나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68595 [1] 경기도 광주시 목동 96 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2024.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 목동교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장
및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 노선버스정류장까지의 거리 및 운행횟수, 간선도로까지의 거리
등으로 볼 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동향 경사지대에 위치한 부정형, 자루형(기호(2))의 토지임.
기호(1,4) : 공장 부속토지로 사용중임.
기호(2) : 공업용 건부지, 동측은 현황도로로 사용중임.
기호(5,7) : 일단의 공업용 건부지, 일부 경사지임.

인접 도로상태

기호(2)의 북동측으로 타인 소유의 97-6번지를 통하여 폭 약 4m의 도로에 접근가능하고
기호(1)은 지적 상 맹지이나 기호(2)의 후면지이고, 기호(4,5,7)은 기호(2)의 현황도로를
통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-7) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책
기본법>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지의 지목은 공장용지이나 일부는 현황도로(본건 및 인접 97-1번지 출입)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 1990년 7월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로,
벽 체: 블럭쌓기 위 페인팅마감
바 닥: 콘크리트 마감
창 호: 샷시창호

기호(6) : 1992년 5월 29일 사용승인된 블럭조 스레트지붕 단층건으로,
기호(가,나)
벽 체: 블럭쌓기 위 페인팅마감
천 장: 철골트러스 위 스레트잇기
바 닥: 콘크리트 위 하드너마감
창 호: 샷시창호
기호(다)
외 벽: 몰탈 위 페인팅마감
내 벽: 벽지마감 등
바 닥: 장판깔기 등
창 호: 샷시창호

이용상태

기호(3) : 공장
기호(6) (가,나) : 공장
(다) : 주택(방4, 주방, 욕실)구조이나 사무실로 이용중임.
※ 노후화, 장기간 미사용으로 인하여 현황 불량한 상태임.

설비내역

기호(다)에 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

기호(6)의 소재지는 등기사항전부증명서상 97-5번지이나 일반건축물대장상 97-5, 99번지임.
(2018.09.11.에 필지추가로 표시변경)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

1. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 목록2. 토지의 동측 부분은 목록4.5.7 및 인접 97-1번지의 출입도로로 사용 중
4. 목록2. 토지는 인접 97-6을 통하여 도로에 출입하고 있음
5. 목록3.6. 건물은 노후화 및 장기간 미사용으로 수선이 필요한 상태임
6. 본건 지상의 컨테이너박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경68595 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목동 97

* 용도: 근린시설 (공장, 주택 등 복합)

* 감정가: 3,549,210,800원

* 토지면적: 3,440.00㎡ (약 1,040.6평)

* 건물면적: 873.03㎡ (약 264.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더블유아이2406유동화전문

* 특이사항: 재매각 사건, 법정지상권 성립 가능성, 유동화 물건, 공동담보, 노후 건물, 제시외 건물 포함

1.2. 건물 상세 정보

* 건물(3):

* 소재지: 경기도 광주시 진토길21번길 6-6 (목동)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 단층

* 용도: 제2종근린생활시설 (공장, 금속가구제조업)

* 사용승인일: 1990년 7월 23일

* 면적: 395.10㎡

* 건물(6):

* 소재지: 경기도 광주시 진토길21번길 6-8 (목동)

* 구조: 블럭조 스레트지붕 단층

* 용도: 제2종근린생활시설, 주택 (사무실로 이용 중)

* 사용승인일: 1992년 5월 29일

* 면적: 477.93㎡

* 참고: 총 건물면적 873.03㎡에 포함되며, 제시외 건물 면적 418.10㎡는 별도입니다.

2. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 광주시 목동 소재 목동교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

북동향 경사지에 위치하며, 부정형 및 자루형(기호(2))의 토지입니다. 기호(1,4)는 공장 부속토지로, 기호(2)는 공업용 건부지로 이용 중이며 동측 일부는 현황도로로 사용되고 있습니다. 기호(5,7)는 일단의 공업용 건부지로 일부 경사지가 있습니다.

* 인접 도로상태:

기호(2) 토지는 북동측 인접 97-6번지를 통해 폭 약 4m의 도로에 접근 가능합니다. 기호(1) 토지는 지적상 맹지이나 기호(2) 토지의 후면부에 해당하며, 기호(4,5,7) 토지는 기호(2) 토지의 현황도로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 권리요약:

본건 토지 및 건물 등기부상으로 다수의 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 현재 채권 최고액 합계 약 49.7억 원에 이르는 권리들이 임의경매 개시와 함께 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

* 말소기준권리:

을27, 근저당권, 중소기업은행, 2022-03-23 접수

* 인수되는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이에 따라 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높으며, 이는 인수 시 토지 사용에 따른 지료 지급 또는 건물 철거 등의 분쟁 소지가 있는 중대한 인수 대상 권리입니다.

* 주요 채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 4,970,510,000원

건물 등기부채권 총액: 4,960,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 업종 현황:

본건이 위치한 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 농업 활동이 이루어지고 있습니다. 특정 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 개별 입지에 따른 공장 및 창고 등의 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경:

중소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 도심의 편의시설보다는 산업 및 자연 환경이 주를 이룹니다.

* 편의시설:

구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 대중교통 접근성이 보통 수준으로 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사건:

본건은 재매각 사건으로, 이전 경매에서 낙찰이 되지 않았거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 않은 사유가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 건물 노후화 및 수선 필요:

목록 3, 6번 건물은 노후화 및 장기간 미사용으로 인해 수선이 필요한 상태입니다. 이에 따른 상당한 규모의 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성:

본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 유효하게 성립할 경우, 토지 소유주(낙찰자)는 건물 소유주에게 지료를 지급해야 하거나, 건물 소유주와의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 활용 가치를 크게 저해할 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

* 토지 이용 및 접근 문제:

일부 토지(기호 1)는 지적상 맹지이며, 도로 접근이 인접 토지(기호 2)의 현황 도로 및 97-6번지를 경유해야 하는 복잡한 상황입니다. 또한, 토지의 일부가 인접 토지의 출입도로로 사용되고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 장기간 미사용:

건물이 장기간 미사용 상태로 방치되어 있어, 유지보수 상태가 불량하며 잠재적인 안전 문제나 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 유동화 물건:

본 건이 유동화 물건이라는 점은 채권단의 자산 유동화 과정에서 경매로 나온 것임을 나타내며, 소유권 이전 및 관리에 복잡한 과정이 있었을 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 목동에 위치한 근린시설(공장, 주택 복합)로, 넓은 토지와 연면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 35.5억 원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변은 공장 및 창고 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다.

그러나 다수의 권리가 정리되는 일반적인 경매 물건과 달리, 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 건물 노후화, 장기간 미사용, 복잡한 도로 접근성 등 추가적인 투자 및 관리 부담이 예상됩니다. 재매각 사건이라는 점도 이전 경매 당시 시장의 평가나 낙찰자의 대금 납부 여부 등 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1,040평의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 법정지상권 문제 해결 시 향후 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 법정지상권의 존부 및 내용, 건물 수선 비용, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등 다각적인 추가 분석이 필수적으로 요구됩니다. 특히, 법정지상권이 성립할 경우 토지 활용에 상당한 제약이 따르므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토 및 가치 평가 없이는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 3,549,210,800원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.