나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3281 [2] 경상남도 진주시 상봉동 347-3 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3281 [2] 경상남도 진주시 상봉동 347-3 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경3281 | 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 347-3 | 감정가: 43,110,400원 | 최저가: 27,590,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경3281 (2)이며, 경상남도 진주시 상봉동 347-3 외 다수 필지를 포함한 물건입니다.

용도는 답(농지)이며, 감정가는 43,110,400원입니다.

토지 총 면적은 1348.00$\text{m}^2$ (약 407.71평)입니다. 건물은 없는 상태입니다.

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로 부동산 강제 경매를 통해 진행됩니다.

1.2. 경매 특이사항 및 주의 사항

본 물건은 가장 난이도가 높은 경매 유형 중 하나인 '지분 매각'입니다.

또한, '농지 취득 자격 증명(농취증)' 제출을 필수로 요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되니 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

총 6필지(기호 1~6)가 '일괄 매각'되므로 개별 필지 선택은 불가능합니다.

기호 6 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물(주택 및 창고) 및 수목(밤나무, 석류나무 등)이 소재하며, 이는 토지 사용수익에 영향을 미칠 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다. 이 제시외 물건에 대한 처리 방안 및 비용 산정이 중요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

기호 1~5는 진주시 상봉동 소재 봉인사 북측에 위치하며, 기호 6은 진주봉원중학교 동측에 위치합니다.

주위는 농경지, 종교시설, 임야, 주택 등이 혼재된 준농촌 지역의 성격을 띠고 있습니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

기호 1~5는 완경사지의 농경지(답)로 이용 중이며, 기호 6은 농경지 및 일부 주택 건부지로 이용 중입니다.

기호 1~5는 남측으로 4$\text{m}$ 내외의 구거인 도로에 접하며, 기호 6은 북서측으로 지적도상의 폭보다 좁은 2$\text{m}$ 내외의 도로가 존재하여 맹지는 아닌 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지 대부분은 '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역(모든축종 제한)'으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

특히 기호 6은 '제2종일반주거지역' 및 '자연경관지구'가 일부 포함되어 있어, 향후 주택 개발 시 더 높은 잠재적 가치를 가질 수 있으나, 상대보호구역 및 절대보호구역(진주봉원중학교)에 저촉되므로 건축 행위에 상당한 규제가 따를 수 있습니다.

3. 생활 정보 및 상권 분석

3.1. 생활 정보

본 물건은 봉인사 인근의 비교적 외곽 지역에 위치하고 있어 생활 편의 시설의 접근성은 다소 낮습니다.

다만, 기호 6의 경우 진주봉원중학교에 인접해 있고, 주변에 주택이 혼재하고 있어 상봉동의 일반적인 생활권역과 완전히 동떨어지지 않은 위치입니다.

주요 편의 시설이나 상권은 상봉동 주거 밀집 지역이나 진주 시내를 이용해야 합니다.

3.2. 혐오 시설

지도 및 주변 환경 분석 결과, 현장 반경 내에 대규모의 폐기물 처리 시설, 산업 단지 등 지역적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 사찰(봉인사) 및 임야가 혼재된 지역 특성상 소규모 분묘 또는 농업 관련 시설의 존재 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (명도 및 낙찰자 의무)

본 경매는 '강제 경매'로 채권자의 신청에 의해 진행되며, 말소 기준 권리 이후의 권리는 소멸되므로 등기부상의 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 권리적 문제는 매각 대상이 '토지일부지분'이라는 점이며, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의(매입/매도) 또는 공유물 분할 소송을 통해 완전한 소유권을 확보해야 하는 과제가 남아있습니다.

농취증 제출 의무가 있으므로, 낙찰자는 농업 경영 계획서를 작성하여 농취증을 발급받아야 하는 법적 의무가 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

리스크 1: 농지 취득 자격 증명 (농취증) 미비

농취증 제출 기한 내 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 농업인이 아니더라도 취득은 가능하나 관련 법규를 정확히 이해하고 계획을 수립해야 합니다.

리스크 2: 공유 지분 관계 해소

낙찰자는 다른 공유자와의 관계를 해소해야만 실질적인 토지 사용 및 수익이 가능합니다. 이 과정에서 합의에 이르지 못하면 시간과 비용이 소모되는 소송이 불가피할 수 있습니다.

리스크 3: 제시외 물건 처리 비용 및 소유권 분쟁

기호 6 지상의 제시외 건물(주택, 창고) 및 수목에 대해 소유자 미상으로 처리되어 있습니다. 낙찰자가 이 물건의 소유자(점유자)를 상대로 철거 또는 매수 요구를 해야 하며, 이 과정에서 발생하는 소송 비용이나 철거 비용을 감안해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 '지분 매각' 및 '농지 취득 자격 증명'의 요건을 갖춘 고난도의 경매 물건입니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역과 일부 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어 장기적으로 개발 잠재력은 있으나, 학교 보호 구역 및 가축 사육 제한 등 규제도 많습니다.

경매 전문가 또는 법무사와의 긴밀한 협력을 통해 농취증 발급과 공유자 관계 해소 방안을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 향후 개발 잠재력

기호 6에 일부 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 장기적으로 진주시 상봉동 개발 계획에 따라 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트 2: 지분 경매를 통한 저가 매수

지분 물건 특성상 유찰이 거듭되어 최저가가 낮아질 가능성이 높습니다. 낮은 가격에 토지 지분을 취득하여 기존 공유자와의 협상을 통해 시세보다 저렴하게 전체 소유권을 확보할 수 있는 기회를 노릴 수 있습니다.

투자 포인트 3: 단기 농업 목적 활용

현재 농경지 상태이며, 농취증을 발급받아 지분 내에서 농업용으로 활용하면서 장기적인 출구 전략을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계