나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [5] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1, 더스테이 6층 601호

건물 사용승인일자: 2023년 02월 08일

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세 정보

용도: 도시형생활주택 (전용면적: 30.34㎡, 약 9.18평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 6층 건물 중 6층

난방 방식: 도시가스 개별난방

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장, CCTV 설비 등 구비

1.3. 토지 및 매각 정보

토지 면적: 19.39㎡ (약 5.87평) - 건물과 토지 일괄 매각

토지 이용 현황: 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건물 부지

주변 도로: 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함

1.4. 감정가 정보

감정가: 272,000,000원 (이백칠십이백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 분석

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (2023년 04월 25일, 농업협동조합자산관리회사, 채권액 1,428,000,000원)

본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부요약 상 말소 예정 권리 다수 확인)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 정재훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 31일

대항력: 없음

참고: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다. (단, 등기부상 을2 주택임차권(정재훈, 160,000,000원)이 존재하였으나 매각으로 말소된 상태입니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사단풍 (2023-04-25)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-04-25, 1,428,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정재훈 (2024-06-21, 160,000,000원, 전입/확정 2023-05-31) - 말소됨

* 임의경매: 도드람양돈협동조합 (2023-11-02) - 말소됨

등기부채권 총액: 1,588,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 우만동 일대는 주거용 건물(다세대, 연립, 아파트)과 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 안정적인 배후 수요를 가진 주거 중심 상권입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다양한 상업용 부동산이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 도시형생활주택의 특성상, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 근린생활시설과의 연계성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

생활 편의시설은 주변 상업 지역을 통해 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다. 신축 건물로서 전반적인 주거 환경은 쾌적할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

"팔달초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 설비 내역

건물에는 도시가스 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장, CCTV 설비 등이 구비되어 있어 현대적인 생활에 필요한 기본 시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

임차인 현황 상 보증금이 0원으로 명시되어 있고, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰 후 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 말소된 주택임차권(160,000,000원)이 존재했던 이력은 확인되며, 관련 서류 및 사실 관계를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 건물 자체 리스크

본 물건은 2023년 2월에 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 노후화나 구조적 하자 등의 위험은 거의 없다고 볼 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오 시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 도시형생활주택으로, 최신 설비와 깔끔한 건물이 기대됩니다. 입지적으로는 초등학교가 인접해 있고 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 권리상 인수할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 장기적인 가치 상승 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이하여 공실 위험이 낮습니다.

* 실거주 목적 외 투자 목적으로도 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 수원시 팔달구의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 통한 투자수익률 증대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변의 최근 실거래 사례 분석 결과, 유사한 신축 건물(2022년식, 49.67㎡)이 약 37,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 2,500만원으로 환산할 수 있습니다.

본 물건의 전용면적은 30.34㎡ (약 9.18평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 약 229,500,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가(272,000,000원)는 이러한 추정 시장 가치보다 높게 책정되어 있습니다.

인수할 권리 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려하되, 시세 및 낙찰가율을 종합적으로 판단하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.