나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5068 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 34-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5068 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 34-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경5068 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 열미길 541-12 | 감정가: 399,320,760원 | 최저가: 195,668,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경5068 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 34-1

용도: 단독주택

감정가: 399,320,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 497.00㎡ (약 150.49평)

건물면적: 123.14㎡ (약 37.26평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 2층

사용승인일: 2017년 11월 21일 (준신축급 주택임)

이용상태: 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 광주시 곤지암읍 열미리에 위치하며, 인근은 단독주택, 전, 답 등이 혼재된 전원 주택 마을입니다.

주변에 로제비앙 골프장이 인접해 있으며, 산을 등지고 계곡을 앞에 둔 '배산임수' 지형으로 전원 생활에 적합한 입지입니다.

차량으로의 접근은 가능하며, 경기광주 고속도로 초월IC를 통해 강남/강동권에서 자차로 약 40~50분 내 진입이 가능하다는 평가가 있습니다.

다만, 감정평가서상 대중교통 여건은 다소 열세하여, 자가용 의존도가 높은 지역입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

곤지암읍 소재지까지는 일정 거리가 있으며, 주변 생활 편의시설은 미흡한 편으로 보입니다.

인근에 쿠팡 물류센터(곤지암읍 열미리 416-3)가 운영 중이며, 가까운 편의점이나 카페 이용을 위해서도 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

열미리보건진료소가 있으나, 그 외 학교, 병원 등 주요 생활 인프라 시설은 곤지암읍 중심가를 이용해야 합니다.

주거 환경은 자연환경이 깨끗하고 계곡과 어두메산이 가까워 전원 생활이나 세컨드 하우스 수요에 적합합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 생산관리지역으로, 순수 주거 지역(제1종/2종 전용주거지역 등)에 비해 개발 및 건축 행위에 제한이 많은 편입니다.

성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보존지역(허용기준구역(4구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있어, 향후 증축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 매각 대상 물건 자체는 명확하고 분쟁 소지가 적습니다.

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이며 채권자가 금융기관으로 추정되는 주OOOOOOOOOO입니다.

등기부상 법인 명의의 선순위 전세권(에이치에이치 법인)이 설정되어 있으며, 이 법인이 경매를 신청한 선순위 전세권자입니다.

전세권자가 직접 경매를 신청한 경우, 전세권은 낙찰과 동시에 소멸되는 것이 일반적이므로 권리 관계는 깔끔할 것으로 예상됩니다.

3.2. 점유 및 기타 사항

임대관계는 미상이나, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높습니다.

만약 소유자 점유 시 명도(인도명령 신청 등) 절차는 상대적으로 간단할 수 있으나, 전세권 이외의 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 반드시 확인해야 합니다.

현재 보고서상 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

**물류시설 인접 리스크:** 본건 주변으로 물류시설(쿠팡 물류센터 등)이 위치하고 있으며, 곤지암읍 열미리 일대에 대규모 물류시설 건립이 추가로 추진되고 있어, 주거 환경에 미치는 소음, 교통량, 환경 영향 등을 확인해야 합니다.

**개발 제한 리스크:** 토지이용계획상 생산관리지역 및 다수의 중첩 규제로 인해, 주택 이외의 투자 목적(대규모 개발, 용도 변경 등)으로는 적합하지 않습니다.

**명도 리스크:** '임대관계 미상'이므로, 현황조사 시 대항력 있는 임차인 유무를 다시 한번 확인해야 합니다. 다만, 선순위 전세권자는 말소될 가능성이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 준신축급 단독주택으로 건물 상태가 양호하며, 토지면적이 약 150평으로 넓고 지형적으로는 배산임수의 전원 주택 입지를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 선순위 전세권자가 경매를 신청한 비교적 단순한 구조로, 명도 외의 큰 법적 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 대중교통이 열악하고, 물류시설 인접 및 추가 물류시설 건립 추진 계획으로 인한 주변 환경 변화 가능성, 그리고 생산관리지역이라는 토지 규제는 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

5. 투자 포인트

**준신축 전원주택:** 2017년 건축으로 건물의 상태가 좋고, 추가적인 대규모 수리 비용이 적을 것으로 예상되어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

**토지 가치 비중:** 감정가 대비 토지 비중이 높아, 토지 가치 중심의 전원주택을 찾는 수요자에게 유리할 수 있습니다.

**강남 접근성:** 자차 이용 시 강남권 40~50분대 접근이 가능하다는 점은 수도권 근교의 전원주택 수요자에게 큰 장점입니다.

**일괄매각의 안정성:** 토지 및 건물이 함께 매각되므로, '건물만 매각' 또는 '토지 지분 매각' 등에서 발생하는 법정지상권 문제나 복잡한 권리 문제를 피할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계