나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10596 [2] 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역
으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중
제5층 제501호외 7개호로서, ( 사용승인일자 : 2023.02.08 )
외벽 : 석재붙임마감 등 입니다.
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등 입니다.
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

※기호1, 기호2
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.

※기호5, 기호6
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방2, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)(탐문)
으로 이용중입니다.



※기호3, 기호4
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉠ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

※기호7, 기호8
공동주택(다세대주택_도시형생활주택)(방3, 욕실1, 거실, 주방, 현관, 제시외㉡ 등)
(탐문)으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장, CCTV설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설" 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2023타경10596 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경10596 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 558-1 더스테이 5층502호

* 건물명: 더스테이 (The Stay)

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

* 건물면적: 31.72㎡ (약 9.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (추정)

* 사용승인일: 2023년 2월 8일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "팔달초등학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주위환경: 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8-10m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 2023년 4월 25일 주식회사단풍 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,428,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 총 등기부채권액: 1,428,000,000원입니다.

* 소멸주의: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(예: 도드람양돈협동조합의 임의경매)는 낙찰로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수주의: 현재까지 확인된 권리 중 낙찰 후에도 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재)

* 임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "더스테이"라는 명칭의 도시형생활주택 건물 내에 위치하고 있습니다.

* 건물 내 용도: 건축물대장 상 건물 용도에는 공동주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)과 더불어 제2종근린생활시설이 포함되어 있어, 일부 상가 등의 이용 가능성이 있습니다. 다만, 본건 502호는 공동주택으로 이용 중입니다.

* 지역 상권: 주거지역과 상업용 부동산이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

5. 생활정보

본 건물은 2023년 2월에 준공된 신축 건물로, 최신 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 라멘구조이며, 지상 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 내부 구조: 도시형생활주택(다세대주택)으로, 일반적으로 방 2~3개, 욕실 1개, 거실, 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다 (탐문 조사 결과 기준).

* 마감재: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 설비: 도시가스 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장(옥내 6대, 옥외 12대), CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 도시형생활주택 특징: 검색 결과에 따르면, 도시형생활주택은 일반적으로 도심지 내 주택 공급 확대를 위해 도입되었으며, 초기 비용이 낮고 관리비가 적어 경제적인 부담이 적은 편입니다. 또한 역세권이나 상권 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 다만, 아파트에 비해 커뮤니티 시설이나 보안, 방범 등에서 다소 취약할 수 있다는 지적도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

* 임차인 정보 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보물건이 여러 개 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 신축 건물의 하자: 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물로, 외관상 하자 등은 적을 것으로 예상되나, 보이지 않는 미세한 하자가 존재할 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 2월에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 최신 건축물이라는 장점과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 시 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 임차인 정보의 불확실성과 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 포인트와 주의해야 할 사항이 공존하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 최신 건축물: 2023년 2월 준공으로 신축급 컨디션을 유지하고 있어 하자 발생 가능성이 낮으며, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 팔달초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 31.72㎡의 전용 면적은 1~2인 가구에게 적합하여 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로 권리상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2022년 준공된 유사한 크기의 건물(49.67㎡)이 375,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적으로 환산하면 약 755만원/㎡ 수준입니다. 본 물건의 면적(31.72㎡)에 이 비율을 적용하면 약 239,500,000원 수준이 산출됩니다.

그러나 본 물건은 감정가가 약 895만원/㎡로, 최근 매매 사례의 면적당 가격보다 높게 책정되었습니다. 또한, 본건의 준공연도(2023년)가 더욱 최신이라는 점과 6층 건물 중 5층이라는 좋은 층수임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰가는 법원 감정가의 80% 수준에서 시작하여 입찰 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.