9 : 경량철골조 판넬지붕 단층 건(1999. 6월 사용승인)으로서 외벽 : 판넬마감 및 일부 벽돌타일 붙임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : 페어글라스 샷시창.
이용상태: 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용 중임.
설비내역: 위생시설 및 급,배수시설(지하수 관정, 물탱크 포함) 되어 있으며, 유류보일러와 심야전기 보일러에 의한 난방시설 등 되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 &quot;건물개황도&quot; 참조.
공부와의 차이: 제시목록 상, 본건은 주택으로 되어 있으나, 현황 &quot;근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등&quot;으로 이용 중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 대부분 소유자가 점유하며 운영 중이고, 기호 8 지상의 사우나 시설 등은 임차인이 설치하여 운영 중(평가 제외)인 것으로 조사되었으나, 상세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	4건	58%	882,329,250원
최근 6개월	37건	53%	199,881,270원
최근 12개월	55건	53%	241,799,971원

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지상에 연못과 폭포, 조경수, 조경석 등 조경시설은 토지에 포함하여 평가
-목록6. 현황 잡종지이고 서측 일부는 진입 도로임, 남측은 인접지(사천진리 40-10)상의 주택 1동이 일부에 걸쳐 소재하는바, 정확한 점유 면적의 확인은 측량을 요하며 향후 분쟁의 여지가 있을 수 있음
-목록6,7,8. 지상에 매각대상 아닌 카라반 펜션 9동, 컨테이너 3동, 조립식 판넬조 창고 2동, 임차인이 설치한 사우나시설, 바베큐시설 등 소재
-목록7,8. 지상의 데크 등은 일부 훼손된 상태이나 부합물로 별도 평가함
-목록9. 현황 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용중
-정확한 지적 경계 등은 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2024타경51471 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3

* 용도: 근린주택

* 감정가: 3,664,654,450원

* 토지면적: 9344.00㎡ (약 2827평)

* 건물면적: 260.15㎡ (약 78.7평)

* 건물 제시외면적: 33.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경:

본 물건지(기호 6-8)는 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 "강릉호반베르디움오션아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 임야 등으로 형성된 해안 주택지대입니다. 또한, 물건지(기호 1-5)는 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "강릉자동차운전전문학원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등으로 형성된 농촌 야산지대입니다.

* 교통 상황:

기호 4, 5를 제외한 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 기호 1-5 지역은 대중교통 사정이 매우 불편합니다. 반면, 기호 6-8 지역은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 보통입니다.

* 인접 도로 상태:

기호 1번 토지는 남측으로 폭 약 3-4M의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 2, 3번 토지는 임야도상 맹지이나, 북서측으로 폭 약 3-4M의 포장도로에 접하며, 기호 6, 8번 토지는 남서측으로 현황 폭 4-5M의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

기호 1-5번 토지는 모두 계획관리지역입니다. 기호 6번 토지는 제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함)입니다. 기호 7, 8번 토지는 자연녹지지역이며, 기호 8번 토지는 제2종 일반주거지역과 중복 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

본건은 '와우파크'라는 명칭으로 과거 글램핑, 카라반, 펜션 시설 등으로 운영되었던 것으로 보입니다. 주변에는 사천 해변, 경포 해변 등 관광지가 있으며, 강릉 시내 및 주요 도로와의 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 사천면 일대에서 일부 토지 매물이 30% 할인된 가격에 나온 사례가 있어, 지역별 세부 시세 파악이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 및 건물 등기부등본상 가장 선순위 근저당권은 2017년 9월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을11, 을9)으로, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액은 약 4,348,550,288원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 4,264,218,288원입니다. 총 채권액은 약 8,612,768,576원입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이선희

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2024년 7월 8일

- 확정일자: 2024년 7월 8일

- 배당신고일자: 2024년 4월 8일

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 이선희는 대항력이 없는 것으로 조사되어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경 및 이용 현황:

본 물건은 과거 '와우파크'라는 이름으로 글램핑, 카라반, 펜션 등 레저 및 숙박 시설로 운영되었던 것으로 파악됩니다. 감정평가 요약에 따르면, 기호 1-5 토지는 자연림 및 잡종지 상태이며, 기호 6 토지는 잡종지(일부 도로) 상태입니다. 기호 7, 8 토지는 'caravan펜션(와우파크) 건부지'로 이용 중입니다. 건물(기호 9)은 현재 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용 중입니다. 이는 해당 부지가 레저 시설, 숙박 시설, 또는 이를 복합적으로 운영할 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

