나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [3] 경상남도 사천시 축동면 구호리 358 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [3] 경상남도 사천시 축동면 구호리 358 전 경매

• 사건번호: 2023타경39139
• 주소: 경상남도 사천시 축동면 구호리 358
• 감정가: 19,040,000원
• 최저가: 12,186,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2023타경39139 | 소재지: 경상남도 사천시 축동면 구호리 358 | 감정가: 19,040,000원 | 최저가: 12,186,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요

사건번호는 진주지원 2023타경39139 (3)이며, 매각대상은 토지입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 토지 소유자는 김OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

소재지는 경상남도 사천시 축동면 구호리 358번지이고 용도는 전(밭)입니다. 토지 면적은 $595.00 \text{m}^2$ (약 $180.00$ 평)이며, 감정가는 총 19,040,000원입니다. 건물은 매각대상에 포함되어 있지 않습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 '구호마을 회관 서측 인근'에 위치합니다. 주변은 지방도를 따라 농경지, 임야, 공업용 부지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 토지는 완경사 및 중경사 지세의 부정형 토지이며, 현재 대부분 휴경상태(쉬고 있는 상태)로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 토지까지 직접적인 차량 접근은 어렵습니다. 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 토지 자체의 접근성은 매우 불리합니다.

2.3. 인접 도로상태 및 맹지 여부

본건 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 인접 토지를 통해서만 진입이 가능한 상태로, 향후 활용을 위해서는 인접 토지 소유주와의 별도 협의를 통한 진입로 확보가 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 제출 필요성과 분묘기지권 성립 가능성이 존재합니다.

3.2. 주의사항 및 리스크

(1) 농지취득자격증명: 본 토지는 현황이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 원칙입니다. 만약 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금은 몰수됩니다.

(2) 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 권리 분석이 필요합니다.

(3) 경계 및 위치: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명한 상태이므로, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

4. 토지 이용 규제 분석

4.1. 지역 및 구역

본건 토지(기호별 상이하나 공통적으로)는 '계획관리지역'에 속합니다. 이는 비교적 개발 및 이용이 용이한 용도지역에 해당합니다.

4.2. 제한사항

가축사육제한구역(일부제한 또는 모든 축종 제한), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지(일부), 영농여건불리농지(일부) 등 복합적인 법적 제한사항이 적용됩니다. 특히, 가축사육제한 구역은 기호별로 제한 축종이 다르므로, 투자 목적에 맞는 정확한 필지별 확인이 필수입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건 토지는 '전(밭)' 용도의 휴경지이며, 주변은 농경지 및 공업용 부지가 혼재된 외곽 지역입니다. 따라서 도심지에서 논하는 상권분석이나 생활편의시설 정보는 적용하기 어렵습니다. 차량 접근성이 낮아 생활 편의성도 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '맹지'라는 점과 '농취증 미제출시 보증금 몰수' 가능성입니다. 맹지 상태에서는 건축 행위 및 용도 변경에 큰 제약이 따르므로, 인접 토지 사용 승낙 또는 매입 없이는 개발이 사실상 불가능합니다. 또한, 농취증 관련 문제는 입찰 참여 전 반드시 해소해야 할 최우선 과제입니다. 분묘기지권 문제 역시 향후 토지 이용에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 계획관리지역에 속하여 개발 잠재력이 있으나, 현재 지적도상 맹지라는 결정적인 단점을 안고 있습니다. 감정가가 비교적 낮게 책정되었지만, 이는 맹지 및 휴경상태, 복합적인 규제(가축제한, 비행안전) 등이 반영된 것으로 보입니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

(1) 저가 투자: 맹지 리스크를 감안하고도 저렴하게 토지를 취득할 기회입니다.

(2) 용도지역: 계획관리지역으로, 장기적인 관점에서 인접 토지 확보를 통한 개발 행위(창고, 소규모 공장 등)를 고려할 수 있습니다.

(3) 농지 해소: 농취증 문제와 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 인접 토지 매입 및 합병을 통한 도로 확보 및 농지 전용)을 사전에 준비할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계