나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68915 [1] 경기도 광주시 송정동 438-4 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 인근에 위치하며 부근으로 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하
며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지1층 - 4층건 다세대주택 중 1층 102호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)
<소하천정비법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<
환경정책기본법>

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김혜지)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

성남지원 2024타경68915 (1)

4. 소재지

경기도 광주시 송정동 438-4, 1층 102호

5. 용도

다세대주택

6. 감정가

147,000,000원

7. 면적

토지면적: 66.41㎡ (약 20.09평)

건물면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

9. 경매구분

부동산 강제경매

10. 채권자

주OOOOOOO

11. 입지조건

12.

13. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

14. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

15. 토지 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지로서, 본 건 다세대주택 건부지로 이용 중임.

16. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접함.

17. 건물 정보

18.

19. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)로, 지하 1층부터 지상 4층까지 건축된 다세대주택 중 1층 102호임.

* 외벽: 적벽돌 치장쌓기.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.

* 창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호.

20. 건물 이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

21. 설비내역

위생 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등이 설치되어 있음.

22. 건축 정보

* 사용승인일: 2014년 01월 15일

* 건물 전용면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

23. 권리분석

24.

25. 말소기준권리

2022년 12월 21일자 포천세무서장의 압류 (갑7)

26. 주요 권리 분석

* 소유권 이전: 명순자 (2018.07.10, 갑5), 김택현 (2021.10.25, 갑6).

* 주택임차권: 김혜지 (155,000,000원, 2021.10.07 전입, 2021.08.30 확정, 을15) - 말소 예정.

* 압류: 포천세무서장 (2022.12.21, 갑7), 의정부세무서장 (2024.04.26, 갑8) - 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (156,741,095원, 2024.10.29 접수, 갑9) - 본 경매 사건.

27. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜지)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-08-30

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

28. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

29. 상권 및 시세 분석

30.

31. 감정가

147,000,000원

32. 최근 거래 사례 (2026년 5월 기준, 미래 시점)

* 송정낙원포레시티 (211동): 70.15㎡ (약 21.22평) - 238,000,000원 (약 3,380,000원/평)

* 신안팰리스 (407-52): 72.39㎡ (약 21.89평) - 200,000,000원 (약 2,730,000원/평)

* 브론즈빌 (407-51): 76.6㎡ (약 23.17평) - 215,000,000원 (약 2,910,000원/평)

33. 시세 분석

* 본 건의 건물 전용면적은 56.73㎡ (약 17.16평)으로, 제시된 최근 거래 사례들의 면적(70.15㎡ ~ 76.6㎡)보다 작은 편입니다.

* 거래 사례들의 면적을 고려할 때, 본 건과 유사한 크기의 물건이라면 200,000,000원 ~ 238,000,000원 범위에서 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 이 시세는 미래 시점의 거래이며 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다.

* 본 건의 감정가(147,000,000원)는 주변 시세(약 200,000,000원 이상) 대비 낮은 편으로 판단됩니다.

34. 생활 정보

35.

36. 주변 환경

아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

37. 편의시설

인근 버스정류장 및 광주시청 인근 지역의 편의시설 접근성이 양호합니다.

38. 잠재적 리스크

39.

40. HUG 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 관련 확약서가 제출되었으나, 향후 HUG와의 협의 과정이나 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

41. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 용도지역 및 환경 관련 규제가 존재합니다. 이로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

42. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

43. 종합 의견

44.

45. 본 건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있어 보이나, 다양한 토지이용 규제가 존재하므로 신중한 검토가 필요합니다.

46. 투자 포인트

47.

48. 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계가 명확합니다.

49. 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

50. 양호한 입지: 주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

51. 예상 입찰가

52.

53. 산정 근거

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 147,000,000원

* 주변 시세(환산): 본 건 면적(56.73㎡, 약 17.16평)을 기준으로, 최근 거래 사례(2026년 5월)에서 나타난 평당가(약 273만원 ~ 338만원)를 적용 시, 17.16평 * 300만원/평 = 약 51,480,000원 (이는 단순 환산치이며, 면적 차이 및 미래 시점 거래임을 감안해야 함).

* 미래 시점 거래 사례(2026년 5월)의 면적(70.15~76.6㎡)과 가격(20,000만~23,800만)을 고려하여 본 건 면적(56.73㎡)에 대한 환산 가치는 약 156,500,000원 ~ 193,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가가 낮은 점과 인수 부담이 없다는 점을 고려하되, 미래 시점 거래와 실제 시장 상황의 차이, 토지이용계획 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

54. 예상 입찰가

135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.