나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [8] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 내역:

사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1, 더스테이 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 369,000,000원

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡ (약 12.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2023년 2월 8일

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 가장형으로, 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

채권자: 농업협동조합

임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 6월 29일

* 확정일자: 2023년 6월 29일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사단풍 (2023-04-25 접수)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,428,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 도드람양돈협동조합 (2023-11-02 접수, 말소)

등기부채권 총액: 1,428,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 6월 2일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

더불어 상업용 부동산도 함께 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 공동주택(도시형생활주택) 및 제2종근린생활시설로 복합 용도로 사용되고 있어, 건물 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 팔달초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 신축 건물(2023년 사용승인)로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물권의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 권 의 임대 관계가 미상으로, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 최근 전월세 정보 부재: 제공된 JSON 데이터에 임차인(권선) 외의 최근 전월세 거래 정보가 없어, 실제 시장 임대 수요 및 임대료 수준 파악에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 2월 준공된 신축 도시형생활주택으로, 최신 건축 기준을 적용받았으며 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

소재지가 수원시 팔달구 우만동으로, 팔달초등학교가 인근에 있고 교통 접근성이 좋아 주거지로 선호되는 지역입니다.

감정가 369,000,000원은 주변 시세 대비 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 매력적인 부분이 있으나, 제공된 최근 매매 사례와 비교 시 평당 감정가가 다소 높은 편으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 2월 사용승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 팔달초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 주거 선호 지역입니다.

* 주거 편의성: 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 구조이며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 임대수익: 공실률이 낮은 지역이라면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 369,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 분석 결과, 신축(2022년) 49.67㎡(약 15.03평) 물건이 375,000,000원(평당 약 24,950,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 41.58㎡(약 12.58평)이며, 감정가는 369,000,000원(평당 약 29,332,000원)으로, 최근 유사 신축 물건의 평당 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 프리미엄과 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 90% 수준인 약 332,100,000원부터 85% 수준인 약 313,650,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본건에 대한 예상 입찰가는 약 325,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.