나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [3] 경상남도 사천시 축동면 구호리 358 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도 주변의 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 휴경상태입니다.

인접 도로상태

기호(1-6) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술)에 속합니다.
기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지에 속합니다.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 준보전산지, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.


기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 가축사
육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 비행안전제5구
역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-농지가 아니라는사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시보증금몰수함).
-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 진주지원 2023타경39139 (3)

소재지: 경상남도 사천시 축동면 구호리 358

용도: 전

감정가: 19,040,000원

토지면적: 595.00㎡ (약 180.00평)

토지지분: 595㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지방도 인근의 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 다소 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형태는 완만하거나 중간 경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 대부분 휴경 상태입니다.

지적도상 맹지이므로 인접 토지를 통해 접근해야 하는 상태입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 7일 접수된 한국자산관리공사의 강제경매개시결정(사건번호 2023타경39139)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전(2008-07-21) 및 강제경매(2023-12-07) 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시사항은 없으나, 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘가 육안으로 확인되지 않는 곳에 소재할 가능성이 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

사천시 축동면 구호리 일대는 전반적으로 농경지 및 임야, 일부 공업용 부지가 혼재된 지역입니다.

주변에 대규모 상업시설이나 주거 밀집 지역이 발달한 곳은 아니므로, 상권 분석은 제한적일 수 있습니다.

다만, 사천시 전체적으로는 산업단지 및 주거 단지가 조성되고 있으며, 관광지로는 삼천포항, 창선·삼천포대교, 사천 바다 케이블카 등이 있습니다.

사천 축동면 인근으로는 과거 폐기물처리시설, 동물화장장 등 혐오시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있었던 점을 고려할 때, 지역 내 주민들의 환경 및 시설 입지에 대한 민감도가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지에 속하므로, 인근에 대규모 편의시설이나 문화시설은 부족할 수 있습니다.

가장 가까운 마을 회관이 인근에 위치하고 있으며, 지방도를 통해 사천시내 또는 인근 지역으로 이동이 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 용도상 '전'(밭)으로, 경매 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전 반드시 관련 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이 경우 토지 소유권 행사나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하므로, 인접 토지 소유자와의 관계 및 통행로 확보 방안을 신중히 고려해야 합니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명할 수 있어, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역: 건축 등 개발행위가 가능하나, 용도지역별 세부 기준을 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 지역별로 젖소, 돼지, 개, 가금류 등 특정 축종 또는 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

* 비행안전제5구역(전술): 군사 작전 비행과 관련하여 건축물의 높이 제한 등 항공기 안전운항에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한될 수 있습니다.

* 준보전산지 (기호 2, 3): 산림 보호 및 관리를 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 영농여건불리농지 (기호 3, 4, 5, 6): 농업 생산성 향상을 위한 지원 사업 등과 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 축동면에 위치한 595.00㎡ (약 180평) 규모의 전(밭)으로, 감정가는 19,040,000원입니다.

강제경매 사건으로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

현황상 휴경지 상태이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 지적도상 맹지, 경계 불분명, 분묘기지권 성립 가능성 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한, 비행안전구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위 등 용도 변경 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 19,040,000원으로, 실제 경매 낙찰가율에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(19,040,000원)를 기준으로, 시장 상황, 권리 관계, 입지 조건, 향후 개발 가능성, 그리고 농지 취득 가능성 및 제반 비용(측량비, 농취증 발급비, 취득세 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

잠재적 리스크(맹지, 분묘기지권, 경계 불분명, 각종 규제 등)를 충분히 인지하고, 해당 리스크를 해소하기 위한 추가 비용 및 노력을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

보증금 몰수 위험이 있는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인한 후, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

전문가의 도움을 받아 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 시세 조사를 거쳐 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.