* 상권 특성:

해당 물건은 해안 주택지대와 농촌 야산지대의 경계부에 위치하며, 사천진리라는 지리적 이점을 활용하여 관광 및 레저 시설로의 잠재력이 있습니다. 주변에 다수의 펜션 및 풀빌라 등이 운영되고 있어 숙박 및 관광 관련 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

건물(기호 9)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 1999년 6월에 사용 승인되었습니다. 현재는 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용 중이며, 위생/급배수 시설 및 유류/심야전기 보일러 난방 시설이 갖추어져 있습니다. 건물 공부상 용도는 주택이나, 현황은 근린생활시설 및 와우파크 관리실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 주변 편의시설:

물건지 인근에는 사천해변, 경포해변 등 주요 해수욕장이 위치하고 있어 관광객 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 강릉 시내 및 강릉 아산병원 등 생활 편의시설과의 접근성도 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보:

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 관련 권리 관계에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설:

본 경매 대상이 아닌 카라반 펜션 9동, 컨테이너 3동, 조립식 판넬조 창고 2동, 임차인이 설치한 사우나 시설, 바베큐 시설 등이 지상에 소재하고 있습니다. 이들 시설은 매각 대상이 아니므로, 향후 철거 등과 관련된 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 경계 분쟁 가능성:

목록 6번 토지는 현황 잡종지이며, 서측 일부는 진입 도로로 이용 중이고, 남측으로는 인접지(사천진리 40-10)상의 주택 1동이 일부에 걸쳐 소재하고 있습니다. 정확한 점유 면적 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 이로 인해 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 조경 시설 및 부합물:

지상에 연못, 폭포, 조경수, 조경석 등 조경 시설이 토지에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 목록 7, 8번 지상의 데크 등은 일부 훼손 상태이나 부합물로 별도 평가되었습니다.

* 지적 경계 확인:

정확한 지적 경계 등은 측량을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리에 위치한 근린주택으로, 과거 '와우파크'라는 명칭으로 레저 및 숙박 시설로 운영되었던 이력이 있습니다. 약 9344㎡(2827평)의 넓은 토지와 260.15㎡(78.7평)의 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 약 36.6억 원입니다.

주변은 해안 주택지대와 농촌 야산지대가 혼재하며, 사천해변 및 경포해변 등 관광지와 인접하여 관광 및 레저 관련 사업에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 펜션 및 풀빌라가 운영 중인 점은 지역 상권의 잠재력을 보여줍니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 이선희는 대항력이 없습니다. 다만, 매각 대상이 아닌 다수의 제시외 건축물 및 시설물이 존재하며, 토지 경계 분쟁 가능성, 지적 경계 확인 필요성 등은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 상당한 규모의 조경 시설이 토지에 포함되어 평가되었습니다.

과거 '와우파크' 운영 경험과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 리모델링 또는 재개발을 통해 숙박 시설, 레저 시설, 또는 복합 상업 시설 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 충분합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 약 2827평에 달하는 넓은 토지 면적은 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 레저/관광 입지: 사천 해변, 경포 해변 등 주요 관광지와 인접하여 관광 및 레저 관련 사업에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 근린주택 용도와 과거 '와우파크' 운영 이력을 바탕으로 숙박, 위락, 휴양 등 다양한 복합 용도로 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 현재 감정가는 높지만, 지역 개발 가능성 및 토지 가치를 고려할 때 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/빌라 매매 정보는 본건과 물건의 종류, 규모, 용도가 크게 달라 직접적인 시세 비교 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건은 넓은 토지를 가진 근린주택(과거 레저/숙박 시설)으로, 유사 사례를 찾기 어려운 특수 물건에 해당합니다.

따라서 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 향후 활용 방안, 재건축/리모델링 비용, 제시외 건물 처리 비용, 경계 분쟁 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가: 3,664,654,450원

안전한 입찰을 위해서는 감정가의 70~80% 수준인 약 25억 6천만 원 ~ 29억 3천만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 향후 개발 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 함께 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산된 금액입니다.1.물건 기본정보