나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [6] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1, 더스테이 6층602호

* 건물명: 더스테이

* 건축물대장상 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10 (우만동)

1.2. 물건 내역

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택), 제2종근린생활시설

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 중 6층 602호

* 사용승인일자: 2023년 2월 8일

* 채권자: 농협 (농업협동조합자산관리회사 관련)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

* 토지 지분: 20.27㎡ (약 6.13평)

* 건물면적: 31.72㎡ (약 9.60평)

* 건물 지분: 31.72㎡ (약 9.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 물건지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류 (폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

* 경매 신청 채권자는 도드람양돈협동조합입니다. (등기부상 임의경매 신청)

* 채권 총액은 1,578,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 정서연)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 17일

* 확정일자: 2023년 7월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부상 권리 분석

* 소유권 보존: 주식회사 단풍 (2023년 4월 25일)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,428,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 정 (150,000,000원, 2023년 7월 17일 전입/확정)

* 임의경매: 도드람양돈협동조합 (2023년 11월 2일)

3.4. 인수되는 권리 및 부담

* 본 경매 물건은 말소기준권리(을1, 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 정 의 주택임차권 역시 말소 대상입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부상 말소되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

* 본건은 주거 지역에 위치하나, 인근에 상업용 부동산이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 팔달초등학교가 인근에 있어 교육 환경 및 관련 상권의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 해당 건물은 2023년 2월에 사용 승인된 신축 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감 등 깔끔한 상태로 유지될 것으로 보입니다.

* 내벽은 벽지 도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정됩니다.

* 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

* 본 건은 공동주택(도시형생활주택)으로 방 2개, 욕실 1개, 거실, 주방, 현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. (건물 전체는 방 3개, 욕실 1개 타입도 존재)

* 난방은 도시가스를 이용하며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 생활 편의 시설

* 인근 팔달초등학교를 비롯한 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 버스정류장이 가까워 수원 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 상업 지역이 인접하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 관련

* 본 물건은 공동담보로 제공된 물건으로, 이는 채무 규모가 크거나 담보 설정이 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 권리 분석상 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 주의사항

* 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2023년에 사용 승인된 신축 건물로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 공동주택으로서의 기능에 충실한 내부 구조를 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 소요될 수 있습니다.

* 양호한 입지: 팔달초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 부동산 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2022년식, 49.67㎡)이 약 3억 7,500만 원에 거래된 사례가 확인되었습니다. 해당 사례의 단위 면적당 가격(약 755만 원/㎡)을 적용하여 본건 물건(31.72㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 2억 4,000만 원 수준입니다.

* 이는 본건의 감정가인 2억 8,400만 원보다 약 15.5% 낮은 수준으로, 감정가와 최근 시세 간에 차이가 존재함을 시사합니다. 신축 건물로서의 가치와 감정가의 객관성을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 신축 건물로서의 잠재적 가치, 감정가, 그리고 유사 거래 사례를 바탕으로 한 시세 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 감정가는 2억 8,400만 원이며, 추정 시세는 약 2억 4,000만 원 수준입니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 시장 경쟁 상황과 본건의 향후 활용 가치를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 현 시세기준 예상 입찰가: 2억 6,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.