나이스옥션 법원경매 성남 2024타경2885 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 2층2009호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경2885 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 2층2009호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경2885
• 주소: 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136, 2층2009호 (성남동,니즈몰)
• 감정가: 29,000,000원
• 최저가: 14,210,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 판매시설

성남지원 경매9계 2024타경2885 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136, 2층2009호 (성남동,니즈몰) | 감정가: 29,000,000원 | 최저가: 14,210,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 분석 보고서 (성남지원 2024타경2885 (1))

1.1. 물건 기본 정보

소재지

경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 2층2009호

용도 및 구분

판매시설 (상점) / 구분건물 (철골철근콘크리트조)

사건번호

성남지원 2024타경2885 (1)

감정가

29,000,000원

토지/건물 면적

건물 전유면적: 3.43㎡ (약 1.04평)

토지 지분면적: 0.96㎡ (약 0.29평)

매각 구분

토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

점유 및 이용 상태

공부상 판매 및 영업시설(상점)으로 등재되어 있으며, 기준시점일 현재 공실 상태임. (주의사항: 공실 상태임)

임대관계는 미상임.

1.2. 입지조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 수인분당선 '모란역' 4번 출구 동측 인근에 위치하며, 도보 1분 거리의 초역세권에 해당합니다. 또한, 지하철 8호선 모란역도 도보 5분 이내로 이용 가능하여 더블 역세권의 이점을 갖추고 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 모란역이 소재하고 있어 대중교통 이용 환경은 매우 양호합니다.

도로 상황:

니즈몰 부지는 서측(광로2류, 노폭 약 50m), 북측(소로2류, 약 7m), 동측(소로3류, 약 8m)의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 상업용 건부지(니즈몰)로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석 (명도 난이도 및 특이사항)

매각 대상 및 권리 관계:

토지/건물 일괄 매각으로 진행되며, 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다.

명도 난이도:

현재 '공실 상태'라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 따라서, 점유자가 없는 상태라면 명도(인도명령) 절차가 복잡하지 않고 신속하게 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 공실이라 하더라도 소유자가 임의로 점유를 시도하거나 소액 임차인이 존재할 가능성에 대비해 입찰 전 현장 조사를 통해 최종 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권의 특징:

본건이 소재한 모란역 4번 출구 일대는 수인분당선과 8호선의 더블 역세권으로 성남 지역 내에서도 유동인구가 매우 풍부한 핵심 상업지구입니다. 니즈몰 일대는 의류, 화장품, 대형 프랜차이즈 등이 밀집한 판매 상권의 메인 입지로 평가됩니다.

집객 시설:

니즈몰 내부에는 대형 집객 시설인 '롯데시네마'가 입점해 있어 상권의 꾸준한 수요를 창출하고 있습니다. 또한, 인근에는 4일과 9일에 열리는 전국구급 전통 시장인 '모란민속5일장'이 유명하며, 각종 편의시설 및 음식점, 유흥시설이 밀집한 '모란 먹자골목'이 형성되어 있어 광역 수요를 흡수하는 지역입니다.

생활 편의 시설:

주변에 모란 생태 공원 및 모란 공원 등 근린 공원이 조성되어 있어 휴식 공간이 양호하며, 성남아트센터, 성남중앙시장 등 다양한 문화 및 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

건물 내 공실 문제:

감정평가서상 '공실 상태'임이 확인되며, 과거 상권 분석 자료에 따르면 니즈몰 자체가 뛰어난 입지에도 불구하고 과거 개장 이후 심각한 공실 문제를 겪었던 이력이 있습니다. 따라서 투자자는 현재 공실 상태의 지속 가능성과 향후 임차인 유치 난이도를 면밀히 검토해야 합니다.

소규모 면적의 한계:

전유면적이 3.43㎡(약 1.04평)으로 매우 작습니다. 이는 판매 시설로 활용 시 업종 선택의 폭이 제한적이며, 주로 키오스크, 무인 점포, 소형 서비스 부스 등으로의 활용이 예상됩니다.

과거 혐오 시설 이슈:

모란시장 인근은 과거 '모란 개시장'의 혐오 도살 시설 이슈가 있었으나, 2017년 이전에 관련 시설 철거 및 시장 환경 현대화 작업이 진행되어 부정적인 이미지가 개선된 상태입니다. 다만, 과거 이력이 지역 이미지에 미치는 잔존 영향은 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 성남 지역의 핵심 상업지구인 모란역 초역세권이라는 최고의 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 개별 상가의 면적이 매우 작고, 소속된 건물(니즈몰)이 과거 공실 문제를 겪었다는 점이 리스크입니다. 낮은 감정가(2,900만원)를 고려할 때, 입지 대비 투자 금액의 부담은 적으나, 낮은 임대 수익률 발생 가능성 및 공실 리스크에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

투자 포인트:

초역세권 저가 매수 기회:

모란역 4번 출구 바로 앞에 위치한 일반상업지역 내 구분 상가로, 2천만 원대의 낮은 투자 금액으로 핵심 상업 지역의 토지 지분 및 건물을 매수할 수 있는 기회입니다.

안정적인 집객 수요:

롯데시네마 등 대형 앵커 시설과 모란 5일장, 먹자골목 등의 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 유동인구 유입을 기대할 수 있습니다.

소액 투자 및 용도 전환 용이성:

면적이 작아 낮은 보증금/월세로 임차인 유치가 가능하며, 무인 사진관 부스, 소형 악세사리/잡화점, 혹은 홍보 부스 등 특화된 소규모 판매 시설로의 활용을 검토할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계