나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50188 [1] 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50188 [1] 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50188
• 주소: 경기도 광주시 남종면 산수로 1606, 2층202호 (랜덤하우스)
• 감정가: 245,000,000원
• 최저가: 120,050,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2025타경50188 | 소재지: 경기도 광주시 남종면 산수로 1606, 2층202호 (랜덤하우스) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 120,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경50188 (1)

소재지: 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 2층202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 금 245,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 정OO

채권자: 경OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: $54.20\text{m}^2$ (약 $16.40$평)

건물 전용면적: $76.05\text{m}^2$ (약 $23.01$평)

※ 아파트(공동주택) 특성상 전용면적 $76.05\text{m}^2$를 기준으로 볼 때 추정 공급면적(분양면적)은 약 $98.86\text{m}^2$ (약 $29.90$평) 수준으로 판단됩니다.

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조, 평지붕 5층 공동주택 중 2층. 2018. 05. 15. 사용승인 (비교적 신축)

이용상태: 주택(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2, 세탁실, 현관 등)으로 이용 중임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 남종면 분원리 "남종면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야 및 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

인접 도로상태는 남서측으로 노폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 관리에 적합합니다.

다만, 광주시 남종면 지역 특성상 자연보전권역, 특별대책지역, 역사문화환경보존지역(허용기준구역), 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 중첩된 법적 규제 하에 있어 개발 행위에 있어 제약이 따르는 점을 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분 또는 건물만의 소유권 이전과 관련된 리스크는 없습니다.

경매구분은 부동산임의경매로 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보만으로는 임대차 관계(임차인 유무 및 대항력)가 미상(未詳)이므로, 정확한 권리분석을 위해서는 현장 조사를 통한 임차인 관계 확인과 매각물건명세서를 반드시 열람하여 인수할 권리(예: 선순위 임차보증금 등)가 있는지 확인해야 합니다.

현재 자료상으로는 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권 및 생활 정보

주변에 "남종면행정복지센터"가 위치하여 기본적인 관공서 이용에는 편리합니다.

부근에 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설은 존재하나, 대규모 상권이나 편의시설(대형 마트, 병원 등)은 인근 타 지역으로 이동해야 하는 불편함이 예상됩니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로, 자가용을 이용한 접근성이 상대적으로 더 중요하게 작용하는 입지입니다.

내부 설비는 위생 및 급·배수시설, LPG 가스보일러설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 규제 리스크

자연보전권역, 특별대책지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 중첩된 규제로 인해 향후 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위의 제한이 크다는 점은 잠재적인 가격 상승을 제약하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 지역 혐오시설 관련 리스크

경기도 광주시는 최근 인근 지자체와 쓰레기 소각장(친환경 종합 폐기물 처리시설) 건립을 두고 갈등을 겪고 있습니다. 비록 본건 소재지와 직접적인 거리는 추가 확인이 필요하지만, 광주시 전반의 환경 이슈는 지역 이미지 및 주거 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 리스크로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택(도시형생활주택)으로 내부 상태 및 구조(방 3개, 욕실 2개)가 양호하여 실거주용으로 활용 가치가 높습니다.

감정가 245,000,000원은 해당 지역의 주택 시세를 고려하여 적정성을 판단해야 합니다.

가장 큰 장점은 건물의 상태와 면적이며, 가장 큰 리스크는 자연보전권역 등의 중첩된 규제와 미확인된 임대차 관계입니다.

투자 결정 전, 반드시 관할 법원의 매각물건명세서를 확인하여 인수할 권리(특히 임차보증금)가 없음을 확정해야 하며, 인근 지역의 개발 제한 수준과 유사 물건의 실거래가를 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지

광주시 남종면 분원리 소재로 자연환경이 양호하며, 차량 접근성이 좋은 주거 지역입니다.

7.2. 신축급 건물 상태

2018년식으로 건물 노후화에 대한 걱정이 적으며, 승강기 등 편의시설을 갖추고 있습니다.

7.3. 전용 면적 대비 활용도 우수

전용면적 $76.05\text{m}^2$로 방 3개, 욕실 2개를 갖추어 일반적인 소형 아파트에 준하는 구조로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

성남지원 경매9계