나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66568 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 256-3 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66568 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 256-3 대지 경매

• 사건번호: 2024타경66568
• 주소: 경기도 성남시 분당구 구미동 256-3
• 감정가: 2,426,268,000원
• 최저가: 1,188,872,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

성남지원 경매4계 2024타경66568 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 256-3 | 감정가: 2,426,268,000원 | 최저가: 1,188,872,000원 | 용도: 대지

1. 성남시 분당구 구미동 토지 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경66568 (1)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정가

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 256-3

용도: 대지

감정가: 2,426,268,000원

토지면적: 401.70제곱미터 (약 121.5평)

건물면적: 0.00제곱미터 (매각 제외)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 환경 분석

위치: 본건은 성남시 분당구 구미동 "구미동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치함.

주위 환경: 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하는 고급주택지대로서 제반 주위환경은 보통 이상으로 평가됨.

교통 상황: 인근까지 차량 접근이 용이하며 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 사항

형태 및 이용상태: 북측 하향의 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 토지임. 현재 단독주택 신축 중 중단된 상태의 건축구조물이 소재하며 이는 매각대상에서 제외됨.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(분당), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 등으로 지정되어 있음. 제2종전용주거지역은 주로 단독주택 등 양호한 주거환경을 보호하기 위해 지정되는 지역임.

기타 법규 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 환경보호), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 관계자

본 경매는 채무자 소유의 부동산에 대하여 채권자가 담보권을 실행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 '주OOOOOOOO'로 확인됩니다.

3.2. 주의 및 특이 사항

매각 범위 주의: 본 건은 토지($401.70\text{m}^2$)만을 매각하는 '토지매각' 사건입니다. 지상에는 소유자 미상의 건축 중단된 상태의 건축 구조물이 소재하나, 이는 감정가 및 매각에서 모두 제외되었습니다.

법정지상권 위험: 낙찰자는 토지 취득 후, 지상 건축 중단된 미등기 건축구조물(제시외 물건)에 대한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 구조물의 건축 시점 및 소유 관계 등에 따라 토지 사용, 수익, 처분에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

낙찰자 리스크: 매수인은 위 건축구조물의 철거 또는 지료 청구 등에 대한 법적 부담을 안고 인수하게 되므로, 이에 대한 추가적인 비용 및 시간적 리스크를 감안해야 합니다. 감정평가서에 명시된 대로 "토지의 사용, 수익, 처분에 영향이 있을 것으로 사료되나 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가함"이라는 문구를 유의해야 합니다.

4. 투자 가치 평가

4.1. 입지 조건 및 생활 정보

입지 조건: 분당 구미동 고급주택지 내에 위치하여 우수한 주거환경이 보장됨. 인근으로 분당서울대학교병원 등 주요 의료시설과 탄천 공원 등 녹지 시설의 접근성이 양호합니다.

상권 분석: 근린생활시설, 관공서(행정복지센터) 등이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없음. 상업 지역보다는 주거 중심 지역이므로 안정적인 주거 가치에 중점을 두어야 합니다.

생활 정보: 주변에 학교가 소재하며, 제2종전용주거지역으로 지정되어 있어 주거 쾌적성이 높은 지역입니다. 현재까지의 정보로는 인근에 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지 위의 건축구조물 리스크: 가장 큰 리스크는 매각 제외된 '건축 중단된 상태의 구조물'입니다. 해당 구조물의 법적 지위(철거 가능성, 지료 청구 가능성)에 따라 토지의 온전한 사용이 제한될 수 있습니다.

추가 비용 발생: 낙찰 후 구조물 관련 소송(철거 소송 또는 지료 소송) 및 철거 비용이 추가로 발생할 가능성이 매우 높습니다.

용도 제한: 제2종전용주거지역으로 지정되어 있어 건축 가능한 건축물의 용도와 층수 등에 제한이 있으므로, 투자 목적에 맞는 개발 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 분당 구미동의 희소성 있는 고급 주택지 내 토지로, 입지적 가치가 뛰어남.

2. 토지이용계획상 제2종전용주거지역으로, 향후 단독주택 신축을 통한 높은 주거 만족도를 기대할 수 있음.

3. 감정가 대비 유찰 시, 지상물 리스크를 상쇄할 수 있는 가격 경쟁력이 확보될 수 있음.

종합 의견:

본 물건은 분당 지역의 우수한 입지 조건(고급 주택지, 양호한 교통, 쾌적한 환경)을 갖춘 토지입니다. 그러나 토지 위에 소재한 제시외 건축구조물(미상 소유, 건축 중단 상태)로 인해 낙찰자는 구조물 처리 관련 법적 리스크와 추가 비용을 필연적으로 부담하게 됩니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 예상되는 구조물 철거 비용 및 소송 비용을 정확히 추산하고, 충분한 가격 방어선 이하로 낙찰받는 전략이 필수적입니다. 숙련된 법률 및 건축 전문가의 자문을 받아 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여하는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계