나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51561 [1] 경기도 광주시 신현동 1229 오포이-편한세상 105동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

(기호1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내에 5층 502호로서,

외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

(사용승인일자: 2010.3.31일)

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비,지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지에 조성된 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 녹지용지(녹지용지), 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역(세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-26)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-11-11)(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(오포중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51561 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 광주시 신현동 1229 오포이-편한세상 105동 5층502호

감정가: 817,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유

사용승인일: 2010년 03월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 105.34㎡ (약 31.86평)

건물면적: 129.15㎡ (약 39.07평)

전용면적: 129.15㎡ (약 39.07평)

공급면적: 129.15㎡ (약 39.07평)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(아파트용지)로 이용 중입니다.

또한, 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역)에 포함되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로와 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 학교보호구역(신현초등학교, 오포중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

소유권은 2010년 06월 29일 박병욱 씨에게 이전되었으며, 이후 2022년 05월 30일 박형찬 씨에게 8.8억 원에 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2022년 10월 12일 중소기업은행에 설정된 7.8억 원입니다.

본 경매는 2025년 02월 12일 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매 사건이며, 권리 금액은 6.89억 원입니다.

등기부상 총 채권액은 7.8억 원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 시세 동향

최근 매매 사례 (2026년 5월~7월):

* 129.15㎡ (약 39.07평) 기준: 2026년 7월 13일, 11층, 88,500만원(8.85억 원)에 거래되었습니다.

* 160.83㎡ (약 48.65평) 기준: 2026년 6월 25일 및 7월 1일, 15층, 각 96,000만원(9.6억 원)에 거래되었습니다.

최근 전세 사례 (2026년 5월):

* 129.68㎡ (약 39.23평) 기준: 2026년 5월 16일, 5층, 보증금 7,000만원.

* 160.83㎡ (약 48.65평) 기준: 2026년 5월 12일, 14층, 보증금 7,000만원.

* 158.38㎡ (약 47.91평) 기준: 2026년 5월 8일, 10층, 보증금 6,400만원.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 오포e편한세상1차아파트

주소: 경기도 광주시 신현동 1229

총 세대수: 248세대 (6개동)

주차대수: 총 522대 (지하 512대, 지상 10대) [단지 전체 기준]

최고/최저층: 15층/2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 신현초등학교가 위치하며, 오포중학교도 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리상 리스크

임차인 현황이 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 시 큰 분쟁 없이 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 혹시 모를 점유자가 있을 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본 건은 유동화 물건으로 채권 양수도 과정에서 복잡성이 있을 수 있으나, 이미 경매 개시 결정이 내려진 상태이므로 낙찰자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

2010년 준공되어 약 16년이 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지 이용계획 상 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 제한 사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 개발 행위에 제약을 줄 수 있으나, 아파트 단지 자체의 가치에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 경매 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 신축 연차(2010년 준공) 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 관련 문제도 없을 것으로 예상되어 명도 과정이 수월할 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적으로 책정되어 있으며, 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 건물 노후화 가능성과 토지 이용계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 우량 입지

신현초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 광주시의 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 권리관계 명확

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

최근 실거래가(129.15㎡ 기준 8.85억 원) 대비 감정가(8.17억 원)가 낮아, 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

8.4. 명도 용이성

임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원으로 명도 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

본건의 전용 면적(129.15㎡)과 유사한 최근 실거래가는 2026년 7월 13일 88,500만원(8.85억 원)입니다.

감정가는 817,000,000원 (8.17억 원)입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(8.85억 원)와 감정가(8.17억 원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 현재 시장 가치 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

인수해야 할 권리 및 임차인 부담이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 하여 낙찰가율 95% ~ 105% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 775,300,000원 ~ 857,850,000원 수준으로 제안합니다.

최근 거래가(8.85억 원)를 고려하여 적극적인 입찰을 원하시면, 8.6억 원 ~ 8.8억 원 범위 내에서 결정하시는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.