나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51661 [3] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51661 [3] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2025타경51661 | 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 3층301호 | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 183,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 성남지원 2025타경51661 (3)이며, 경매 물건의 소재지는 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 3층301호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 375,000,000원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지 면적은 62.12제곱미터(약 18.80평), 건물 면적은 84.92제곱미터(약 25.69평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사스라브 4층 건물 내 제3층에 위치하며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시로 되어 있습니다.

이용 상태는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매구분은 부동산임의경매로, 채권자 남OOOOOOOO의 권리 실행에 의한 매각입니다.

소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 확인되어, 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰 후 건물 철거 등의 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다.

다만, 등기부상의 권리 관계(말소기준권리 확인)와 임차인의 유무 및 대항력 여부 등은 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

제시외 면적은 없으므로 권리 관계에 미치는 영향은 적습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 도심 근접성 및 교육 환경

본 물건은 도수초등학교 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

특히, 도수초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역, 광수중학교의 상대보호구역에 해당하는 학교환경위생 정화구역에 둘러싸여 있어 주거 환경의 쾌적성이 일정 수준 이상 보장됩니다.

2.2. 교통 상황

인접한 약 5M 내외의 포장도로를 이용하여 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 사정입니다.

광주시 퇴촌면은 서울 및 수도권 동남부 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등의 제한을 받지만, 주거 편의성이 높은 지역임을 의미합니다.

또한, 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있어 향후 대규모 개발 및 용도 변경에는 제약이 있을 수 있습니다.

3. 상권 및 생활정보 분석

3.1. 상권 분석

주변 지역이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임을 감안할 때, 대형 상권보다는 지역 주민의 일상생활에 필요한 소규모 상권(편의점, 세탁소, 식당 등)이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설 이용은 도보 또는 차량을 이용한 근거리 이동이 필요할 수 있습니다.

3.2. 생활 정보

교육 시설로는 도수초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 세대에게 유리한 입지입니다.

또한, 주거 환경이 공동주택과 단독주택이 어우러져 있어 조용하고 안정적인 주거 생활을 선호하는 실수요자에게 적합합니다.

4. 투자 관련 분석

4.1. 잠재적 리스크

권리상의 특이사항이 기재되어 있지 않으나, 경매 물건의 특성상 채무 관계가 복잡하거나 임차인과의 명도(인도) 문제가 발생할 수 있으므로, 정확한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

토지이용계획상 학교환경위생정화구역 및 각종 보전 관련 규제(자연보전권역 등)가 중첩되어 있어, 향후 건물의 증축이나 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다.

광주시 자체에서 폐기물 처리장 및 소각 시설 건립과 관련하여 지역 간 갈등이 표출된 사례가 있어, 광주시 전반의 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 제1종일반주거지역에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각 건입니다.

도수초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적입니다.

다만, 다수의 토지 이용 규제로 인해 향후 투기적 개발 가치는 제한적일 수 있으므로, 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

주거 환경의 쾌적성: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역이며 학교 인근의 정화구역으로 유해시설 진입이 제한적입니다.

실수요 중심의 투자: 방 3개, 욕실 2개의 실속 있는 면적으로 구성되어 있어, 소형 아파트 대체 주거를 찾는 실수요자에게 적합합니다.

감정가 기준: 3억 7천 5백만 원의 감정가를 기준으로, 경매 진행에 따른 유찰 시 가격적 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계