나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51661 [2] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51661 [2] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2025타경51661 | 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 2층201호 | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 183,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2025타경51661 (2)이며, 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 597-3 지엔타운 1동 2층201호에 위치한 다세대주택 물건입니다.

감정가는 3억 7,500만 원으로 책정되었습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용 건물 면적은 84.92 제곱미터 (약 25.69 평)이며, 대지권 면적은 62.12 제곱미터 (약 18.79 평)입니다.

제시외 면적은 없으며, 건물 및 토지 지분율은 각각 8492.26, 6211.93입니다.

1.3. 이용 상태 및 구조

본 물건은 4층 건물 내 2층에 위치하며, 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕으로 건축되었습니다.

외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

이용 상태는 다세대주택 (방3, 주방, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용 중인 것으로 보아 일반적인 3룸 구조로 판단됩니다.

위생, 급배수, 승강기 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인접 도로를 이용하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 사정입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

대체로 평탄한 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 건축 행위가 가능하나, 각종 보호구역 및 규제를 받고 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 외에 학교 환경 보호와 관련된 다수의 규제가 있습니다.

특히 광수중학교 및 도수초등학교 관련 상대보호구역, 도수초등학교 관련 절대보호구역에 해당하여 교육 환경을 저해할 수 있는 시설의 신설이 엄격히 제한됩니다.

또한, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역에도 포함되어 있어 향후 개발 및 확장 관련 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 및 매각 구분

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 판단되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

(정확한 권리분석은 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

제시된 정보만으로는 임대차 관계나 유치권, 법정지상권 등의 특이사항은 확인되지 않습니다.

다만, 매각대상 외 건물 및 토지 지분율이 100%가 아닌 점은 단순 표기일 가능성이 높으나, 정확한 대지권 등록 여부를 확인해야 합니다.

(제시된 특이사항과 주의사항은 없음.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 도수초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있으나, 대형 상권보다는 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

투자 관점에서 상업적 이익을 기대하기보다는 순수한 주거용 목적의 입지로 보아야 합니다.

4.2. 생활 정보

가장 큰 특징은 "도수초등학교"가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높을 수 있는 학세권 입지입니다.

교통편은 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 보통이며, 차량 이동이 편리합니다.

주변에는 다른 주택들과 농경지가 혼재되어 있어 도심과 떨어진 다소 한적하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

(주변 시설 검색 결과, 도수초등학교 및 광수중학교 외 특별한 혐오시설이나 대규모 생활 편의 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 개발 제한 리스크

토지이용계획상 제1종일반주거지역임에도 불구하고 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역 등 중첩된 규제로 인해 향후 대규모 개발 가능성은 매우 낮습니다.

학교 절대/상대 보호구역에 해당하여 유해 시설 입점이나 건축물의 용도 변경 등에도 제약이 따를 수 있으므로, 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

광주시 퇴촌면은 수도권 외곽의 비규제 주거지역으로, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 실거주 또는 임대수익을 목표로 하는 접근이 적합합니다.

도심 접근성이 우수한 지역 대비 매매 활성화 속도가 느릴 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 초등학교가 인접한 비교적 양호한 주거 환경 내에 위치한 다세대주택입니다.

철근콘크리트 구조에 승강기 및 도시가스 개별난방 등 생활 편의 설비를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다.

감정가 기준 3억 7,500만 원으로 책정되었으며, 광주시 외곽 지역의 제1종 일반주거지역 내 주택이라는 점을 고려할 때, 적정한 입찰가 산정이 중요합니다.

중첩된 법적 제한 사항들이 있으나, 이는 해당 지역 전체에 적용되는 사항이므로 감정가에 반영되었을 가능성이 높습니다.

실수요자라면 주거 만족도는 높을 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 도수초등학교와 인접한 "학세권" 주택으로, 자녀를 둔 실수요자에게 유리합니다.

물건 현황: 전용 면적 약 25.69평의 방 3개 구조로, 다세대주택으로는 비교적 넓은 면적을 보유하고 있어 주거 쾌적성이 높습니다.

안정성: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로 권리 관계가 비교적 단순할 것으로 예상되며, 철근콘크리트 구조로 건물의 안정성이 확보되어 있습니다.

잠재력: 자연보전권역 내 주거지역이라는 특성상 주변의 난개발이 제한되어 쾌적한 환경이 유지될 가능성이 높습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계