나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51549 [1] 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51549 [1] 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51549
• 주소: 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호
• 감정가: 154,000,000원
• 최저가: 75,460,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2025타경51549 | 소재지: 경기도 광주시 중대동 113-1 대림맨션 가동 4층401호 | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 광주시 중대동에 소재한 다세대주택(대림맨션)으로, 법원 관할 성남지원 2025타경51549 (1)호 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 현재 다세대주택(공동주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 154,000,000원으로 산정되었습니다.

- 건물(전용)면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

- 토지(대지권)면적: 49.25㎡ (약 14.90평)

1.3. 건물 및 토지 현황

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 중 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 외장석, 창호는 PVC샤시입니다. 위생 및 급배수, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

- 토지 형상: 2필지 일단의 사다리 유사형 토지로서 다세대주택 부지로 이용됩니다.

- 특이사항: 외부관찰 시 발코니로 추정되는 부분이 있으나, 감정평가 시 본 건물 면적에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 "중대2통마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측 및 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 차량 진출입은 원활합니다.

2.2. 생활정보

행정구역상 경기도 광주시에 속하며, 지역 특성상 기본적인 근린생활시설은 인근에 소재합니다. 본 건은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어 주거 편의시설과 자연환경의 조화를 이룰 수 있는 지역입니다.

2.3. 상권분석

주거 밀집도가 높지 않은 다세대주택 중심의 주거 지역이므로 대규모 상권의 형성은 어렵습니다. 다만, 일상생활에 필요한 소규모 마트, 음식점 등은 인근에 산발적으로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 광주시청 등 주요 관공서나 대형 상업시설 접근은 차량 이동이 필요합니다.

2.4. 혐오시설 유무

해당 지역(광주시 중대동)은 일반적인 주거지역으로, 검색 결과 물건지 주변에 특정할 만한 대형 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 작은 공장이나 창고 등이 혼재될 가능성이 있으므로 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

3. 투자 위험 요소 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매는 통상 채무자가 법원의 판결 등 집행권원을 이행하지 않아 발생하는 경매입니다.

- 소유자: 강OO

- 채무자: (정보 없음) (통상 소유자가 채무자인 경우가 많음)

- 채권자: 주OOOOOOO

- *주의사항:* 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 등본 분석(말소기준권리 및 인수 권리 확인)과 정확한 임차인 현황(대항력 여부) 파악이 불가능합니다. 입찰 전에는 반드시 법원 자료를 통해 매각물건명세서를 열람하여 인수될 권리 및 선순위 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 현재 임차인의 점유 여부 및 그 권리 관계(대항력 여부)가 불분명합니다. 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

- 토지이용계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 건축 행위나 개발 가능성에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

- 제시 외 건물: 감정평가 시 발코니 추정 부분을 건물에 포함하여 평가하였으나, 만약 해당 부분이 미등기 불법 증축물로 확인될 경우 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 유의사항

해당 물건은 4층 건물의 4층 401호로, 최상층입니다. 누수 등 최상층에 발생할 수 있는 잠재적인 하자에 대한 현장 점검이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

경기도 광주시는 서울 및 수도권 접근성이 비교적 용이하여 실수요층이 꾸준한 지역입니다. 본 건은 감정가가 1억 5천 4백만 원대로 소액 투자 및 실거주를 목적으로 접근하기에 부담이 적은 다세대주택입니다. 다만, 강제경매로 진행되는 만큼 권리관계 및 점유 관계에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 특히 임대관계 미상인 점을 고려하여 명도 난이도와 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적어 경매 초심자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

- 주거형 성장관리구역: 해당 지역은 광주시의 계획에 따라 주거 기능이 유지/강화될 수 있는 지역입니다.

- 넓은 전용면적: 전용면적 68.30㎡ (약 20.66평)으로 방 3개 구조의 아파트 소형 평형에 준하는 실사용 면적을 확보하고 있어 실거주 가치가 높습니다.

4.3. 결론

본 건은 실수요 및 소액 투자 관점에서 매력적인 물건이나, 명도 리스크와 규제 지역 특성을 숙지하고 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 매각물건명세서 확인 후 권리상의 하자가 없을 경우 현 시세 대비 적정 수익률을 고려한 입찰이 필요합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계