나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [4] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1, 더스테이 5층 504호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 건물규모: 지상 6층 중 5층

* 사용승인일자: 2023년 2월 8일

* 토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

* 건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

* 감정가: 369,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,428,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,618,000,000원입니다.

* 소멸 권리: 소유권보존 (주식회사단풍), 근저당권 (농업협동조합자산관리회사), 주택임차권 (김민지), 임의경매 (도드람양돈협동조합) 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원. 2023년 9월 18일 전입, 2023년 8월 24일 확정일자. 대항력 없음. 배당신고일자 2023년 11월 17일. (보증금 회수는 배당을 통해 이루어질 것으로 예상됩니다.)

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 10월 24일 전입. 대항력 없음. (임차인 현황표 상 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 권리분석 상 대항력은 없습니다.)

* 인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 우만동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 사례 분석 (주변 연립/다세대/빌라):

* 2025년 12월 4일 거래된 수원시 팔달구 우만동 529-2번지 연립주택 (1996년 건축, 84.05㎡)이 27,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 321만원)

* 2025년 12월 2일 거래된 수원시 팔달구 우만동 488-23번지 다세대주택 (1990년 건축, 68.76㎡)이 20,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 291만원)

* 2025년 12월 3일 거래된 수원시 팔달구 우만동 477-13번지 다세대주택 (2022년 건축, 49.67㎡)이 37,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 755만원)

* 본 건은 2023년 2월 준공된 신축 도시형생활주택으로, 가장 최근 거래된 2022년식 다세대주택(49.67㎡, 37,500만원)과 유사한 연식 및 주거 형태를 가집니다.

* 이를 기준으로 본 건(41.58㎡, 약 12.58평)의 시세는 평당 약 755만원으로 산정 시 약 31,450만원 (12.58평 * 2,500만원/평) 수준으로 추정됩니다. (※ 제공된 JSON 정보 기반이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

* 감정가(369,000,000원) 대비 인근 신축 다세대주택 거래가(약 31,450만원)를 고려할 때, 시세보다 높은 감정가를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건물은 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2023년 2월에 사용 승인되었습니다.

* 구조 및 마감: 내부 구조는 방 2개, 욕실 1개, 거실, 주방 등으로 이용 중이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감입니다.

* 편의시설: 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, CCTV 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 북서측 인근에 팔달초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정가는 369,000,000원이지만, 유사한 신축 건물의 최근 거래 사례를 분석한 시가는 약 31,450만원으로 추정되어, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채무액이 1,618,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준이나, 이는 권리상 낙찰자가 인수할 부분은 없음을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 담보 설정의 복잡성이나 추가적인 제약이 있을 수 있습니다. (다만, 본 건은 일괄매각 대상입니다.)

1.6. 종합의견

* 본 물건은 2023년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되나, 감정가가 인근 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

* 신축 건물의 희소성과 안정적인 권리 관계를 고려할 때, 시세 대비 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2023년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후 관련 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 팔달초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 12.58평의 전용면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 369,000,000원

* 인근 유사 신축 다세대주택 시세 분석 결과 (12.58평 기준): 약 31,450,000원 ~ 31,500,000원 범위로 추정됩니다.

* 고려사항: 감정가가 시세보다 높은 점, 신축 건물의 희소성, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 340,000,000원

1.9. 주변시설검토

* 주변 교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 팔달초등학교 인근 주거지역으로, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 건물 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등은 확인되지 않았습니다. (다만, 개인적인 판단이 아닌 공식적인 지도 서비스 및 검색 결과를 기반으로 하였으며, 세부적인 부분은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.