나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61778 [1] 경기도 광주시 양벌동 220-7 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61778 [1] 경기도 광주시 양벌동 220-7 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매9계 2024타경61778 | 소재지: 경기도 광주시 양벌동 220-7 | 감정가: 1,371,288,960원 | 최저가: 671,931,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서: 성남지원 2024타경61778 (1) 경기도 광주시 양벌동 다가구주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경61778 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 220-7

용도: 다가구주택

감정가: 1,371,288,960원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자: 강OO

채권자: 박OO

1.2. 물건 내역

토지면적: 625.00㎡ (약 189.07평)

토지 지분율: 62500

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 553.89㎡ (약 167.56평)

건물 지분율: 55389

건물 제시외면적: 180.85㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 양벌초등학교 북측 인근에 위치하며, 주택과 농경지, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없는 보통 수준의 교통 상황을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 도로 상태

주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 주거환경은 보통입니다.

토지 기호(1)은 남측으로, 기호(3)은 북측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 기호(5)는 본건 자체가 도로로 이용 중입니다. 토지 형태는 등고평탄한 사다리형(기호1, 3) 또는 부정형(기호5)으로 주거용 건부지 및 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 생활정보

본건은 양벌초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 유리한 입지입니다. 양벌한솔유치원 상대보호구역에 해당하여 학부모 수요를 어느 정도 흡수할 수 있는 주거 지역입니다. 주변은 일반적인 주거지역으로, 일상생활 편의시설은 인근에 소재하고 있어 생활 환경은 무난한 수준입니다.

3. 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 미상, 채권자는 박OO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, **제시외 건물(기호 2, 4 옥탑의 제시외 ㄱ, ㄴ)이 포함**되어 매각되는 점을 주의해야 합니다. 경매 진행 시 **말소기준권리를 확인**하여 임차인 및 기타 이해관계인의 대항력 유무를 파악하는 것이 중요합니다. (제시된 정보만으로는 상세 권리분석 불가능)

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 속합니다.

주요 법적 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(양벌한솔유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 다수 지정되어 있습니다. 이는 개발 및 건축 행위에 일부 제약이 될 수 있으므로, **추가적인 건축이나 용도 변경 시 광주시청에 관련 규제사항을 반드시 확인**해야 합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물(옥탑 부분)이 포함되어 있습니다.

**가장 큰 주의사항**은 건물 기호(4)의 위치입니다. 감정평가서에 따르면 건물 기호(4)는 **공부상 두 필지(양벌동 220-8, 220-11) 지상에 소재**하나, **귀 제시 평가명령서상 목록을 기준하여 기호(3)(양벌동 220-8) 토지만을 대상으로 평가**되었다고 명시되어 있습니다. 이 점은 향후 건물 전체의 소유권 및 법정지상권 문제, 그리고 미평가된 220-11 토지 소유자와의 관계 등 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, **입찰 전 철저한 법률 검토가 필수적**입니다.

4. 시장 및 잠재적 리스크 분석

4.1. 상권분석

본건은 다가구주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 주거 임대 시장의 영향을 크게 받습니다. 광주시 양벌동 일대는 주택 수요가 꾸준한 지역이므로, 임대수익 확보 가능성은 보통 이상으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크

(1) 임대관계 미상: 현재 임대차 현황이 미상이므로, **임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인**해야 합니다. (전입세대 열람 및 현장 조사가 필요)

(2) 제시외 건물: 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 불법 증축 여부 및 양성화 가능성 등을 확인해야 합니다.

(3) 토지/건물 경계 및 소유 관계 불일치: 기호(4) 건물의 토지 관계 불일치(2필지 소재, 1필지만 평가)는 **매각 후 토지 소유권 확보 및 법정지상권 성립 여부, 공유 지분권 등**에 대한 심도 있는 분석과 대응이 필요합니다. 이는 **가장 큰 리스크 요인**입니다.

(4) 혐오시설 유무: 인근에 확인되는 대형 혐오시설은 없으나, 자연녹지지역 특성상 농경지 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다가구주택(총 건물면적 553.89㎡ / 약 167.56평, 토지면적 625.00㎡ / 약 189.07평)으로, 감정가는 13억 7천만 원대입니다. 양벌초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄 매각으로 투자 가치는 충분해 보입니다. 다만, 건물 기호(4)의 토지 소유권 관련 **중대한 법적 리스크가 내재**되어 있으므로, 이에 대한 명확한 해결책을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 규모의 경제: 다가구주택(기호 2: 각 6가구, 기호 4: 각 4가구)으로서 **안정적인 월세 수입**을 기대할 수 있습니다.

(2) 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 재산권 행사에 용이합니다.

(3) 주거 선호 지역: 초등학교 인근 주거 밀집 지역으로 **임차 수요가 꾸준**할 것으로 예상됩니다.

(4) 개발 잠재력: 자연취락지구 및 성장관리계획구역(주거형)에 속하여, 장기적으로 해당 지역의 **주거 환경 개선에 따른 가치 상승**을 기대할 수 있습니다.

**결론: 토지/건물 경계 및 소유 관계 불일치 문제를 해결할 수 있는 법적 지식이나 자금력이 있는 숙련된 투자자에게 적합한 물건입니다.**

법원 정보

성남지원 경매9계