나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67967 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67967 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경67967
• 주소: 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33
• 감정가: 766,382,960원
• 최저가: 375,528,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

성남지원 경매4계 2024타경67967 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33 | 감정가: 766,382,960원 | 최저가: 375,528,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 성남지원 2024타경67967 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 74-33

용도: 단독주택

감정가: 766,382,960원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 남OOOOOOO

토지 현황

면적: 681.00㎡ (약 205.99평)

지목/용도: 보전관리지역(보전관리) 내 "주거용" 건부지

도로: 남측 노폭 약 6m 포장도로에 접함

건물 현황

면적: 199.26㎡ (약 60.28평)

제시외 면적: 16.00㎡ (약 4.84평) (매각 포함)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 2층

이용상태: 단독주택

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 물건은 '로제비앙GC 곤지암' 서측 인근에 위치하며, 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 수도권 근교의 전원주택 지역입니다. 조용하고 쾌적한 주거 환경이 장점입니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량 접근은 용이하나, 감정평가서상 대중교통 이용은 불편하다고 명시되어 있습니다. 이는 자가용 의존도가 높은 입지임을 시사합니다. 다만, 곤지암읍은 중부고속도로와 경부고속도로 등 광역 교통망 접근성이 양호하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 차량 이동은 비교적 편리합니다.

토지 이용:

서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다. 보전관리지역 및 다양한 규제(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등)가 설정되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위 시 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 투기적 관점보다는 실거주 목적에 더 적합한 입지입니다.

1.3. 생활정보 및 상권 분석

생활 편의시설:

본 물건지 주변은 주택과 임야가 주를 이루는 외곽 지역이므로, 생활에 필요한 마트, 병원, 학교 등의 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 곤지암읍내 또는 인근 시가지에 위치할 것으로 판단됩니다. 일상적인 생활권은 곤지암읍 중심가에 의존할 것으로 보이며, 편의시설 접근성 측면에서는 다소 불편할 수 있습니다.

학군:

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 도보권 내에 위치할 가능성은 낮으며, 차량 통학이 필요할 것으로 예상됩니다. 정확한 통학 구역 및 거리는 별도의 확인이 필요합니다.

상권 분석:

주변이 전원주택 및 골프장 중심으로 형성되어 있어 상업시설은 매우 제한적입니다. 기본적인 상권은 곤지암읍 소재지로 형성되어 있으며, 본 물건지는 상업적인 투자 가치보다는 조용하고 독립적인 전원주택 거주 가치에 중점을 두어야 합니다.

1.4. 권리분석

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보물권 실행에 따른 경매입니다.

매각 대상 및 조건:

토지와 건물을 일괄 매각하며, 특히 **제시외 건물(16.00㎡, 약 4.84평)이 매각에 포함**되어 별도의 법정지상권 문제 발생 소지는 낮습니다. 이는 매수인이 온전한 토지 및 건물을 확보할 수 있다는 점에서 장점입니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 시 주택의 실제 점유자를 반드시 확인하고, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 철저히 분석해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있는 **잠재적 리스크**입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

법적 제한 사항:

토지이용계획상 **보전관리지역, 자연보전권역, 특별대책지역** 등 다양한 규제에 묶여있습니다. 향후 주택의 증개축 및 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

현황과 공부의 차이:

제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 그 외에 '지적 및 건물개황도'에 표시된 제시외 물건이 존재할 수 있습니다. 감정평가서에 첨부된 개황도를 참조하여 매각 범위와 실제 현황을 비교해야 합니다. 또한, 감정가에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 전체적인 감정가 산정의 적정성을 확인해야 합니다.

혐오시설:

본 물건은 외곽의 전원주택 지역이며, 토지이용계획상 **배출시설설치제한지역** 및 **가축사육제한구역(일부제한구역)**으로 지정되어 있어 공장이나 대규모 축사 같은 혐오시설의 설치가 제한됩니다. 다만, 구역 지정 이전의 시설물이나 제한구역 외의 시설물 유무에 대해서는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 안전합니다. 현재 일반적인 검색으로는 주변에 특정 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 곤지암읍 열미리 외곽에 위치한 단독주택으로, 토지면적이 681.00㎡ (약 205.99평)로 넓어 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 건물의 구조도 철근콘크리트 지상 2층으로 양호하며, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설 접근성이 떨어진다는 단점이 있습니다.

투자 포인트:

1. **실거주 가치 우수:** 넓은 토지 면적과 쾌적하고 조용한 주변 환경은 전원생활을 위한 최고의 조건입니다.

2. **안정적인 매각 조건:** 토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 포함으로 법적 리스크가 낮습니다.

3. **광역 교통망 접근성:** 자가용을 이용한 수도권 접근성이 양호하여 서울 근교 주택으로의 가치가 있습니다.

4. **권리분석 단순성:** 임의경매로 권리관계가 복잡하지 않으나, 미상인 임대차 관계는 필히 확인해야 합니다.

**주의:** 투자 결정 전, 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경(경사도, 도로 접합 상태, 실제 이용 현황) 및 임차인 현황을 철저히 확인하고, 토지이용계획상의 규제 사항을 광주시청에 문의하여 주택 개보수 가능 여부를 확인해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계