나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50553 [1] 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50553 [1] 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 1층110호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2025타경50553 | 소재지: 경기도 하남시 신우실로 100, 1층110호 (감이동,현대테라타워감일) | 감정가: 1,680,000,000원 | 최저가: 823,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설)

1.1. 경매 개요 및 물건 정보

사건번호는 성남지원 2025타경50553 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

소재지는 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 1층 110호입니다.

감정가는 1,680,000,000원이며, 경매구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

전용면적 및 대지지분 현황은 다음과 같습니다.

건물면적(전용): 96.90㎡ (약 29.31평)

토지면적(대지권): 26.88㎡ (약 8.13평)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 하남 감일지구 내 "감일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 신도시 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

특히, 감일지구는 서울 송파·강동 생활권을 공유하며, 향후 지하철 3호선 연장(감일역 예정) 계획에 따라 교통 여건이 더욱 개선될 잠재력이 있습니다.

건물은 지하 4층, 지상 8층 규모의 철근콘크리트 구조 건물 중 1층에 해당하며, 위생 및 급배수 시설, 시스템 냉·난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

도로는 본건 북동측으로 노폭 약 14m의 선우실로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로2류에 해당하여 상업 및 업무시설 개발에 적합한 토지입니다.

1.3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

본 경매는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

소유자는 이OO으로 파악됩니다.

현재 건물 이용 상태는 '현황 공실'로 조사되어, 낙찰 후 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 별도로 확인할 필요가 없습니다. 다만, 공실 상태가 길어져 관리비 연체 등이 발생할 수 있으므로, 해당 내역에 대한 정산은 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 보고되어, 정확한 수익률 계산을 위해서는 시장조사가 필수적입니다.

권리상 특별한 제시외 건물이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 하남 감일지구 내에 위치하며, 감일지구는 1만 4천여 가구가 공급되는 공공택지지구로 약 3만 5천여 명의 배후 수요를 확보하고 있는 '독점형 항아리 상권'으로 평가받습니다.

상업시설 면적 비율이 타 신도시에 비해 낮은 편이어서 상업시설의 희소성이 부각되며, 안정적인 수요 확보에 유리합니다.

1층 근린생활시설은 생활밀착형 업종으로 구성되는 것이 일반적이며, 본건이 위치한 테라타워는 지식산업센터 내 상업시설로, 지식산업센터 입주사와 인근 주거 단지 모두를 배후 수요로 가집니다.

주변에 감일고등학교를 비롯한 학교와 아파트 단지가 밀집해 있어 교육 및 주거 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 제한사항

가축사육제한구역(일부/전부제한), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지 등의 토지이용계획상 제한이 있으나, 준주거지역 내 근린생활시설로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

가장 중요한 제한사항은 '상대보호구역(단가람유치원, 교육환경 보호에 관한 법률)'입니다. 이는 유치원 경계로부터 200m 이내에 위치하는 구역으로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 유해 시설(예: 숙박업, 유흥주점 등)의 입점이 제한됩니다. 따라서 향후 입점 가능한 업종을 면밀히 검토해야 합니다.

현황 '공실' 상태이므로, 잔금 납부 후 빠른 임차인 유치를 위한 적극적인 임대 노력이 필요하며, 임차인이 유치되기 전까지는 공실 리스크 및 관리비 부담이 발생합니다.

주변에 검색되는 직접적인 혐오 시설은 없으나, 인근 하남감일지구는 과밀억제권역에 속하는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

1.6. 1.투자 포인트

최고의 입지: 서울 송파·강동과 인접한 하남 감일지구 내 1층 상가로, 1만 4천여 세대를 배후로 하는 항아리 상권 중심의 희소성 있는 상업시설입니다.

교통 호재: 향후 지하철 3호선 감일역(예정) 개통 시 역세권 상가로 발전 가능성이 높아 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 수요: 지식산업센터 입주사와 주거단지 수요를 동시에 흡수하는 복합 건물 1층 상가로, 생활 밀착형 업종 구성에 유리합니다.

1.6. 2.종합 의견

본건은 하남 감일지구 내 지식산업센터 상가 중 1층에 위치한 근린생활시설로, 신도시 항아리 상권의 이점과 개발 호재를 동시에 갖춘 우량 물건입니다.

다만, 유치원 인근의 상대보호구역 제한으로 인한 업종 선택의 폭 제한과 현 공실 상태에 대한 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치원 관련 법규(학교보건법)를 정확히 숙지하여 임차 가능한 업종을 선별하고, 적정 임대료를 산정하여 임대 수익을 극대화하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계