나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [2] 경상남도 사천시 축동면 구호리 350 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [2] 경상남도 사천시 축동면 구호리 350 전 경매

• 사건번호: 2023타경39139
• 주소: 경상남도 사천시 축동면 구호리 350
• 감정가: 12,480,000원
• 최저가: 7,987,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2023타경39139 | 소재지: 경상남도 사천시 축동면 구호리 350 | 감정가: 12,480,000원 | 최저가: 7,987,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

경매 사건번호는 진주지원 2023타경39139 (2)이며, 매각 대상은 토지입니다. 소재지는 경상남도 사천시 축동면 구호리 350번지 일원으로, 용도는 '전'입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

전체 토지 면적은 390.00제곱미터(㎡)이며, 이는 약 118.28평에 해당합니다. 건물 면적은 없습니다. 감정가는 12,480,000원으로 산정되었습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도 주변의 농경지, 임야, 공업용 부지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 인접 토지를 통해서만 접근이 가능합니다. 토지 형태는 완·중경지세의 부정형이며, 대부분 현재 휴경 상태입니다. 토지이용계획상 계획관리지역에 속하여 향후 개발 여지가 있으나, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 존재합니다.

2.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 소유자 김OO, 채권자 한OOOOOOO으로 현재까지 제시된 정보만으로는 복잡한 임차관계 등은 확인되지 않으나, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필수입니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 지목이 '전'인 농지이며, 주변이 농경지, 임야, 공업용 부지가 혼재된 지역으로 전통적인 상권 분석의 의미는 적습니다. 다만, 계획관리지역에 속해 있어 향후 건축 허가 등을 통한 개발이 가능하므로, 토지의 잠재적인 가치는 농업용이 아닌 비도시지역 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다. 차량 접근이 어렵고 맹지라는 점이 개발 가치를 저해하는 가장 큰 요소입니다.

2.4. 생활정보

본 토지는 마을 회관 서측 인근에 위치하고 있어 기본적인 마을 생활권과는 가까울 수 있으나, 차량 접근이 곤란하고 주변이 농경지 위주로 형성되어 있어 도심의 편리한 생활 시설 접근성은 낮습니다. 인근의 사천시 축동면 용산리 일원에서 폐기물처리시설 등 혐오시설 설치 반대 집회가 있었던 사례가 검색되므로, 주변 환경 변화 및 관련 이슈를 지속적으로 확인해야 합니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 치명적인 위험이 있습니다. 둘째, 지적도상 맹지라는 점은 토지의 활용도와 가치를 크게 떨어뜨리는 가장 큰 단점입니다. 셋째, 육안으로 확인되지 않는 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여지가 있어 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 넷째, 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 명확한 위치와 경계를 확정하기 위해서는 측량이 필요합니다. 다섯째, 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등 각종 제한이 존재합니다.

3.2. 투자 포인트

첫째, 본 토지는 '계획관리지역'에 속해 있어 향후 농지 전용을 통한 주택, 창고, 공장 등 개발 가능성이 있습니다. 이는 농림지역이나 보전관리지역 대비 높은 개발 잠재력입니다. 둘째, 토지 면적 대비 감정가가 낮은 편이므로, 맹지 등 리스크를 감안하더라도 개발 행위를 통해 가치를 높일 수 있는 여지가 있습니다. 셋째, 대부분 휴경 상태이므로 농업을 목적으로 하지 않더라도 비교적 자유롭게 토지 관리 계획을 세울 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 지적도상 맹지 및 농취증 제출 의무라는 큰 리스크를 안고 있으나, '계획관리지역'이라는 용도지역의 장점을 가지고 있습니다. 낮은 감정가를 고려할 때, 맹지 문제를 해결(인접 토지 매입, 통행로 확보 등)할 수 있는 방안을 사전에 철저히 모색하고 농취증을 발급받을 수 있는 실경작 또는 개발 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 리스크 해결 비용과 시간을 충분히 고려한 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 개발 여건을 개선할 수 있는 능력이 있는 실수요자나 장기적인 안목의 투자자에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계