나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50222 [2] 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 747-3 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경50222 [2] 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 747-3 전 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2024타경50222 | 소재지: 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 747-3 | 감정가: 88,781,000원 | 최저가: 43,503,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약 및 면적

춘천지방법원 2024타경50222 (2) 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 강원특별자치도 인제군 상남면 미산리 747-3 외 7필지의 '전' 용도 토지 매각 건으로, 총 토지면적은 1153.00㎡ (약 348.78평)이며 감정가는 88,781,000원입니다.

1.2. 주요 특징 및 특이사항

본 물건은 소유자 백OO, 채무자 백OO의 부동산임의경매 사건으로 중복병합사건이자 유동화물건입니다. 가장 중요한 특이사항은 물건 전체가 '농지'에 해당하여 낙찰 후 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다. 또한, 다수 필지(기호 1~8)가 함께 매각되는 일괄 매각 토지매각 건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 인제군 상남면 미산리에 소재하며, "상남행정복지센터" 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 산간 지역의 형태를 보입니다.

2.2. 접근성 및 형태

총 8개 필지 중 기호 2 토지만 지방도로(소로)에 접하여 차량 접근이 가능하며, 나머지 토지들은 세로불 또는 맹지에 해당하여 차량 접근이 대체로 어렵습니다. 전체적으로 완경사의 부정형 토지이며, 현재 대부분 휴경지 상태이며 일부 주택부지(기호 5)와 지목이 대인 나지(기호 4)가 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 필수 확인 사항 (농지증명)

최우선적으로 '농지취득자격증명원'을 매각기일 전에 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 인근 상남면사무소에 미리 신청하고 발급기간을 확인하는 것이 중요합니다.

3.2. 제시외 물건 및 분묘

기호 3 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 이는 평가대상에서 제외되었으나, 낙찰자가 별도로 처리(이장 등)해야 하는 부담이 있으며, 관련 법령에 따른 조치가 필요합니다.

또한, 기호 5 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 주택(약 18㎡) 및 화장실(약 1㎡)이 존재하며, 이는 제시외물건으로 조사 및 평가금액에 포함되어 있습니다. 그러나 소유자 미상의 건축물은 향후 명도 문제 및 '법정지상권 성립 여지'를 반드시 검토해야 하는 중요한 리스크입니다.

4. 지역 특성 및 잠재적 리스크

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

전 필지가 **계획관리지역**에 해당하여 비교적 개발 및 이용이 자유로우나, 다음의 주요 제한사항이 있습니다.

1) 가축사육제한구역: 전 필지 400m 일부제한 구역입니다. (축사 관련 활용에 제약이 있음)

2) 접도구역: 기호 2 토지의 일부가 지방도446호의 접도구역에 포함되어 개발이 제한됩니다.

3) 하천구역: 기호 7 및 기호 8 토지의 일부가 하천구역에 포함되어 있어 하천법에 의한 제한을 받습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 맹지 위험: 다수의 토지가 맹지이므로, 전체적인 개발 및 활용을 위해서는 기호 2 또는 인접 토지와의 관계를 통한 도로 확보 방안이 필수적으로 강구되어야 합니다.

2) 경계 불분명: 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 평가되었으므로, 정확한 현황 파악을 위한 측량 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

3) 상남천 정비공사: 주변으로 '상남천 지방하천 정비공사' 관련 보상평가가 있었으므로, 경매 참여 시 보상 관련 법령과 경매 기준 법령의 차이를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

4.3. 상권 및 생활정보

본건은 상남행정복지센터 북동측 원거리에 위치한 농경지/임야 혼재 지역으로, 전통적인 '상권'이나 '생활정보'와는 거리가 멀며, 인근 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다. 기본적인 생활 편의시설은 상남면 소재지를 이용해야 하므로, 전원생활 목적의 투자자에게 적합합니다. 주변에 특별히 검색되는 대형 혐오시설은 없으나, 토지 자체가 가축사육제한구역 내에 포함되어 있음에 유의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1) 계획관리지역 토지: 8개 필지 전체가 계획관리지역에 속하여 향후 개별 필지 또는 통합 개발 시 활용도가 높습니다.

2) 전원생활/농업 목적: 휴경지 상태의 농지(전)가 대부분이므로, 귀농귀촌이나 전원주택 부지(기호 5 주택부지 활용) 개발을 염두에 둔 실수요자에게 적합합니다.

3) 유동화 물건: 유동화 물건은 채권 회수 목적이 강하므로, 시장 상황에 따라 매각가가 낮아질 가능성이 있어 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 면적 1153.00㎡ (약 348.78평)의 계획관리지역 토지를 비교적 저렴한 감정가(88,781,000원)로 취득할 기회이나, **농지취득자격증명** 발급이 필수라는 가장 큰 관문이 있습니다. 또한, 미상 분묘 및 제시외 건물(주택)로 인한 명도 및 권리관계 문제가 발생할 수 있어, 이에 대한 처리 경험과 자본을 가진 투자자에게 적합합니다. 다수의 맹지 필지를 통합 개발하여 접근성 문제를 해결하고, 가축사육제한구역, 접도구역, 하천구역 등 각종 제한 사항을 극복할 수 있는 구체적인 활용 계획이 선행되어야 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계