나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51549 [1] 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 중대동 소재 ""중대2통마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브 지붕 4층 공동주택,다세대주택 중 4층401호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 외장석 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리 유사형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

외부관찰시 발코니로 추정되는 건물부분이 소재한 바, 본건물에 포함하여 평가하였음.
(내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:장경민)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지

경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호

사건번호

성남지원 2025타경51549 (1)

용도

다세대주택

건축연도

2003년 (사용승인일 기준)

감정가

154,000,000원

토지면적

49. 25㎡ (약 14.9평)

건물면적

68. 30㎡ (약 20.66평, 전용면적)

(분양면적은 별도로 제공되지 않음)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

주OOOOOOO

건물 구조

철근콘크리트구조

층수

4층

말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2023.03.07)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 “중대2통마을회관” 남측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

서측 및 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

3. 권리분석

채권자

주OOOOOOO

말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2023.03.07)

주요 권리 분석

* 을7. 주택임차권: 권리자 장경민, 임차금액 181,000,000원, 2023.06.16 등기, 말소 예정.

대항력 있는 임차인

대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사(양도전:장경민)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다.

인수되는 권리

본 경매 물건은 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

채권 총액

181,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석 (주변 시세)

주변 시세 분석

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 중앙파크힐(A동): 2015년식, 53.34㎡(약 16.1평) 거래가 21,800만원 (약 408.5만원/㎡)

* 삼성로얄맨션101동: 2006년식, 77.22㎡(약 23.3평) 거래가 16,600만원 (약 215.0만원/㎡)

* 물빛타운(103동): 2026년식, 82.89㎡(약 25.1평) 거래가 38,000만원 (약 458.4만원/㎡)

본건(68.30㎡, 약 20.66평)의 감정가는 154,000,000원으로, 이는 평당 약 747만원 수준입니다. 이는 가장 오래된 비교 대상인 삼성로얄맨션(2006년식)의 평당 가격(약 712만원)과 유사한 수준이며, 최근 연식의 중앙파크힐(2015년식)이나 물빛타운(2026년식) 대비 낮은 가격입니다.

5. 생활정보

주변환경

소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

교통

차량 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 조사로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 임차인의 대항력은 포기되었으나, 임차인 관련 이슈는 항상 주의 깊은 분석이 필요합니다. HUG의 인수조건 변경 또한 특이사항으로 고려해야 합니다.

건축 연도

2003년식 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제한

계획관리지역 외에도 자연보전권역, 공장설립승인지역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이

외부 관찰 시 발코니로 추정되는 부분이 건물에 포함되어 평가되었으므로, 공부와의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 중대동에 위치한 68.30㎡(약 20.66평) 면적의 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5,400만원으로, 주변 시세 분석 결과 비교적 최근 연식의 주택들에 비해 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 포기되었다는 점과 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 2003년식 건물이라는 점과 여러 토지 이용 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가 수준으로 시세차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적의 투자를 고려해볼 수 있습니다.

간단한 내부 수리나 리모델링을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 주변 시세와 건물 연식, 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로는 감정가 수준부터, 시장 상황과 잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 10~20% 상향된 가격으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.