나이스옥션 법원경매 성남 2025타경954 [2] 경기도 하남시 망월동 1108-3 미사리버파크 6층609호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역(5호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설, 상업 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장이 인근에 위치하고,
교통시설까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층 건물 내 제6층 제608호, 제609호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등
천 정: 텍스마감 등
바 닥: 화강석물갈기, 아스타일 마감 등
창 호: 강화유리, 샛시 창호 마감 등

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천정매립형 시스템에어컨설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 20미터 정도, 동측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공
주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장
설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 공실상태이나 상세 임대내역 등은 미상임.

물건 비고

공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경954 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1108-3, 미사리버파크 6층 609호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로 160)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (근린상가)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 미사 리버파크

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2022년 7월 20일 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 12층 (해당 물건은 6층)

* 건물면적 (전용면적): 68.38㎡ (약 20.69평)

1.4. 토지 정보

* 토지 면적 (대지권): 12.83㎡ (약 3.88평)

* 토지 이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)

1.5. 감정가 및 면적

* 감정가: 627,000,000원

* 토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

* 건물면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

* 제반 차량의 출입이 가능하며, 지하철 5호선 미사역 및 다수의 버스 노선이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 미사역이 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 서측 및 남측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 15미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구: 소유권이전 5번 신탁등기말소 (주식회사한창종합건설), 소유권이전 (김송하)

* 을구: 근저당 (국민은행, 933,120,000원), 임의경매 (국민은행, 800,496,374원 - 본 건), 가압류 (국민은행, 196,396,699원)

3.2. 말소기준권리

* 2024년 3월 27일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인 필요. 현재 제공된 정보로는 해당 사항 없음.)

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 본 건물의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 상세 임대 내역 또한 미상입니다. 현재 공실 상태이나, 임대차 관련 금액이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

* 본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

* 주변으로는 미사역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 배후 수요

* 미사역 초역세권의 입지적 이점과 함께 주변의 풍부한 오피스텔 및 상업시설이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

* 다만, 최근 조사에 따르면 미사강변도시 상권은 공급 과잉으로 인해 초역세권 상가라 하더라도 내부 상층부의 공실률이 높게 나타나는 현상이 있습니다.

4.3. 개발 호재

* 하남시 미사지구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 향후 추가적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 미사역 인근 상업지구에 위치하여 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 하남 스타필드, 조정경기장, 하남 종합운동장 등 문화 및 여가 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 부대시설 (설비)

* 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 천정 매립형 시스템 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 미사강변도시 상권 전반의 공급 과잉으로 인한 높은 공실률 추세를 고려할 때, 즉각적인 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 등기부 외 권리(유치권, 법정지상권 등) 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다. (제공된 정보 상으로는 해당 없음.)

6.3. 기타 리스크

* 본 건물은 2022년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 향후 시간이 지남에 따라 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 공공주택지구 등)이 존재합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상업지구 내 다른 시설과의 환경적 조화는 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 초역세권의 뛰어난 입지를 확보하고 있습니다.

* 하남시의 지속적인 도시 발전 및 신도시 효과로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 상업지구 내 근린상가로, 공실 해소 시 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물을 일괄 매각으로 취득하여 관리 및 운영이 용이합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 제2종 근린생활시설(상가)입니다. 교통 및 입지 조건은 매우 우수하며, 비교적 신축 건물에 속합니다. 현재 공실 상태이며, 인근 상권이 공급 과잉으로 인한 높은 공실률을 보이는 점은 유의해야 할 부분입니다. 하지만 미사지구의 지속적인 개발과 함께 향후 유동인구 및 배후 수요 증가를 고려할 때, 적극적인 임대 마케팅 전략을 통해 공실을 해소한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 627,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 실제 임대 현황, 향후 임대 수익률 분석, 낙찰가율 동향 등 보다 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 적정 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 감정가는 물건의 기준 가치를 제시하는 지표로 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.