나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3946 [2] 경상남도 사천시 곤명면 은사리 203 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3946 [2] 경상남도 사천시 곤명면 은사리 203 답 경매

• 사건번호: 2024타경3946
• 주소: 경상남도 사천시 곤명면 은사리 203
• 감정가: 276,907,500원
• 최저가: 177,221,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경3946 | 소재지: 경상남도 사천시 곤명면 은사리 203 | 감정가: 276,907,500원 | 최저가: 177,221,000원 | 용도: 답

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3946 (2)

소재지: 경상남도 사천시 곤명면 은사리 203 외 (일괄매각)

용도: 답 (현황 농지 및 일부 도로, 임야 등 이용)

토지면적: 12,842.00㎡ (약 3,884.76평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 배OO / 배OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 정보

감정가: 276,907,500원 (토지 지분율 1284200, 건물 지분율 0)

제시외면적: 토지 제시외면적 0.00㎡, 건물 제시외면적 18.00㎡

2. 물건 분석 및 입지 조건

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 경상남도 사천시 곤명면 용산리 '용산마을' 북서측 인근 및 은사리 '탑동마을' 남측 인근에 위치한 산간농경지대의 답(농지) 및 임야 등 총 17필지 일괄 매각 건입니다.

토지 대부분이 부정형의 완경사지세이며, 기호별로 조경수 식재 농지, 일반 농지, 토지임야, 그리고 현황 도로 등으로 다양하게 이용 중입니다.

기호 13) 토지는 농지 및 일부 주거용 건부지로 이용 중이며, 지상에는 비닐하우스가 소재합니다.

제시외 수목(감정서상 ②)은 매각에 포함되나, 기호 13)의 제시외 건물(감정서상 ㉠) 및 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이 제외 물건으로 인해 제한받는 가격이므로 유의해야 합니다.

2.2. 입지 및 교통 상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대로서, 농업 및 전원생활 용도로 적합합니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지 중 상당수가 맹지 상태이므로 이용에 제약이 따릅니다.

기호 1), 2) 토지는 약 3~4미터 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

기호 3)~7), 10)~13), 15) 토지는 모두 지적도상 맹지입니다.

기호 8), 9), 14) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황상 토지의 일부를 도로로 이용 중입니다.

기호 16), 17) 토지는 공부상 답이나 현황 대부분 도로로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 개인의 채무 이행을 위한 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (법적 리스크)

1) 농지취득자격증명 (농취증) 필수: 목록 [8~14, 16, 17] 토지는 농지라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 낙찰자는 사전에 관할 지자체를 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2) 법정지상권 성립 여지: 매각 대상에 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 토지매각이므로, 만약 기호 13)의 제외 물건인 제시외 건물(㉠)이 법정지상권 성립 요건을 충족한다면, 낙찰자는 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법리 검토가 필요합니다.

3) 제시외 물건 제외: 기호 13) 지상의 제시외 건물(㉠) 및 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 이는 추후 소유권 분쟁 및 철거 문제의 소지가 될 수 있습니다.

4) 맹지 및 도로 현황: 많은 필지가 맹지이거나 현황상 도로로 이용 중인 필지가 포함되어 있어, 토지 전체를 농지나 개발 목적으로 온전히 이용하는 데 제약이 있습니다. 정확한 위치와 경계 확정을 위해 측량이 필수입니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 사천시 곤명면의 산간농경지대에 위치하며, 주위에 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

상업 시설이나 도심 생활 편의 시설은 인근에 미비한 전형적인 농촌 입지입니다. 생활 정보의 주안점은 농업 생산성이나 전원생활 환경에 맞춰져야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 농취증 발급 리스크: 농지 취득의 자격 요건을 갖추지 못할 경우 보증금 몰수 위험이 있습니다.

2) 법정지상권 및 제시외 건물: 제외된 제시외 건물(㉠)로 인한 법정지상권 성립 시 토지 이용의 제한 및 추후 명도/철거 소송의 리스크가 존재합니다.

3) 토지 이용 제한: 상당수의 토지가 맹지이거나, 생산관리지역 및 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부 또는 일부 제한), 소하천구역/예정지, (낙동강)수변구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 특히 기호 8)~14)는 수변구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 개발에 큰 제약이 있습니다.

4) 혐오 시설: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 존재하는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제는 토지 개발 및 활용에 있어 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1) 대면적 농지 확보: 총 12,842.00㎡ (약 3,884.76평)에 달하는 대면적의 토지를 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

2) 저렴한 감정가 대비 현황 활용: 현황상 도로로 이용 중이거나 맹지인 필지가 많아 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 농업용 외 다른 개발 용도로는 제한이 크므로, 농업인 또는 실수요자에게 적합합니다.

3) 조경수 매각 포함: 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 조경수 가치에 대한 평가가 필요하며, 이는 추가적인 수익원이 될 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 광범위한 지역에 걸쳐 위치하며, 많은 규제(농취증, 개발 제한, 수변구역 등)와 법적 리스크(법정지상권, 맹지, 제시외 건물)가 산재한 물건입니다. 따라서 일반 투자자보다는 사천시 곤명면 일대의 농업에 종사하거나 장기적으로 농지 보유를 목적으로 하는 실수요자에게 적합해 보입니다.

맹지 여부와 제시외 건물 처리 방안, 그리고 농취증 발급 가능성을 사전에 면밀히 검토하고 입찰해야 합니다. 특히 규제 사항 중 (낙동강)수변구역 지정에 따른 토지 이용 및 개발 가능성을 철저히 확인하시길 권장합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계