나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3946 [2] 경상남도 사천시 곤명면 은사리 207-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)~7)토지는 경상남도 사천시 곤명면 용산리 소재 '용산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 8)~17)토지는 은사리 ‘탑동마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

- 기호 1),3)~7)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남동측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지로 이용중임.
- 기호 2)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 농지로 이용중임.
- 기호 8),9),14)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지 및 일부
도로로 이용중임.
- 기호 10)~12)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 조경수 등이 식재되어 있는 농지로 이용중임.
- 기호 13)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 지상에 비닐하우스가 소재하는 농지 및 일부
주거용건부지로 이용중임,
- 기호 15)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 토지임야로 이용중임.
- 기호 16),17)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 대부분 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1),2)토지 : 남서측으로 공히 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호 3)~7),10)~13),15)토지 : 맹지임.
- 기호 8),9),14)토지 : 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부를 도로로 이용중임.
- 기호 16),17)토지 : 현황 대부분 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(3) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(용산천 소하천예정지)<소하천정비법>.
- 기호(4) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 기호(5) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(6) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(7) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-01-16)(용산천 소하천구역)<소하천정비법>.
- 기호(8) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(9) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(10) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(11) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(12) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(13) : 보전관리지역(2011-08-04), 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(14) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>.
- 기호(15) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인

제시목록 외의 물건

본건 기호 13)지상에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[8~14,16,17] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[13] 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[13] 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스 1동 매각에서 제외함.
-제시외 수목(감정서상 ②) 매각포함.
-목록[10~13, 15] 맹지임.
-목록[8,9,14] 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부 도로로 이용중임.
-목록[16,17] 공부상 답이나 현황 대부분 도로임.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 진주지원 2024타경3946 (2)

2.2. 소재지: 경상남도 사천시 곤명면 은사리 207-2

2.3. 용도: 답 (농지)

2.4. 감정가: 276,907,500원

2.5. 토지면적: 12,842.00㎡ (약 3,884.27평)

2.6. 건물면적: 0.00㎡

2.7. 매각대상: 토지매각

2.8. 경매구분: 부동산임의경매

2.9. 채권자: 사남농업협동조합 (등기부요약상 경매 신청자)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 사천시 곤명면 은사리, 탑동마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대입니다. 또한, 일부 토지는 용산마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건 또는 인근까지 제 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3.3. 인접 도로 상태

* 기호 1),2) 토지: 남서측으로 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3)~7),10)~13),15) 토지: 맹지입니다.

* 기호 8),9),14) 토지: 지적도상 맹지이나, 현황 토지 일부가 도로로 이용 중입니다.

* 기호 16),17) 토지: 공부상 답이나 현황 대부분 도로로 이용 중입니다.

3.4. 주변 시설

* 본건 소재지는 대부분 농경지와 임야로 이루어진 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 농가 주택 및 소규모 농업 관련 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 10월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 목록 토지 부분에 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㉠)을 위하여 성립될 수 있으며, 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 별도의 임차인 보고가 없어, 인수되는 보증금이나 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

본 물건지는 경상남도 사천시 곤명면의 산간 농경지대에 위치하여, 일반적인 상업 및 주거 상권의 형성은 미미합니다. 주변은 농업 활동이 중심이 되는 지역으로, 농업 관련 시설이나 소규모 주택, 창고 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 농업용지로서의 가치가 주를 이룹니다.

6. 생활정보

본 물건지는 농업 활동을 위한 토지로서, 주변 편의시설 및 생활 기반 시설 접근성은 상대적으로 낮은 지역입니다. 가장 가까운 마을과의 연계는 차량을 통해 이루어질 것으로 보이며, 일반적인 도시 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 규제

* 목록[8~14,16,17] 토지는 농지이므로, 매수자는 농지법에 따른 농지취득자격증명을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

7.2. 법정지상권

* 목록 토지 상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㉠)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

* 대부분 생산관리지역, 일부 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역(일부제한, 전부제한)으로 지정되어 있어 축산업 영위에 제한이 있습니다.

* 일부 토지는 소하천구역/예정지, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 환경 관련 규제를 받습니다.

* 일부 토지는 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 공장 설립에 제한이 따릅니다.

* 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 산지 관련 규제를 받습니다.

7.4. 맹지 및 도로 접근성

* 목록[10~13, 15] 토지는 맹지이며, 도로에 직접 접하지 않아 이용에 불편함이 있습니다.

* 목록 토지는 지적도상 맹지이나 현황 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 목록은 현황 도로로 이용 중입니다.

7.5. 제시외 건물 및 수목

* 목록 토지의 제시외 건물(감정서상 ㉠)과 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 조정되었으므로, 해당 건물로 인한 법정지상권 성립 여지를 주의해야 합니다.

* 제시외 수목(감정서상 ②)은 매각에 포함됩니다.

7.6. 경계 확인

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

7.7. 건물 매각 제외

* 건물은 매각 대상이 아니며, 건물면적이 0.00㎡로 표시되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤명면의 넓은 농경지(답)로, 주로 농업 활동이 이루어지는 산간 지역에 위치하고 있습니다. 자연환경이 보존된 지역이나, 개발보다는 농업 생산성에 초점이 맞춰져 있습니다. 토지이용계획상 생산관리, 보전관리지역이며, 가축사육제한, 수변구역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다. 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 법정지상권 성립 가능성 등은 권리 분석 및 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 토지 자체의 면적이 넓고 감정가가 높게 형성되어 있으나, 위의 제약 조건들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 12,842.00㎡ (약 3,884.27평)의 광활한 면적은 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 농업 경쟁력: 지역의 농업 생산 활동을 이어받거나, 새로운 농업 기술을 도입하여 부가가치를 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 자연환경: 산간 농경지대의 특성상 쾌적한 자연환경을 기반으로 한 전원생활 또는 특정 테마의 농장 조성 등을 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 해당 지역의 토지 이용 계획 변경이나 개발 사업 추진 시, 투자 가치가 높아질 수 있습니다. (단, 현재 지정된 용도와 제한을 고려할 때 단기적인 개발 기대는 낮음)

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 276,907,500원입니다. 제시된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 그러나 본 물건은 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 다양한 토지이용계획상의 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 비닐하우스가 매각에서 제외되는 점을 고려하면, 실제 낙찰 후 활용 계획 수립 시 감정가 그대로 반영하기는 어렵습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70%~80% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 193,835,000원 ~ 221,526,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있으며, 투자 결정은 본인의 판단 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.