나이스옥션 법원경매 목포 2024타경1638 [2] 전라남도 무안군 일로읍 망월리 343 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호(1)은 전라남도 무안군 현경면 용정리 소재 "성재동마을" 남측 인근에, 일련번호(2)는 전라남도 무안군 일로읍 망월리 소재 "망해동마을" 내에 각각 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지 등의 순수농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 차량접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지로서 답으로 이용중이며, 일련번호 2)는 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)은 왕복 2차선 아스팔트 한면에 접하고, 일련번호 2)는 구거를 통한 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가)는 목조 시멘트 기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 회반죽몰탈 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 새시창호임.
기호 나)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건으로서,
내&#8901;외벽 : 시멘몰탈 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 가)는 주택, 기호 나)는 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방시설 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", ‘사진용지’에 도시한 바와 같이 종물 및 부합물(ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분매각, 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함]
폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외
공유자우선매수권 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경1638 (2)

* 소재지: 전라남도 무안군 일로읍 망월리 343 (신주소: 전라남도 무안군 청포로 353)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 211,267,300원

* 토지면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

* 토지지분: 96.52㎡ (약 29.20평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 117.97㎡ (약 35.68평)

* 건물지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물 제시외면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 건축물 현황:

* 주요 구조: 목조 시멘트기와지붕 단층 건물 (주택), 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건물 (창고)

* 건축일자: 1986년 10월 15일

* 총 연면적: 117.97㎡

* 토지 면적: 579.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 전라남도 무안군 일로읍 망월리에 위치하며, 주변은 자연마을과 농경지로 이루어진 순수 농촌 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

* 구거를 통해 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2024년 4월 30일 광주지방법원 목포지원의 강제경매개시결정(2024타경1638)이 말소기준권리입니다. 이는 7번 한영진 지분에 대한 강제경매로, 채권자는 강재만이며 채권액은 10,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액:

* 등기부상 채권 총액은 54,709,250원입니다.

* 인수되는 권리:

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이용환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 주의사항 : 대항력이 있는 임차인이 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 계약의 상세 내용 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 본 물건은 지분 매각이며, 공유자우선매수신고가 있습니다. 또한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 재매각 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

* 대상 물건은 전라남도 무안군 일로읍 망월리의 자연마을 내에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성:

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 인근 지역의 구거를 통한 도로 접근성이 특징입니다.

* 주변 시세 및 개발 가능성:

* 무안군 일로읍 일대는 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 전반적인 부동산 시장 동향 및 지역 개발 계획에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 주변 자연마을의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

* 차량 이용 시 접근성은 양호한 편입니다.

* 주거환경:

* 순수 농촌 지역의 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각:

* 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의, 명확한 경계 확인 등 추가적인 관리 및 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자우선매수권:

* 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. 해당 권리는 1회로 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원):

* 비록 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재매각:

* 이전 매각에서 유찰되었거나 취하된 이력이 있음을 의미하며, 해당 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 매각 제외 물건:

* 폐비닐하우스 및 견사는 매각 대상에서 제외되므로, 현황과 공부상 차이를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 망월리에 소재한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 순수 농촌 지역의 특성을 가지며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 지분 매각, 공유자 우선매수권 등 다수의 특이사항을 가지고 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 지분 매각으로 인한 복잡성과 공유자 우선매수권 등의 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 토지 및 건물 면적의 비율.

* 계획관리지역, 자연취락지구에 속하여 향후 토지 이용 및 개발 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 명도 부담이 적을 수 있음 (단, 철저한 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각으로, 전체 부동산 가치 대비 소유 지분의 정확한 비율, 다른 공유자들과의 관계, 실제 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하므로 시세 산정에 어려움이 있습니다. 제시된 감정가는 전체 부동산에 대한 평가액으로 보이며, 실제 경매에서의 입찰가는 해당 지분의 가치와 잠재적 리스크 요인을 반영하여 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 매각 물건의 경우, 전체 물건 가치보다 할인된 가격으로 거래되는 경향이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 지분 가치는 대략 130,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 130,000,000원 ~ 170,000,000원

* 산정 근거 :

* 전체 감정가(211,267,300원)를 기준으로, 지분 매각으로 인한 할인율 및 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 고려하여 산정되었습니다.

* 현지 부동산 시장 조사 결과, 유사 지역의 단독주택 및 토지 거래 가격을 참고하였습니다. (별도 조사 필요)

* 참고사항 : 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 공유자 현황 파악 등 추가적인 정밀 조사를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.