나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70123 [1] 경기도 광주시 초월읍 무갑리 577-3 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70123 [1] 경기도 광주시 초월읍 무갑리 577-3 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경70123
• 주소: 경기도 광주시 초월읍 무갑리 577-3
• 감정가: 1,921,250,000원
• 최저가: 941,413,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매9계 2024타경70123 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 무갑리 577-3 | 감정가: 1,921,250,000원 | 최저가: 941,413,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 성남지원 2024타경70123 (1)이며, 경기도 광주시 초월읍 무갑리 577-3 소재의 근린생활시설(제조업소) 및 토지입니다. 본 건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 1,921,250,000원으로 평가되었습니다. 토지면적은 1,218.00㎡ (약 368.49평)이며, 건물면적(제시외 포함)은 총 1,391.00㎡ (주건물 921.00㎡, 제시외 건물 470.00㎡, 약 420.89평)으로 중대형 공장 및 창고시설에 해당합니다.

소유자와 채무자가 모두 사망(망OOOOOOOOOOOOO)한 상태이며 채권자는 중OOOOO입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본 건은 법정지상권 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 권리분석 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

또한, 일괄매각에는 제시외 건물(창고 약 470㎡)이 포함되나, 본 건 지상의 컨테이너박스 8동 및 건물 내 호이스트크레인 총 3기(목록3, 4, 제시외 건물에 각각 1기)는 매각 및 평가에서 제외되므로 착오 없으시기 바랍니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 및 환경

본 건은 광주시 초월읍 무갑리 '무갑1교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공업용 건물, 농경지, 단독주택이 혼재된 지역으로, 주로 산업 용도의 수요가 예상되는 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 토지(기호1,2)는 포장된 세로(가)에 접하고 있으며, 기호5 토지는 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

토지는 도로와 등고평탄한 2필지 일단지 사다리형(기호1,2) 및 도로(기호5)로 공업용으로 이용 중입니다.

이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 (한강)수변구역에 해당하므로, 향후 용도변경이나 증축 시 한강유역 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 채무자 현황

소유자와 채무자가 모두 사망(망OOOOOOOOOOOOO) 상태이므로, 상속 관계 및 상속인에 대한 채무 승계 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 경매 진행은 채권자 중OOOOO에 의한 부동산 임의경매입니다.

3.2. 주요 권리 하자 (법정지상권)

가장 큰 리스크는 특이사항으로 기재된 '법정지상권'입니다. 법정지상권이 성립된다면, 토지 매수인이 건물 소유자에게 건물 철거를 요구할 수 없게 되며, 이는 토지 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 토지와 건물 소유권 변동 이력을 분석하여 법정지상권 성립 여부를 전문가와 함께 반드시 판단해야 합니다.

3.3. 매각 제외 물건

제시외 건물(470㎡)은 매각 대상에 포함되나, 컨테이너 8동 및 호이스트크레인 3기는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 이들 동산의 처리 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 이용현황

4.1. 건물 이용 현황

본 건 건물(기호3, 4)은 일반철골구조의 제2종 근린생활시설(제조업소)로 공업용으로 이용되었습니다. 현재는 공실 상태로 확인되었습니다.

4.2. 시설 특징

건물은 2015년 8월 28일에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 기호3, 4 건물과 연결하여 제시외 창고(ㄱ) 470㎡가 소재하여 넓은 작업 공간 및 보관 공간을 확보하고 있습니다. 본 건은 공장 또는 대형 창고 용도로 적합하며, 인근 지역의 산업 시설과 연계하여 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변은 산업 시설 및 농경지가 혼재된 외곽 지역 특성을 보입니다. 주변에 대규모의 주거 밀집 시설이나 상업 시설은 부족할 것으로 예상되므로, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮습니다.

5.2. 혐오시설 검토

공업용 건물이 주위를 이루는 지역의 특성상 혐오시설의 직접적인 위협은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 광주시 차원에서 소각장 등 환경시설 건립이 논의되고 있으나, 본 건 소재지의 근접성은 별도 확인이 필요합니다. 현재까지 확인된 바, 본 물건에 인접한 명확한 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

가장 중대한 리스크이며, 성립 시 토지 가치 하락 및 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성이 매우 높습니다. 매수인은 명도 및 토지 사용료(지료) 청구 등의 법적 절차를 준비해야 합니다.

6.2. 규제 리스크

계획관리지역이라도 한강 수변구역 및 각종 제한구역에 속하므로, 향후 용도 변경이나 추가 개발 시 광주시 및 한강유역 환경청 등의 까다로운 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건 처리

매각에서 제외된 컨테이너 8동과 호이스트크레인 3기에 대한 처리(철거 또는 매입 협상) 및 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 초월읍 무갑리 일대에서 희소성이 있는 중대형 산업 용도의 토지(1,218.00㎡, 약 368평)와 건물(총 1,391.00㎡, 약 420평)을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다. 2015년 준공된 비교적 신축의 건물이 장점입니다.

다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리상 하자가 기재되어 있어, 초보 투자자에게는 접근이 어렵습니다. 법정지상권에 대한 명확한 성립 여부 판단과 성립 시의 지료 청구 소송 등 복잡한 법률 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지:

차량 접근성이 양호하고 공업용 건물 밀집 지역에 위치하여 공장, 물류창고 등 산업 용도로의 활용도가 높습니다.

경쟁력 있는 면적:

토지 면적(약 368평) 및 건물 면적(약 420평)이 충분히 확보되어 있어 중소규모 제조업이나 물류 거점으로 활용하기에 적합합니다.

제시외 건물 포함:

주건물 외 약 470㎡의 제시외 창고가 매각에 포함되어 있어 실제 이용 가능한 공간이 넓습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계