나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50201 [1] 경기도 성남시 수정구 양지동 765 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 양지동 소재 지하철8호선 "남한산성입구역" ④번 출구 북측
인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 경사지대 내의 단독주택으로 형성된 일반적인 주택지
역으로 환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지의 차량출입은 불가능하나 양지동 복지센터앞의 대로변에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

자루형 토지로서 2층 단독주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본 주택의 진입도로는 비교적 경사가 심한 북고남저의 계단식 도로(별첨"지적 개황도" 참조)
로서 접근도로의 상태는 양호치 못함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층주택으로

외벽 : 연와 노출쌓기 및 화강석 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 등.
창호 : 철재 및 샷시 창틀임.

이용상태

각 층별로 호수를 구분(별첨 "내부구조도" 참조)하여 주택으로 이용하고 있음.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생시설, 전기시설, 도시가스시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

가. 본 건물 중 지층의 등기상 내역은 대피소:35.13㎡ 및 보일러실:36.62㎡로 되어 있으나
현황은 주택(지하층:01호 및 02호)으로 이용되고 있음.


나. 등기상 시멘트 벽돌 스래브지붕 단층 화장실(1.0㎡)은 현황 벽돌조 스레트지붕
보일러실 및 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임).

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경50201 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 양지동 765

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 658,316,500원

* 토지면적: 135.50㎡ (약 40.99평)

* 건물면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 수정구 양지동 소재 지하철 8호선 "남한산성입구역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 경사지대 내의 단독주택으로 형성된 일반적인 주택지역으로 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지의 차량 출입은 불가능하나, 양지동 복지센터 앞 대로변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 자루형 토지로서 2층 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 주택의 진입도로는 비교적 경사가 심한 북고남저의 계단식 도로로서 접근 도로의 상태는 양호하지 못한 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 9일 접수된 조영준 근저당권 (을9)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 강제경매, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 경기주택도시공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 확정일자: 2022-12-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 이OO (망 이종선 상속인 이진택, 이정대)

* 보증금: 36,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-20

* 확정일자: 2017-02-20

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 임차인: 문 (공사(문지혁))

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 박 (박운신)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-11

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 박 (박이순)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-10-11

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 임차인: 윤 (윤주복)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-16

* 확정일자: 2023-10-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 윤 (윤철호)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 차 (차옥영)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-04-28

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 한국토지주택

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-06

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(황문식)

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-06-01

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 보증금 미상인 대항력 있는 임차인 존재로 인해 실제 인수 보증금은 달라질 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 성남시 수정구 양지동에 위치하며, 주변 지역은 주로 단독주택으로 형성된 주택가입니다.

* 지하철 8호선 남한산성입구역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지지만, 경사지에 위치하고 있어 도보 접근성이 다소 제한적입니다.

* 대중교통 이용은 용이한 편으로, 가까운 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 인근 상업시설 및 편의시설은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 남한산성입구역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하여 대규모 상업시설보다는 소규모 상점 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 교육환경: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 보증금 및 차임이 미상인 임차인들이 다수 확인되어, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

* 도로 접근성 불량: 토지로 진입하는 도로의 경사가 심한 계단식 도로로, 차량 접근성이 매우 낮아 불편함이 예상됩니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기부상 지층의 대피소/보일러실이 현황 주택으로 이용되고 있으며, 단층 화장실이 보일러실/창고로 이용되는 등 공부와 현황의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물대장 정리 및 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 가까운 거리에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 성남시 일부 지역에서 환경기초시설 통합 및 신축에 대한 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 수정구 양지동에 위치한 다가구주택으로, 지하철역 인근이라는 장점을 가지고 있으나, 경사로 인한 낮은 도로 접근성, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 일부 금액이 미상인 임차인들로 인해 권리분석 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특히, 보증금 미상 임차인들의 실제 인수 금액 규모 파악이 중요하며, 추후 건축물대장 정리 등 행정적인 절차 처리 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 8호선 남한산성입구역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* (단, 상기 명시된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 658,316,500원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금은 없으나 금액이 미상인 대항력 있는 임차인들의 잠재적 인수 금액, 열악한 도로 접근성, 공부와 현황의 차이, 건축 제한 사항 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세와 임대 현황을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 해당 물건에 대한 권리 관계 및 임차인과의 협상 가능성 등을 다각도로 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.