나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1, 더스테이 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2023년 (사용승인일자: 2023.02.08)

* 총층수: 6층 (본건 5층)

* 전용면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 대지면적 (지분): 19.39㎡ (약 5.86평)

* 감정가: 272,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (근저당권자): 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 보통입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사단풍 (2023-04-25)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,428,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박광록 (150,000,000원, 말소예정)

* 임의경매: 도드람양돈협동조합 (말소예정)

* 총 등기부채권액: 1,578,000,000원

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-07-28

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 수원시 팔달구 우만동 529-2번지, 반도 연립 (1996년 준공, 84.05㎡): 2025년 12월 4일 27,000만원 거래

* 수원시 팔달구 우만동 488-23번지, 다세대 (1990년 준공, 68.76㎡): 2025년 12월 2일 20,000만원 거래

* 수원시 팔달구 우만동 477-13번지, 한성스위트홈 다세대 (2022년 준공, 49.67㎡): 2025년 12월 3일 37,500만원 거래

* 본건(2023년 준공, 30.34㎡)의 감정가(27,200만원)는 비교적 최근에 준공된 한성스위트홈(2022년 준공, 49.67㎡)의 거래가(37,500만원)와 비교 시, 면적당 가격으로 환산했을 때 다소 차이가 있습니다. 최신축 건물임을 감안하면 감정가가 시세를 반영하는 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 팔달초등학교 북서측 인근 위치

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접

* 주요시설: 주거 밀집 지역, 인근 상업시설 이용 가능

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 지상 6층 (본건 5층)

* 건물 상태: 2023년 2월 8일 사용승인된 신축 건물로 외벽 석재붙임, 내벽 도배/타일, 샤시 창호 등 마감.

* 내부 구성 (추정): 방 2개, 욕실 1개, 거실, 주방, 현관 등 (호별 상이할 수 있음)

* 편의시설: 도시가스 난방, 위생/급배수, 승강기, 주차장, CCTV 등 구비.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 상 인수되는 보증금은 없으나, 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 특성상 추가적인 법적 절차나 복잡성이 발생할 가능성을 염두에 두어야 하나, 본건의 경우 등기부상 권리관계는 명확해 보입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 최신식 시설과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 팔달초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

* 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 최근 준공 연도를 고려할 때, 현재 감정가는 시장 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 낮은 유지보수 비용 및 현대적인 주거 만족도 기대

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 생활 편의시설

* 안정적인 권리관계: 낙찰 후 명도 관련 부담 최소화

* 도시형생활주택: 1-2인 가구 또는 소규모 가족의 실수요 및 임대 수요 확보 용이

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 수원시 팔달구 우만동 477-13번지, 한성스위트홈 (2022년 준공, 49.67㎡)이 37,500만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 755만원/㎡ 입니다.

* 이를 본건(30.34㎡)에 적용 시, 약 229,000,000원 (30.34㎡ * 7,550,000원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 감정가 27,200만원은 이러한 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다.

* 신축 건물로서의 가치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 231,200,000원 ~ 258,400,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 제안 예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.