나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50201 [1] 경기도 성남시 수정구 양지동 765 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50201 [1] 경기도 성남시 수정구 양지동 765 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경50201
• 주소: 경기도 성남시 수정구 양지동 765
• 감정가: 658,316,500원
• 최저가: 322,575,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

성남지원 경매7계 2025타경50201 | 소재지: 경기도 성남시 수정구 양지동 765 | 감정가: 658,316,500원 | 최저가: 322,575,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 성남지원 2025타경50201 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 이OO이고, 소유자는 백OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황

본건의 소재지는 경기도 성남시 수정구 양지동 765번지이며, 용도는 단독주택입니다.

토지면적은 135.50㎡ (약 40.99평)입니다. 건물면적은 288.00㎡ (약 87.12평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 658,316,500원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 지하철 8호선 남한산성입구역 4번 출구 북측 인근에 위치하여 대중교통 접근성은 무난합니다. 주변은 경사지대 내 단독주택으로 형성된 일반적인 주택 지역입니다.

다만, 본건까지의 차량 출입은 불가능하며, 주택 진입 도로는 경사가 심한 북고남저의 계단식 도로로 접근 도로의 상태는 양호하지 못합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

양지동은 주거지와 상권이 공존하는 지역으로, 상권과 편의시설은 주로 고도가 낮은 부분에, 주거시설은 고도가 높은 언덕 위에 자리 잡고 있습니다. 본건 주변에는 성남양지초등학교, 을지대학교 성남캠퍼스 등 교육 시설이 위치합니다. 또한, 맞은 편 은행동의 은행시장과 양지동 상권을 동시에 이용할 수 있어 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 판단됩니다.

인근에 양지동 복지센터 앞 대로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 설정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 주의 사항

3.1. 경매 구분 및 특이 사항

경매 구분은 부동산강제경매로 채권자 이OO의 신청에 의해 진행 중입니다.

3.2. 주의 사항 (핵심 리스크)

본 물건은 '일괄매각' 대상입니다. 가장 큰 주의사항은 '공부와의 현황 차이'입니다.

공부상(등기상) 지층의 내역은 대피소(35.13㎡) 및 보일러실(36.62㎡)로 되어 있으나, 현황은 주택(지하층 1호, 지하층 2호)으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 또한, 등기상 단층 화장실(1.0㎡)은 현황상 보일러실 및 창고로 사용되고 있습니다. 이러한 현황과 공부상의 차이는 매각 후 명도 및 건축법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

4. 건물 현황 및 이용 상태

4.1. 건물의 구조 및 상태

건물은 연와조 스라브지붕의 2층 주택으로, 외벽은 연와 노출쌓기 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 기본적인 급배수, 위생시설, 전기시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.

4.2. 이용 상태

각 층별로 호수를 구분하여 주택으로 이용하고 있습니다. 특히 주의사항에서 언급했듯이, 공부상 지층 대피소 및 보일러실을 현황상 주택(지층 1호, 지층 2호)으로 개조하여 사용하고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

주변에 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)이 인근에 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 성남시 구시가지의 특성상 경사지와 주거지 혼재로 인한 생활 환경의 쾌적성 저하 가능성은 잠재적으로 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 접근성 및 도로 상황

차량 진입이 불가능하고 주택 진입로가 경사가 심한 계단식 도로라는 점은 실거주 시 생활 편의성(이사, 택배, 주차 등)에 중대한 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.2. 용도 변경에 따른 법적 리스크

지층의 '대피소/보일러실'을 '주택'으로 무단 변경하여 이용하는 점은 낙찰 후 이행강제금 부과나 원상 복구 명령 등의 법적 리스크로 이어질 수 있습니다. 매수인은 이 부분을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

5.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 관계로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 부동산강제경매의 일반적인 리스크에 해당합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지하철역 접근성은 비교적 양호하나, 경사지와 계단식 도로로 인한 생활 접근성(차량 진입 불가)이 떨어지는 단독주택입니다. 감정가 책정 시 이러한 접근성의 불리함이 반영되었을 가능성이 높습니다. 가장 큰 투자의 관건은 '지층 무단 용도 변경' 리스크의 해소 방안과 경사지로 인한 불편을 감수할 수 있는 매수자를 찾는 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 8호선 남한산성입구역이 인근에 위치하여 서울 접근성이 양호합니다.

대지 면적 효율: 135.50㎡ (약 40.99평)의 토지 면적에 비해 건물 면적이 288.00㎡ (약 87.12평)로 넓게 건축되어 있어, 임대 수익을 창출하기 위한 다가구/다세대 형태로의 개조 가능성이 있습니다. (단, 무단 용도 변경 문제 해결 후)

재개발/재건축 가능성: 성남 구시가지 주택 지역의 특성상 장기적인 관점에서 구역 지정 등의 개발 이슈 발생 시 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7. 컨설턴트 의견

지층 주택으로의 무단 용도 변경 사항을 해결할 수 있는 건축 전문지식이 있거나, 향후 성남시 원도심 재정비 사업의 가능성에 대비한 장기 투자 관점에서 접근하는 것을 추천합니다. 현황상 주택으로 이용 중인 지층의 면적(71.75㎡)을 고려하면, 실제 이용 가능한 주택 면적 대비 감정가는 합리적으로 보입니다. 다만, 명도 및 법적 리스크에 대한 정확한 분석 없이는 고가 낙찰을 지양해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계