나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [7] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (7)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 6층603호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10)

용도: 도시형생활주택

건물명: The Stay

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 토지 정보

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

토지 형상 및 이용상태: 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택/단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건물부지로 이용 중.

1.3. 건물 정보

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일자: 2023년 02월 08일

내부구조: 방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관 (탐문)

설비내역: 도시가스 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 주차장, CCTV 설비 구비.

외벽: 석재붙임마감 등

내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 369,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이.

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준.

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사 단풍 (2023.04.25)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,428,000,000원, 말소기준권리)

임의경매: 도드람양돈협동조합 (말소)

등기부채권 총액: 1,428,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.09.21

확정일자: 2023.08.10

배당신고일자: 2023.12.21

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023.07.07

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

주의: 임차인 정 의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용을 확인해야 할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리 소멸)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 우만동 지역은 주거지구와 상업시설이 혼재된 생활권역입니다.

인근에 팔달초등학교가 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 밀집하여 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

소로 2류의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

2종근린생활시설 용도로도 활용 가능한 건물 부지 특성상, 소규모 상가 운영 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 팔달초등학교 북서측 인근 위치

* 주거시설: 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등 혼재

* 상업시설: 다양한 상업용 부동산 소재

* 교통시설: 인근 버스정류장 소재, 차량 접근 용이

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주거지역 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

신축 건물(2023년 사용승인)로 건물의 노후화에 대한 우려는 낮습니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 감정평가액 369,000,000원 대비 유사한 신축 건물(2022년식, 49.67㎡)의 최근 매매가가 375,000,000원인 점을 고려할 때, 본건의 단위 면적당 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 실제 시장가와의 괴리를 나타낼 수 있으므로, 철저한 시세 조사가 필수적입니다.

도시형생활주택의 특성상, 주차 공간이나 관리비 등은 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 2월 사용승인된 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 도시형생활주택 외 근린생활시설로도 활용 가능한 건물 부지 특성을 지니고 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 깨끗한 권리관계와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2023년 2월에 사용승인된 건물로 즉시 활용이 가능하며, 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 다만, 감정평가액이 유사한 신축 건물의 최근 실거래가보다 높게 책정된 부분이 있어, 철저한 시세 조사와 현장 확인을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 369,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원

본건과 유사한 신축 건물(2022년식, 49.67㎡)의 최근 매매가는 375,000,000원 수준입니다. 이를 단위 면적당 가치로 환산 시 약 755만원/㎡입니다. 본건의 건물 면적(41.58㎡)에 이 비율을 적용하면 약 314,000,000원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 369,000,000원으로, 이는 환산된 시장 가치보다 약 17% 가량 높습니다. 이러한 가격 괴리는 감정 시점과 최근 실거래 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정가의 상대적 고평가 가능성을 시사합니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 유사 신축 건물의 실거래가를 기준으로 하되, 신축 건물이라는 점과 낙찰 후 즉시 활용이 가능하다는 점을 감안하여 다음과 같이 입찰가를 제안합니다.

* 현 시세 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 310,000,000원에서 340,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 경쟁 입찰자 동향 파악 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 제안하는 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.