나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7415 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-39 가람빌 비동 102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7415 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-39 가람빌 비동 102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2024타경7415 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-25, 비동 102호 (가람빌) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 98,490,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 보고 목적

본 보고서는 성남지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건 성남지원 2024타경7415 (1) 물건에 대한 기초 정보 및 컨설팅 의견을 제공하여 합리적인 투자 결정을 돕는 데 목적이 있습니다.

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경7415 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-39 가람빌 비동 102호

용도: 다세대주택 (총 4층 중 1층)

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자/채무자: 황OO (동일인)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 세부 내역 (전용면적 및 토지 지분)

건물 전용면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

토지 지분면적: 56.25㎡ (약 17.02평)

제시외 면적: 없음 (토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치: 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍 행정복지센타" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 및 설비 분석

건물의 구조: 2017년 9월 4일에 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다.

외벽 및 창호: 외벽은 치장벽돌 붙임, 돌붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 본 건은 1층에 위치하여 승강기 사용에 대한 의존도가 낮고 접근이 편리한 장점이 있습니다.

설비 내역: 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 권리관계가 단순하며, 토지 및 건물 전체 지분(토지 지분율 5625, 건물 지분율 4758)을 매각하는 것으로 확인됩니다.

채무자/소유자: 황OO으로 동일하여 소유관계상 복잡한 문제는 없어 보입니다.

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

유동화 물건: 본 건은 '유동화 물건'으로 표기되어 있으며, 이는 통상적으로 채권이 자산유동화회사 등으로 양도되어 경매가 진행되는 경우를 의미합니다. 물건 자체의 하자를 의미하는 것은 아니지만, 채권자의 매각 의지가 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 조사가 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

대중교통: 인근에 버스정류장이 있으나, 광주시 외곽 지역의 특성상 서울 또는 타 지역으로의 접근성은 차량에 의존할 가능성이 높습니다.

혐오 시설: 주변 환경을 검색한 결과, 직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 단, 광주시 전체적으로 소각장 건립 관련 이슈가 있으나, 본 물건지 주변으로 특정된 정보는 현재까지 없습니다. 주변에 임야가 혼재하고 있어 환경의 쾌적성은 보통이지만, 향후 주변 개발에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 지역 정보 및 시장성

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

생활 인프라: "초월읍 행정복지센타" 근거리에 위치하고 있어, 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

주거 환경: 주위가 다세대, 연립주택 등으로 이루어진 주거 지역으로, 정주 여건은 양호합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도 지역: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))으로, 향후 주거지로서의 관리 및 개발 방향이 설정된 지역입니다.

기타 제한: 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제가 중첩되어 있습니다. 이는 해당 지역이 수도권정비계획법 및 환경 규제의 영향을 받는 지역임을 나타냅니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 2017년식으로 연식이 양호한 다세대주택의 1층 물건이며, 토지 지분 면적이 건물 전용 면적보다 넓은 편에 속하여 토지 가치를 포함하고 있는 점이 긍정적입니다 (건물 14.39평 / 토지 17.02평). 계획관리지역 및 주거형 성장관리계획구역 내에 위치하여 향후 개발 압력보다는 관리된 주거 환경을 유지할 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

1층의 장점: 1층은 어린 자녀가 있는 가구나 노년층에게 선호도가 높으며, 승강기 고장 등으로부터 자유롭다는 장점이 있습니다.

신축급 건물: 비교적 낮은 감정가(2억 1백만원) 대비 2017년식의 양호한 건물 상태는 향후 유지보수 비용 측면에서 유리합니다.

성장관리계획구역: 광주시의 계획적인 주거 환경 관리 지역에 포함되어 있어, 무분별한 개발보다는 계획된 주거 환경의 가치를 기대할 수 있습니다.

5.3. 추가 제언

본 물건에 입찰하기 전, 반드시 현장 조사를 통해 주택의 내부 구조 (후첨 내부구조도 참조) 및 누수, 일조량 등의 현황을 파악하고, 관할 주민센터를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 유동화 물건의 특성상 빠른 진행이 예상되므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계