나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65084 [1] 경기도 광주시 초월읍 무갑리 547 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65084 [1] 경기도 광주시 초월읍 무갑리 547 전 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경65084 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 무갑리 547 | 감정가: 138,057,400원 | 최저가: 67,648,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경65084 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 광주시 초월읍 무갑리 547번지이고, 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 138,057,400원이며, 채권자는 진OOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 1,831.00㎡ (약 553.86평)이며, 이 중 일부 지분(36620/100000)이 매각 대상입니다.

건물은 등기상 존재하지 않으며, 제시외 건물 면적도 0.00㎡입니다.

1.3. 매각 특이사항

본 건은 토지 전체가 아닌 '토지일부지분매각' 건으로, 공유자우선매수신고 및 분묘기지권 문제가 존재하는 물건입니다.

농지이므로 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

매각대상에는 소유자 미상의 분묘 및 철파이프조 차고가 제외되므로, 낙찰 후 해당 시설물로 인한 사용 제한이 발생할 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 광주시 초월읍 무갑리 소재 '무갑 사거리' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 산과 농경지대가 혼재되어 있는 지역입니다.

주변에는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하나, 버스정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

토지는 인접지와는 등고 평탄하지만 서측 토지보다는 저지상태의 부정형 토지입니다. 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 일부 분묘가 소재합니다.

가장 큰 현황적 단점은 '맹지'라는 점이며, 이로 인해 건축행위 등 토지 이용에 제약이 따릅니다.

토지이용계획 상 생산관리지역(생산관리), 성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 중첩된 규제지역에 해당합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

초월읍 무갑리는 광주시 외곽의 전원 지역으로, 상업 시설이나 주요 생활 편의시설은 '무갑 사거리' 인근의 소규모 근린생활시설이나 초월읍 중심가 또는 광주 시내까지 이동해야 이용 가능합니다. 전형적인 자연 친화적 주거 환경으로, 도시의 생활 편의성은 기대하기 어렵습니다.

2.4. 혐오시설 유무

인근 지역을 검색한 결과, 공공의 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 매각에서 제외된 '소유자 미상의 분묘' 자체가 잠재적 혐오시설로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 토지일부지분매각 건입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 본 건의 특이사항 및 주의사항이 권리적 리스크로 작용합니다.

3.2. 권리적 리스크

토지일부지분매각: 가장 큰 리스크입니다. 전체 토지의 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 '공유물 분할 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유권을 확보해야 하는 법적 절차 및 비용이 필수적으로 수반됩니다.

공유자 우선매수신고: 다른 공유자가 매각기일에서 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있는 점을 유의해야 합니다.

분묘기지권: 소유자 미상의 분묘가 소재하며, 이 분묘는 매각에서 제외됩니다. 만약 해당 분묘가 분묘기지권을 성립한다면, 낙찰자는 분묘를 강제로 이장시킬 수 없으며 토지 사용에 제한을 받게 됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 현황 및 법적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 본 건은 지분매각임에도 불구하고 용도가 '전(밭)'이므로 농취증이 반드시 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당합니다. 영농 계획이 없거나 농지 취득에 결격 사유가 있다면 입찰에 신중해야 합니다.

맹지: 인접 도로가 없어 맹지 상태입니다. 건축허가나 개발행위에 심각한 제약이 따르며, 추후 사용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 사도개설 및 통행권 확보 문제가 발생합니다.

제시외 물건: 소유자 미상의 분묘 및 철파이프조 차고는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 이를 인수하여 해결해야 할 부담으로 작용합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 토지일부지분매각, 맹지, 분묘기지권 문제, 농취증 요구 등 다수의 권리적, 현황적 리스크를 내포하고 있는 고난이도 투자 물건입니다. 감정가 자체는 토지만을 정상적으로 평가한 금액이지만, 위와 같은 제약들로 인해 실제 시장가치는 낮게 평가될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 공유물 분할 소송을 통해 토지 전체를 확보하거나, 지분을 매도하여 수익을 실현할 수 있는 지분투자 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

생산관리지역이나 성장관리계획구역이라는 점은 추후 개발 가능성(용도변경 등)이 희박함을 의미하므로, 단기 시세차익보다는 장기간 보유하며 지분 문제를 해결할 수 있는 자금 여력을 가진 투자자에게 유리합니다.

특히, 매각 제외된 분묘의 처리 방안 및 비용을 사전에 면밀히 검토하고, 맹지 해소를 위한 인접지 협의 가능성을 타진할 수 있는 경험이 필수적입니다.

법원 정보

성남지원 경매4계