나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50768 [1] 경기도 광주시 삼동 289-7 한양홈타운 106동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 경강선 ""삼동역"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경강선 ""삼동역""이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 이민웅 임차보증금 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경50768 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 289-7 한양홈타운 106동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 56.82㎡ (약 17.2평)

토지지분: 56.8182㎡ (약 17.2평)

건물면적 (전용면적): 50.99㎡ (약 15.4평)

건물지분: 50.99㎡ (약 15.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

동/호수: 106동 203호

층수: 2층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경강선 삼동역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

물건지 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차가 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 2월 17일에 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류 (사건번호: 인천지방법원 2023카단10428)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이주호(2018-07-30), 김성진(2020-11-30, 매매 235,000,000원)

* 주택임차권: 이민웅(2023-01-04, 보증금 235,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 주식회사국민행복기금(2023-02-17), 서민금융진흥원(2024-05-20)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-01-13)

* 압류: 국민건강보험공단(2025-03-10)

등기부채권 총액은 263,610,275원입니다.

3.3. 임차인 분석

본건에는 임차인으로 이 씨가 보증금 235,000,000원에 거주 중이었으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금을 양수하고 우선변제권만 주장하며, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

삼동역 인근으로 소규모 상업시설(편의점, 식당 등)이 일부 분포하고 있습니다. 대규모 상업시설 이용을 위해서는 광주시청이나 인근 성남시 등지로 이동이 필요합니다. 주택가와 소규모 공장/창고 등이 혼재된 지역 특성상, 주거 편의를 위한 기본적인 시설은 갖추고 있으나 상권 활성화 정도는 높지 않은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

경강선 삼동역 및 인근 버스정류장을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 주변에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병의원 등)이 있으나, 종합병원이나 대형 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있습니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 삼동초등학교, 삼동중학교 등이 위치하고 있어 자녀 교육에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

지역 내 소규모 의원급 의료기관은 있으나, 종합병원 이용 시에는 인근 도시로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항은 등기부 내역 확인 시 추가적인 복잡성이 있을 수 있으나, 본건에서는 매각으로 소멸될 권리로 정리되었습니다.

* 주위의 중소규모 공장 및 창고로 인해 소음, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 경강선 삼동역을 이용한 수도권 접근성이 양호합니다. 감정가는 235,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례를 비교 분석 시 시세 대비 적정성 검토가 필요합니다. 권리관계는 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 깔끔한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 경강선 삼동역 역세권 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복잡한 권리관계가 정리되어 있어 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적(약 15.4평)으로 투자 부담이 상대적으로 적으며, 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 235,000,000원 대비 최근 유사 면적 물건의 실거래가가 198,000,000원 수준임을 감안할 때, 권리분석상 인수되는 보증금이 없고 명도가 깔끔할 것으로 예상되는 점을 고려하여, 보수적인 접근으로 185,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 낙찰 후 추가 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.